改善真的是最好选择吗？更具性价比的其实是……

毫无疑问，北京房地产市场已经全面进入改善时代。但是这样的时代，对改善人群就真的是好机会吗？有没有其他的出路？别墅怎么样，会比改善更好吗？

炙手可热的改善型产品性价比如何？

就目前的市场而言，改善型产品的境况其实很尴尬。

首先，由于近年来高价地频出，几乎所有项目土地都要求配建自住房，导致一方面，入市的改善型产品不仅面积尺度较小，而且单价水平不低，内城平墅价格动辄10万+；另一方面，这些项目多多少少都存在着高低配的现象，社区的居住环境能否做到纯粹，是个问题；

其次，北京改善型产品的价格攀升速度堪称惊人，据统计，截止今年6月份，北京四房产品的成交均价已经达到了6万/㎡，套均价已经达到了1200万/套，同比上涨最少10%以上，值得注意的是，这还是在政策频出且力度颇大的2017年！

再次，如果你不想接手单价高、高低配的改善型产品，还有一些存量项目供你挑选，但要注意的是，这些项目多数在4环以内，并且面积尺度很大，动辄三五百平米，而且经过楼市几波涨势，这些项目已经发展成为准豪宅，购买门槛最低也得以2000万计，甚至分分钟碾压一些5-6环的别墅项目。

最后，就这样您也别总挑，因为市面上的改善型产品不仅有限，而且不可再生。据统计，截止今年，北京楼市四房存量已不足3000套，70/90政策更是预示未来市场上改善型产品将不再轻易供应。

基于以上情况，在很多购房论坛和房地产媒体上，我们会经常看见类似“手握XX万，我该买平层还是别墅”这样的问题，以及帖子下方，不同阵营的精彩论战。

所以改善型产品一方面面临着卖一套少一套的局面，另一方面，改善型产品价格水平也在快速提升，甚至直追别墅。

别墅产品正在成为性价比产品

随着改善型产品价格的大幅度上涨，北京市场也随着发生了一些改变，别墅项目反而成了颇具性价比的产品，才是2017年最具性价比的产品。最直接的证明就是，2017年上半年，北京别墅项目以41444元/㎡的成交价格实现了2471套的成交量，在北京楼市中一枝独秀。有的项目还在这样的市场环境中，实现了单盘销售上十亿的业绩。

事实上，在北京的历次调控中，别墅都如同海上灯塔般照耀着楼市中的购房者。近年来，无论市场情况如何，北京别墅的价格始终稳定攀升。去年以来，尽管调控越来越严，别墅仍然是北京市场中被追逐的稀缺价值物业，2016年北京别墅市场成交总量超8000套，刷新了历史记录。

据权威机构数据统计，2017年北京4-5环别墅成交均价仅为6.4万/㎡；5-6环别墅成交均价仅为5.64万/㎡，套均价不足2000万。而今年6月份，北京4-5环商品住宅的成交均价已经达到了7.1万/㎡，5-6环商品住宅成交均价则达到了5.7万/㎡。 

更值得一提的是，相比于其他改善型产品，别墅更具稀缺性。今年以来，五环以内别墅供应几乎为0，大部分项目供应都在五环以外，而且不足2000套。

别墅产品在未来的供应上，更可以说是凤毛麟角。2008年以来，北京未开工的纯住宅土地仅剩8宗，其中适合开发低密度别墅项目的地块不超过3宗，而现阶段北京别墅市场的存量仅有6000多套，其中最具市场热度的联排别墅存量不足2000套。 

北京房地产发展至今，改善型需求无疑是市场上最旺盛的阶段，而也正由于改善型产品处于买方市场，也就谈不上什么性价比了，但是如果你能把目光转一转，去看看别墅项目，也许就真能有意想不到的收获。

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