决胜存量去化时代 九鼎投资助力商业地产商回归“运营为王”
在九鼎投资看来，在存量去化时代，商业地产的增量依旧可观。九鼎投资商业地产基金董事总经理马占田表示：“从行业发展的长周期来看，供应过剩是市场周期性波动的结果，而电商对线下体验性商业的冲击较为有限，购物中心作为线下消费者的核心‘入口’，其价值将在市场出清后获得重塑。”该机构预计，购物中心未来三年将以每年15-20%的速度增长。
来源 | 投资中国
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随着中国经济进入新常态，商业地产正面临着供给过剩、电商冲击等诸多压力。与此同时，消费升级使得商业地产呈现出多业态爆发性增长，为线下商业连锁带来了不可多得的发展契机。
在此背景下，专注于私募股权投资的九鼎投资根据自身对消费行业的趋势判断，将联合众多消费服务类企业和金融机构，通过资管、商管、互联网结合的方式为商业地产企业提供“融投管退”全方位的解决方案，以期在商业地产存量去化和运营的“白银”时代打造行业翘楚并谋求共赢。
近日，九鼎投资商业地产板块负责人、商业地产基金董事总经理马占田接受了记者专访，分享了九鼎投资对于商业地产风险与机遇的趋势判断。
行业洗牌，优质商业地产价值将获得重构
中国的商业地产项目在经历了几年的高速增长后日渐分化。大量的购物中心在面临淘汰的同时，具有实力的项目仍存在巨大发展空间。
2010年以来，在各地政府与地产界的大力推动下，以购物中心为代表的商业地产迎来“大跃进”时代。截止2016年全国可统计的购物中心已达4700个，同时还有大量在建项目。按照这样的状态，预计2020年全国开业的购物中心将达到上万家，趋于全面饱和过剩。此外，万达、中粮等实力地产商近年来在全国各地跑马圈地，扩张范围触及广大三、四线城市，更加剧了商业地产的竞争。与此同时，以阿里巴巴、京东等为代表的线上电子商务平台急速发展，对线下商业造成较大冲击。可以预见，在线上冲击和线下过剩的双重压力下，商业地产市场已大步跨进依赖于运营和存量去化的时代。
在九鼎投资看来，在存量去化时代，商业地产的增量依旧可观。九鼎投资商业地产基金董事总经理马占田表示：“从行业发展的长周期来看，供应过剩是市场周期性波动的结果，而电商对线下体验性商业的冲击较为有限，购物中心作为线下消费者的核心‘入口’，其价值将在市场出清后获得重塑。尤其在中国城镇化发展和消费升级的大背景下，居民以购物中心为生活体验载体的消费需求仍有很大发展空间，线下‘入口’的价值不可估量。”该机构预计，购物中心未来三年将以每年15-20%的速度增长。
助力地产商提升“内功”，第三方服务商大有可为
“我们认为，真正决定商业在周期性阵痛中能否存活甚至逆势上扬的是商业的‘内功’，也就是商业的管理能力。我国购物中心行业屡被诟病的同质化竞争、招商运营能力参次不齐、开发商缺乏运营思维等，其根源也在于内功不足”，九鼎投资马占田谈到。
他指出，在存量去化时代，开发商需要摈弃“房地产思维”，回归商业地产“运营为王”的本质，重视“内功”的修炼。
对开发商来说，在项目规划定位上如何充分迎合当地消费市场，如何成功引入与调整品牌、提升运营和管理项目的能力、实现理想租金收益从而提升资产价值等将成为开发商亟待解决的课题。而开发商的房地产基因决定了其商业运营需要重新建立或聘请经验丰富的商业团队，这就为商业地产综合服务商提供了广阔的市场空间。
据商业地产业内人士称，事实上，目前国内除了万达、中粮、华润这类具有长期商业项目运营经验的大型开发商外，多数开发商缺乏自己成熟的运营团队，需要在整个项目的生命周期内引入专业第三方来提供综合性咨询服务，降低试错成本，实现项目落地及资产升值。而即使是万达、银泰这些开发商，近年来也开始大规模以轻资产管理输出的模式扩张第三方业务。
九鼎投资引入 “商业+资本”模式，帮助合作伙伴成为行业龙头
作为中国领先的股权投资机构，九鼎投资拥有丰富的商业连锁投资经验，曾在众多商业细分领域完成投资，并协助这些企业成为行业龙头企业。其中不乏上市公司如皇庭国际、罗莱生活、朗姿股份，爱迪尔珠宝，百合网等等，也包括绝味鸭脖、博士眼镜、荣泰健身、毛戈平集团等一大批知名连锁品牌。
近两年，中国的并购市场蓬勃发展。上半年，中国在国内外的并购活动又创下新的纪录，交易金额增至4125亿美元。在经济增速换挡，A股市场持续低迷，供给侧结构性改革拉开大幕的新时期，并购投资已成为九鼎投资新的主线。
据马占田介绍，该机构将利用自身资源优势，更深度的介入实体经济的运营和发展，通过将资本与产业深度绑定，重塑行业和企业的资源，快速打造新一批行业龙头企业。
作为九鼎投资商业地产板块的负责人，马占田表示：“从全球地产行业的发展来看，地产运营与资本的结合是必然趋势。美国最大的地产公司西蒙地产实质上是一个基金管理公司，而全球最著名的资产管理机构黑石接近一半的收入都来源于其地产基金。”
其实，九鼎投资早已在地产及商管领域有多重布局。其斥资6亿所投资的皇庭国际（000056），被中国权威投资评级机构投中集团评为“2016年中国房地产产业-最佳投资案例”。而在商业管理领域，九鼎投资也与多家知名机构建立了合作关系，并对其中多家企业完成股权投资。
在深度布局的基础上，九鼎投资把握国际趋势，结合对本土地产公司需求的深刻理解，也将其在商业地产领域的布局赋予了九鼎投资的金融属性。该机构一方面将发力商业管理，另一方面也通过打通融资通道，探索与各大保险公司、上市公司以及海外基金的深度合作，为地产企业提供全方位的解决方案。
据介绍，九鼎投资商业地产基金团队的大多数成员均毕业于清华、北大等名校，可谓一支精英团队。而据团队成员介绍，基金负责人马占田是个不折不扣的“工作狂”，经常组织团队密集地实地考察、评审项目，一天走访多个城市对他们来说更是家常便饭，马占田在这一年的飞行里程已达到24万公里，相当于绕了地球6圈。
依托于九鼎投资，商管基金团队快速吸纳了众多国内外商业管理领域的顶尖人才，建立实力雄厚的专业商业管理服务团队。团队不乏来自于五大行、凯德、盈石、中粮、华润等优质机构的高管，也汇聚了全国各地本土化经验丰富的人才。他们将充分利用九鼎在全国的连锁网络及自身的行业资源，为体系内购物中心提供长期的综合性商管服务。目前，九鼎投资商业地产基金团队仍在持续扩张中。
马占田表示：“九鼎投资通过在商业地产领域的持续研究和投资，以及过去八年在各产业的成功投资与上市后资本运作经验，把脉到商业地产行业现状与机遇，于是顺势而为，在商业地产板块已经与众多国内外知名地产企业形成了深度的战略合作，在行业内也树立了独特的竞争优势和良好的口碑。随着并购时代的大幕拉开，九鼎投资已整装待发，希望在助力供给侧改革的同时，为投资者带来合理可观的回报。”
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