稳楼市信号频发：证监会允许部分涉房企业在A股融资 | 宏观经济

文/《清华金融评论》资深编辑秦婷

近期，在坚持“房住不炒”的定位下，各部门频繁出台相关政策保障房地产企业的合理融资需求，更好服务稳定经济大盘。除人民银行、银保监会等部门推出阶段性调整差别化住房信贷政策等系列措施外，据媒体报道，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。

前期住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求。专家建议可采取针对性的政策，更好地支持改善性住房需求，包括但不限于采取下调首付比例、取消“认房又认贷”等措施，对二套住房贷款利率下限也进行适当调整。

媒体报道指出，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。资本市场对于涉房企业的股权融资政策，既严格限制主营业务为房地产的企业股权融资，又合理保持资本市场融资功能的有效发挥，更好服务稳定经济大盘。除资本市场外，近期人民银行和银保监会的阶段性调整差别化住房信贷政策，也成为保障房地产企业合理融资需求的重要举措。该项政策要求，对于2022年6月至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。近期，各地已有多家银行根据市场变化和自身经营情况自主下调了房贷利率，部分城市下调了首付比例下限和利率下限。据不完全统计，广东清远将利率降至3.7%，为目前最低水平。在纳入统计局调查的70个大中城市中，共有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等23个城市符合条件，目前这23个城市中，已有超过10个城市将首套房贷利率下调到4%以下，大部分在3.8%-3.95%，包括武汉、天津、石家庄、昆明、贵阳、秦皇岛、宜昌、襄阳、济宁等地。今年以来，LPR多次调降，其中与房贷还款挂钩的5年期以上LPR下降三次共35个基点，尽管10月按兵不动，但普遍预计未来两个月仍有下调空间，有助于降低居民住房消费支出、提振居民住房消费需求。除了下调首套房贷利率，优化调整住房公积金政策、对换购住房予以个税退税优惠等也同样有效降低了购房成本。9月30日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。这也是人民银行时隔7年多首次下调个人首套住房公积金贷款利率。财税政策也对居民换购住房给予了优惠。9月30日，财政部和国家税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》明确，为支持居民改善住房条件，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。当前支持刚性住房需求为主 未来有望迎来更多“松绑”政策中金公司分析师张文朗在研报中指出，近期，稳定房地产市场的政策工具组合密集出台，政策主要聚焦保障房企合理融资需求，以及在“房住不炒”的前提下稳刚需和改善性住房需求等领域，有望促进房地产市场的供需两端进一步企稳。随着楼市政策利好释放，地方因城施策逐步深化，对于提振房地产市场行情意义重大，有利于促进刚性和改善购房需求释放，四季度房地产市场有望加速修复。值得注意的是，前期住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求。下一步，招联金融首席研究员董希淼建议采取针对性的政策，更好地支持改善性住房需求，包括但不限于采取下调首付比例、取消“认房又认贷”等措施，对二套住房贷款利率下限也进行适当调整。“对于限购政策，可以探索实施“因区施策”，适当放开一二线城市郊区的限购政策。同时，加快优化住房交易流程，对二手房交易可推广“带押过户“，节省二手房买卖双方的时间、费用，提升交易便利性与安全性，提高二手房市场的活跃度，也有助于加快一手房市场去库存。”董希淼指出。机构监测数据显示，二套房贷利率政策未变的情况下本月103城中95%的城市二套利率保持在4.9%的下限水平。未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。