昆明“限购”升级后二手房迎来春天？专家可不这么认为！
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7月1日，昆明市出台楼市限购政策，暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房，且非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。一些市民、网友开始预测昆明二手房将迎来补涨春天。
记者调查发现，虽然有关机构预测，二手房价还将持续上涨。但二手房由于房龄、配套、物管等诸多因素影响，即使价格上涨，也有难以变现的情况。有中介还在不断推出特价二手房，比周边同类房源便宜几十万元。
昆明楼市新政发布后，云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研在其朋友圈点评：“同区域、同类型、同品质，相关部门要成专业评估机构了……周边城市难免又成市场新宠。”
接受记者采访时，周大研表示，昆明楼市新政主张的是打击炒房，比如外省人一个人就来买100套这种情况，现在就搞不成了。但是政策对公寓、二手房没有限定，严格来说，外地人还可以炒。
市场不是简单的跷跷板，影响因素很多，参与的主体也很多。不能马上出来一个政策，就体现在房价上。而且二手房也炒不起来，它反映的是买房人真实的需求，所以购房人一定要考虑买一手房是否比二手房性价比高。公寓在这当中是明显的利好，写字楼只要经济状况好，有钱赚，有投资机会，就好卖，最近感觉也好卖了。
中介方面基本分成两个派别，有的说二手房将很快补涨，甚至超过一手房。有的仍在推出低于市场价很多的特价房。有中介表示，一手房限购后，次新二手房将成为买家首选。但是中介的“朋友圈”不够强大，并没有多少外省人看到房源。
还有中介表示，虽然市场有预期二手房将走高。但从最近几天出现的房源看，打折出售的房源并不稀缺。比如新迎温泉花园一套8楼带露台170平米的房子，才80万就卖。还有北市区美伦花乡（彩信园），小区中心楼王位置，东西朝向、中间楼层，面积154，市场价185万，现价168万，低于市场价18万，满5年税低，要求一次性付款。
在李先生看来：以新昆明人对昆明二手房的看法，对二手房东真有补涨价值的买家依然是外地大城市人。然而因为昆明城市开发水平刚刚起步阶段，所以之前的房子达不到外地人的综合要求，加之城市管理方面太差，房产证、中介等交易环境也很差，所以一般外地人都只能选热点区域的品牌开发商的一手房。
所以，目前二手房房东实现兑现脱手补涨所依赖的买方对象依然是本地昆明人，而且是被外地人抬高昆明整体房价后被恐慌心理胁迫入手的本地昆明人。等本地人和外地人的需求区域其实不同这一点被整个市场醒悟过来后，不排除二手房价格涨幅会开始分化，各取所需，量体裁衣，市场才会开始符合理性吧。
另一位市民则表示，“我们楼下143平方，带车位，152万，挂了半年了，还没卖出去。”也有市民客观地评价二手房：二手房（无证的不谈）的优点是质量好坏看得见，配套好坏看得见，过户方便不会烂尾。缺点：评估价低，首付高。所以，款项充盈建议二手房，虽然首付高但是月供低啊，比起一手房的低首付高月供，能省下一大笔利息。
有自媒体分析，以往只有刚需一族才会去选择二手房，实际上，趋势正在发生改变：越来越多的改善型客户也开始考虑二手房了。从国家统计局数据上显示，昆明的新房房价整体上扬是在2016年6月份（到现在已经连涨24个月），而二手房则是在2017年3月份开始涨的，从时间的滞后性上看，二手房的觉醒足足晚了9个月时间。而到今年5月份昆明二手房价格上涨排名全国第二。
目前，二手房估计是卖不出去的，因为此前，好不容易让一波人下决心买二手房了；现在，另一拨人又不愿意卖二手房了。
数据：
6月均价11575元/㎡
数据方面，由于有关监测机构还没有给出7月份的监测数据，只有6月份的可供对比。
据中国房价行情网显示，昆明6月住宅房价平均单价11575元/㎡，同比+22.99%，户均面积125㎡、户均总价153万元。近一个月平均单价11621元/㎡，环比+0.39%。未来一个月预测单价11700元/㎡。
58同城数据显示，目前昆明二手房均价10305元／平米，环比上涨2.81%。
来源：春城晚报（记者 张勇）
编辑：郭晨泽
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