还心心念念房房房，是时候泼盆冷水了……
（图片来源网络）
房子几乎占满了很多中国人的生活
有房的，没房的
都谈论着房价如何涨
如何买房致富
俨然像个地产专家
跳广场舞大妈拿着大把大把的银子冲进售楼中心
“买买买”
都不看价的
这样的生活有没有让你疯
嗯
等了很久
是时候泼盆冷水
冷静冷静了
前几天，重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长童大焕在南都公众论坛发表演讲《在人类历史大变局视野下思考中国城市化和房地产》。
这场演讲有很多干货，切实击中当下焦虑，恐慌，甚至疯狂的房子人生。
以下是南都记者朱利辉根据童大焕演讲整理的实录，部分内容有删减。
1 投资第一位是规避风险从公元元年以来到1800年，城市化率都是3%;而那时的人均GDP增长也非常慢，在长达1800年的时间人均GDP增长了50%。工业革命的到来，意味着人从农业中解放出来，进入工业时代。工业时代工业革命180年时间，从1820到2000年，人均GDP增长了8倍，城市化率从3%进入到50%。
如果说工业革命带动了第一次人类真正历史上的革命，接下来会有互联网和机器人时代，会把人类从枯燥的工业流水线上再一次解放出来。这之后，过去由工业带动的城市化会不会发生改变?一定会的。比如，作为世界工厂的东莞，有可能未来GDP仍然在增长，但是人口在减少。技术带动了人类进步，远远超过我们的观念进步，人类社会的进步都是基因突变式的进步，而不是量变引起质变缓慢的进步。
我认为下一个城市化，是由服务业带动的城市化，而且一定是高密度大城市化。在人口大规模地向大城市集聚的过程中，房价会变得非常高，这是非常自然的现象。古人说，不谋万世不足谋一时，不谋全局不足谋一域，我们必须在大城市的视野下来思考房地产，才知道哪里的房子是有价值的，哪里是没有价值的。
在中国的房地产业发展中，有一对矛盾：大城市化成为趋势，个体一直是在往大城市去就业，但是政府规划一直在试图往外拓展，就是一直在试图所谓均衡化发展。政府的规划并非没有失败的，在中小城市失败的概率比大城市更大。从房地产投资角度来说，我们怎么判断成功?我建议大家用非常保守的投资办法，等入住率达到60%以上，你再去“摘果子”，虽然价格有点高但是没有风险。
我建议大家保守投资，在最有价值的地方静静地守。投资第一位是规避风险。第二，我们不要去追逐短期哪个高增长，只要有价值的项目都有可能有高增长的时代，总有很多项目跑赢大市，但不会有一个项目永远跑赢大市。这是什么意思?就是哪怕是同一个有价值的地段，上涨也是波浪式的上涨，一定会轮到你家的，你要守住有价值的东西。
长远来看，比如说用十年历史时期来看，你真正守住最有价值的地方，一定是上涨最多的。别人跌的时候不跌，别人涨的时候也在涨，不一定说每一个时段都涨得比别人快，但长远看一定是涨得最多的，这就是保守投资的好处。
2投资房地产，要居安思危2011年2月11日，我在FT中文网发表过一篇文章，我说限购限贷刚刚开始，限购限贷导致资金向三四线城市挤压，而因为三四线城市本身体量就非常小，会很快导致那些地方的房价大涨，大涨以后会吸引更多的资金进入，包括开发资金，会引发三四线城市的空城、鬼城的风险，会加剧这种风险，这是我当时的判断。在2014年底的救市可以验证这种判断。2014年开始的去库存，就是去三四线城市的库存，但那些城市的库存并没有怎么去掉，反而是一线城市和环大都市圈那些不限购地区开始大涨。
这一轮主要是防止出现环大都市鬼城圈。在大都市真正的核心地区，任何时候投资都是可以的。房地产有一个非常长的交易周期，买房子的时候，一定要想着万一砸在手里你能不能支撑得住，这是一定要做好准备的。不要想买了三年五年就甩手给别人，有可能你会卖不出去。
现在有一些分析房地产未来走势的文章，经常用过去的历史来研判未来的变化，数据越多，大家越容易迷信，但是大家一定要注意，不管是日本的过程，还是美国的过程，还是我们自己过去的历程，都是在变化的。各种因素包括社会心理因素都在发生变化。还有时间点，过去的时间点是确定的，未来的时间点是不可确定的。
现场提问
市民A：在环深都市圈投资，风险有多大?
童大焕：关于城市的发展，我有一个想法，就是将来一定要让电梯战胜汽车，往高处生长。我梦想中的城市，比如说1平方公里，现在全国平均1平方公里可能就容纳一两万人口，为什么不能容纳20万人口，20万人口不是极限，去说土地面积多少是没有意义的。香港的土地也很狭小，但是已经开发的只有25%，用时间去衡量更有意义，不要去算面积。
市民B：邻深片区的地铁房，未来是否还有大的增长空间?
童大焕：房价是两个现象，一个是人口现象，一个是资金现象。资金现象可以维持一段时间，最重要的一定是人口现象。日本的东京，都是靠地铁来支撑基本的交通骨架。但是地铁即使延伸到我的老县城，对我们的老县城当然是利好，有利于县城的人出去交往，但是不一定会把城市中心的人吸引到老县城来住，反而会把更多的老县城的人吸引到城市中心去，包括购物、旅游、娱乐，甚至是定居，我比喻这是“万有引力现象”。交通的改善只改造了阻力，如果一个物力超级大，一个物力超级轻，被吸附的可能性是非常大的。
市民C：房产税如果开征，对房价会有什么影响?
童大焕：房产税的问题，说了好多年了。其实我是赞成房产税，但是房产税收起来以后会有什么结果?我们假设全国肯定都要收房产税，你是把空置的房子卖掉，还是把不空置的房子卖掉?肯定把空置的房子卖到。那些空置房卖掉以后，是不是更多的人要把资金集中到更大的城市来?大城市核心地区的房子，租售都有人要，房产税的费用就能被转嫁出去。只要是有价值的房产，税收只是占价值的百分之几。我认为中国绝大多数的地方房子是过剩的，只有少数地区房子是短缺的。
市民D：伦敦、纽约这些城市对人口的吸引力更强，但如果对比深圳、纽约的房价，差距似乎并不大，你怎么看?
童大焕：首先，房地产是不动产，这是一个问题。其次，个人把钱换成美元来理财，这在中国还是少数，只限于少数有产阶层。我们大部分的人还是在中国生活的，中国人口众多，地区差距和城乡差距非常大，这样的国度根据人往高处走的趋势来看，中国的大城市核心区房价超过纽约、东京，我认为是很正常的事情。所以我至今不主张大家投资美国的资产，投资美元。到目前为止，我的观念还是认为在全世界没有一项投资能够超过中国的房地产投资，我目前还是持这个观点。
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