【本地】温州“小微园”竟容不下“小微”企业？

鹿城小微创业园交付在即，几十家企业主才突然被通知有“准入门槛”

提要：鹿城区小微企业创业园厂房迎来结顶交付，可是对入驻企业每亩需达到30万年税费的要求，让大部分入驻企业主瞠目结舌，达不到的企业，还要扣取年度税收保证金，2015年开发商对他们招商时，根本就没告知过这一硬性指标，最近企业主们签厂房买卖合同时才得知此消息，这让企业陷入了“两难”境地。鹿城轻工产业园区管委会表示，这个条件，他们和开发商签订投资合同的时候就已说清楚，那么开发商之前为何捂着不讲呢？小微企业该如何跨过这所谓“小微”创业园的“高门槛”？！

鹿城区小微企业创业园，位于鹿城区藤桥镇的鹿城轻工产业园区内。温州浙鲁建设开发股份有限公司以挂牌方式取得鹿城小微创业园所在地块。2015年12月，鹿城轻工产业园区管委会与浙鲁公司签署《鹿城区小微企业创业园建设项目投资合同》。此后，浙鲁公司开始建设鹿城小微创业园，并进行招商。

一、业主投诉

一家电子公司老板说，开发商在建设该小微创业园期间，就开始“预售”厂房，当时他与多家企业都因老厂房拆迁在寻找新厂房，听到这个消息就跟浙鲁公司预定了小微创业园的厂房。预定时，他们都跟浙鲁公司签了预定协议书和补充协议的。不管是协议书还是补充协议，里面的内容条款都没有涉及关于入驻鹿城小微创业园的企业要达到什么样的产业标准。

 在企业主提供的他们与浙鲁公司签订的厂房预定协议书上，记者看到只有厂房价格和双方约定条款等，确实没有列明入驻企业的达产要求。这家电子公司老板介绍，他们与开发商的厂房买卖合同中，其“补充协议”里对入驻企业3 年内税收总值（包含均值）需达到年税费30 万元/亩以上的要求，是现阶段小微创业园90%的企业都无法完成的，只有约5家企业符合这一规模产值。“补充协议”还要求企业须以30 万元每亩标准，缴纳年度税收保证金。如果入驻企业达不到30 万元/亩的年税费，就要在保证金中予以扣除，同时还必须补齐达产税票。

（政府制定的小微园限价通知）

突如其来的入园“税收门槛”，将鹿城小微创业园的企业主们拦在门外。记者发现，早在2015年12月，鹿城轻工产业园区管委会与开发商浙鲁公司签署的《鹿城区小微企业创业园建设项目投资合同》中，第四项“达产考核”条件中，就已明确：乙方（指浙鲁公司）在招选企业入驻时，须与入驻企业在合同中约定入园后3年内企业税收总值要达到年税费30 万元/亩以上标准（1200 平方米折抵1 亩），税费指标以国、地税部门出具的数据为准 46 31938 46 14939 0 0 4886 0 0:00:06 0:00:03 0:00:03 4886包括免、抵、退）。

对于鹿城轻工产业园区管委会定下的“税收要求”，一些企业主表示无可厚非，但是开发商为什么要把大家瞒在鼓里？这令他们百思不得其解。早点知道入驻鹿城小微创业园有这个“税收要求”，他们就会充分考量自己企业的“能耐”，不至于“打肿脸充胖子”去冒这个风险。

（管委会和房开预售前的建设协议）

二、开发商回应

带着企业主们的质疑，记者联系了鹿城小微创业园开发商浙鲁公司相关负责人，对于企业入驻园区后的税收指标，他表示，这是由政府相关部门制定，开发商仅作为执行方按照规定办事。该负责人指出，开发商与相应管理部门签订协议中，虽然条款里有提及“税收要求”，但在当时并没有明确对未达标企业将进行如何处理。也就是说，开发商方面觉得“税收要求”在起初并不是一项强制性的规定，而且他们虽然没有在预售合同中将这一条件写明，但是在此前已向业主们告知此情况。这样看来，似乎房开也很“冤枉”。

三、部门表态

鹿城小微创业园相关部门与浙鲁公司签订建设投资合同时，为何没有说明到位，而是2017年下半年才明确硬性要求？记者找到鹿城轻工产业园区管委会相关负责人了解到，其实浙鲁公司于2017年10月份才取得厂房预售证，在此之前是不该进行厂房销售的。该负责人表示，对于眼下鹿城小微创业园90%企业将无法达到入园的“税收要求”，管委会只会对开发商进行处罚，企业与开发商之间的矛盾，应根据他们双方签订的合同依法处理。

四、旁证

而对开发商前面那位负责人说的，他们此前对招商入驻的企业主们已告知入园的年税费标准，对此，鹿城区电子信息行业协会秘书长表示，开发商的说法不实，鹿城小微创业园招商之初，该秘书长是多家企业和房开之间的对接人，从2015年8月到2016年3月间，他们协会的企业与开发商进行过5次关于鹿城小微创业园的商讨会，这5次会议他都全程参与，而开发商在此期间只字未提“税收要求”，这样不免令人怀疑，浙鲁公司当初的销售动机。

五、业内人士

某房产开发公司人员介绍，以商品房买卖为例，房地产开发经营企业在房屋未经初始登记领取房地产权证前，销售房屋的行为均属于预售行为，但在该行为期间，开发商必须持有相关房屋预售许可证，未取得预售证之前，确实是无法明确得到相关部门对房产的一系列核定标准。因此，在鹿城小微创业园事件中，开发商以他们在“预售”阶段相关部门没有明确规定“税收要求”的说法，不攻自破。

以此同时，业内人士表示，小微入驻创业园通常都会附有准入门槛，而这个“门槛”高度的调控，是可以由开发商自行决定的，如前面鹿城轻工产业园区管委会相关负责人介绍的一样，政府和开发商之间的税收协议，仅是政府对开发商的行为起到约束作用，而每亩未达标的年税费要求转嫁给企业主来承担，似乎有点不合理。

六、律师分析

本案律师温州津师律师事务所副主任周科立指出，鹿城小微创业园每亩年税费的要求，不能单纯仅从政府和开发商间的协议来看待问题，从园区产权办理程序来看，产值不达标的企业，将无法拿到管委会出具的产房办证审核文件，即便开发商全部承担了年税费的缴纳压力，这些企业最终还是要被迫退园，企业主也无法对购入的产房进行转让。

鹿城小微创业园开发商——浙鲁公司，在未取得预售证前，进行厂房买卖，已违背了相关的法律法规，周科立律师建议业主向房地产主管部门对此进行检举、控告。周科立还指出，根据2017年温州市政府出台的关于小微园销售限价政策，小微园每平方价格有上限标准，最高销售均价不得超过2900元/平方米、最高售价不得超过3900元/平方米，而鹿城小微创业园部分业主向开发商购得的厂房价格在4000元/平方米到6000元/平方米不等，已经远超小微园限价水平。

无证预售、隐瞒准入门槛和转让限制、无视限价政策抬价销售，面对开发商浙鲁公司的种种不合规行为，我们不禁要问，政府的监管到底去哪儿了？小微企业的助力工作又做到哪里去了？如今，我们只看到鹿城小微创业园的企业主们，似乎无路可走，不管是退园另找厂房，还是硬着头皮在此经营，都将面临大笔损失。企业们将何去何从？政府部门是否会就此事出面调解？我台《温广新闻调查》栏目将对此继续进行关注！

记者：方圆

编辑：王祉皓

审核：北方

终审：潘国强

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