成都“刚需优先”摇号一个月，购房者：买新房比中彩票还难
● 一手房中签率低，“原计划把自己手上的房子卖掉，就去购买一手房，又担心摇不中，所以迟迟不敢下手。”
● 价格倒挂严重，二手房交易量短期内走入低谷 ，“我最近想卖房，信息发出去一个月了还没卖掉。”
● 土拍市场渐缓，成交土地溢价率近期出现下行。
自3月底成都出台“刚需优先”摇号政策以来，成都楼市表现如何？
近日，记者在采访中发现，成都楼市一手房摇号、二手房交易、土地拍卖等代表楼市走势的“三大件”正在发生着一些细微的变化。
Tips
楼市三大件：一手房、二手房、土地
购房者“摇到”新房几率较低
“位于光华大道附近的一楼盘在查验资料，我和符合购买房子的几个朋友一起同时去交了资料。”购房者胡藻说：“项目摇号当天大家都一直在关注，结果我们几个都没有摇中。”
“成都在公证摇号选房之后，又出台了刚需优先的政策，让原本中签率就很低的一手房市场更加紧张。”
购房者周名说：“原计划把自己手上的房子卖掉，就去购买一手房，又担心摇不中，所以迟迟不敢下手。”
4月16—22日，成都楼市共有7个项目开盘销售：
奥园广场、朗基和今缘、朗诗熙华府、绿地新里城、东原西岸、湟普国际湟座、恒大御龙天峰。
● 整体认购率超过88%，住宅中签率3.5%，住宅成交量超过20万平方米；
● 商业成交量3.4万平方米；
● 公寓成交量超过11.6万平方米；
● 写字楼成交量约0.46万平方米。
其中：
● 成都主城区商品住宅成交量超11万平方米；
● 近郊成交量超7万平方米；
● 远郊成交量约2.3万平方米；
● 商品房新增预售面积超77万平方米。
举个例子：
4月24日，成都刚需优先摇号政策实施后的首个预售楼盘——龙湖天璞名邸，在其官微上公布了购房人复核结果名册。
其中，复核通过的棚改户共86组，刚需购房者共5450组，普通购房者共16931组。根据此前该楼盘公布的房源状况及分配情况，本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共449 套，提供90套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，216 套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。由此我们可以推算出，龙湖天璞名邸摇号选房：
棚改户的摇中概率为100%。
假设棚改户全部选房，则刚需购房者的摇中概率为3.96%，不到4%。
假设刚需购房者全部选房，还有5450-216=5234组刚需购房者未选房并愿意加入普通购房者摇号，则普通购房者的摇中概率为0.66%；
假设刚需购房者全部选房后，剩余5234组刚需购房者自动放弃选房，不加入普通购房者摇号，则普通购房者的摇中概率为0.87%。
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二手房交易量短期内交易量小
“我最近想卖房，信息发出去一个月了还没卖掉。”卖房者张烁说：“我的一位朋友也同样经历了这样的‘打击’。”
记者近日在成都市房地产交易大厅采访时发现，前来办理二手房业务的消费者明显减少。
4月17日早上9:30分左右，记者在位于后子门的成都市房地产交易中心大厅看到，仅有部分消费者和中介机构人员前来办理业务，这与之前的“门庭若市”形成鲜明对比。
“现在二手房看的人多，真正买的人却很少。”一中介公司工作人员说：“由于长时间没有成交量，我们很多同事都转行了。”
据链家网的数据显示，去年11月链家网在售房源为21233套，2月挂牌量也仅有25706套，三个月增长21.1%。链家网3月在售房源数量已经达到36718套， 2—3月的增长率达到了42.84%。
“一手房的价格被限制之后，同一个区域内新房和二手房的价格差多达数千元，再加上楼市调控政策还在不断地加码，面对这种趋势，一些二手房主就想高位套现。”
西南财经大学经济学院副教授刘璐说：
“成都的二手房市场经过一段较长时间的上涨，已经累计了较大的涨幅，所以在限购等调控政策之下，有回调压力也很正常。最近成都二手房挂牌数量增加迅速，主要是二手房抛压大的体现。随着成都刚需优先的摇号政策的执行，一些刚需型购房者转向参与购买新房，这也影响了二手房市场的成交量。”
虽然成都“刚需优先”政策的补充并未对二手房市场价格和交易造成太大冲击，但二手房市场的冲击自去年11月摇号政策的出台就已经出现。
但在新房“环比不增长、逐步有回落”的定价原则和二手房由房东自由定价的影响下，这种价格“倒挂”在成都楼市踏入卖方市场后一直困扰着购房者们。这也是目前成都二手房成交量步入低谷的原因之一。
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成交土地溢价率近期出现下行
据四川中原研究院的数据显示，4月16日—22日，成都楼市共计供应14宗地块合计955亩，成交13宗合计810亩，流拍1宗合计144亩。
其中成都主城成交4宗商业地块，分别位于高新区金融城、锦江区攀成钢、金牛区天回、青羊区外光华板块。
青羊区外光华地块由深圳新威标远投资以7300元/㎡楼面价竞得，溢价率116%；
近郊天府新区秦皇寺两宗地块由言几又与交投天府地产竞得，最高楼面价700元/㎡；
远郊新津2宗地块由金融街、雅居乐竞得，最高楼面价6234元/㎡；
邛崃4宗地块由新城控股、邛崃环球世纪竞得，最高楼面价3060元/㎡；
都江堰出让一宗商业地块，成交楼面价750元/㎡。
“自今年3月份以来，成都土地拍卖市场就发生了小小的变化。”成都全心集团总裁李国峰说，多数品牌房企放缓了拿地的步伐，参与竞拍的企业数量也在逐渐减少。
主要因为多数一线房企“手中有粮”；另一方面是在“限价”政策的影响下，一些企业拿地进入理性期，这些因素都导致成都限购区域近期土拍市场成交溢价率出现下行，甚至出现土地流拍的现象，但在一些非限购区域却出现了土地成交较活跃的态势。
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川报观察记者 文强
综合 四川乐居
编辑 王博尔
校对 杨昕
审核 孙琪