氪空间遭香港业主索赔5亿港元，联合办公洗牌还在继续？
文 | 李夏 Ellie
编辑 | 李晓丽
来源 | 投中网旗下PropTech研习社
（ID：cv_seal）
4月11日，据《南华早报》报道，香港知名房地产开发商华懋集团起诉氪空间，索赔5亿港元违约金。
华懋集团在今年3月4日和11日收到电子邮件称，“氪空间不会按照双方去年4月30日签署的协议履约(从4月1日开始进行为期5年的租赁)。”
去年5月，氪空间开启了扩张模式，版图一度拓展到了香港。彼时，氪空间租用了香港华懋One Hennessy大楼的11层到19层的共7层空间，租金超664万港元，双方签订五年的租赁合同。
当时，氪空间副总裁钱啸称看好香港市场，“香港用户的需求很充足，空间开出来可以盈利，香港的办公楼空置率较低，租金上涨的空间也很大。” 氪空间预测开业后，One Hennessy的平均工位的服务费大约是每个月10000港币。
（One Hennessy设计图 来源：华懋官网）
“One Hennessy为湾仔全新地标，将于2019年第二季落成。”华懋集团官网信息显示。
就在氪空间进入香港短短几个月之后，行业进入洗牌期。
CRECC和好租联合出品的《2018年联合办公市场研究报告》中指出，2018年1月至10月，联合办公品牌减少40家，竞争力相对较差的企业逐渐消失或被并购，运营时间均未超过两年。
《2018年联合办公市场研究报告》
报告还指出，全国满租空间只占12%，空置率50%以上空间达到40% 。受规模扩张、行业整合、加之经济形势的影响，联合办公企业的空置率持续走高。该报告认为，自然的优胜劣汰有益于市场长期健康发展。
氪空间内部的挑战也还在继续。继上海十几个空间退租后，氪空间香港也走上了退租这条路。不过，此次退租之后氪空间并没有完全退出香港。
氪空间副总裁钱啸在《南华早报》报道中回复，“我们今年不会在香港进一步扩张，但我们并没有完全退出城市，因为我们仍然在时代广场推出一个中心。当经济环境好转时，我们会回来。”
投中网了解到，目前氪空间位于香港铜锣湾时代广场的社区六折开业。其中，独立办公室6500港币起/工位/月；移动办公桌5500港币起/工位/月。
《南华早报》报道文章还提到，华懋集团的首席执行官唐纳德崔对于氪空间退租一事表态，“我们的租户遇到这种情况，我们也很失望。”
对于华懋集团的5亿港元索赔起诉行为，《南华早报》报道称氪空间并不清楚这起诉讼，并且称华懋集团没有主动联系过他们。
同时，氪空间还否认跟华懋集团旗下的One Hennessy签署了最终合同，称只是签了个意向协议。
氪空间副总裁钱啸回应，根据他们的理解，如果业主要终止协议，他们支付的押金将会被没收，但华懋方面提出的5亿港元赔偿是“不切实际的，过高的。”
氪空间消息一出，国内联合办公行业颇为触动。
毕竟，氪空间是联合办公领域排名头部的企业，不管从融资额度还是品牌知名度，亦或空间管理规模来说，氪空间一直是资本看好的潜力股。
但经历了去年的急速扩张后，联合办公整合行业都开始了新一轮的洗牌。尤其在2019年第一季度，不少联合办公开始对于单店亏损严重的空间进行退租。
不过，虽然业内也有退租违约赔偿事件，但像氪空间香港空间遇到5亿港元这么巨额赔偿的还是首例。
氪空间只是租了7层空间，怎么会产生5亿港元的赔偿呢?
一位联合办公从业人士对投中网分析称，“可能是触发了一赔到底条款了。”
什么是一赔到底条款呢？
“所谓一赔到底条款，就是甲方租赁合同条款，租户如果不履约或中途退租，需把剩余合同期内的租金补齐，作为违约责任。这是很严厉的条款，一些港资或大开发商喜欢用。不过，具体实际操作上也有差异。”
还有从业者提到了事件的严重性。“这次氪空间是签约5年赔偿10年，5亿港币现金别说氪空间了，估计能把WeWork中国都赔破产。”
一位中介代理资深从业者也指出，“这个项目，如果不经营，几乎要赔5-10年租金，可不要了老命。”
谈到此次业主方起诉要求的巨额赔偿，一位氪空间内部从业者表示，“氪空间估计也沟通过，但香港是成熟的商业社会，没有多少谈的余地。”
氪空间香港真的需要赔偿这5亿港元吗？对此，投中网采访了律师、代理行等多方意见。
那么这次违约事件，赔偿金额是由氪空间香港公司承担还是会牵连到氪空间母公司呢?氪空间香港可以通过分子公司的方式规避巨额赔偿吗？
一位不愿具名的律师告诉投中网，根据内地的公司法，分公司不具备独立的法人资格，不具有单独破产的资格，但目前氪空间的情况需要按香港法律来评判。
假设一旦走上分公司破产这条路，“无非是名声难听，然后国内PR说香港霸王款条，这个项目公司清算最大也有限度。”
“因为是有限责任，做破产清算，最多就是把注册资本赔光，没有实缴的，需要股东补齐实缴资本。所以不知道香港这家公司的注册资本是多少，如果是几个亿，那就完蛋了。如果几千万，也就是最多那个数了。子公司除非严重混同，不然财产彼此独立，母公司需要在认缴范围内承担责任，以上为中国法解读。香港法可能不一样。”一位联合办公从业者分析。
投中网查询氪空间注册信息发现，氪空间已于2018年3月8号，在香港注册“氪空间（香港）有限公司”，目前处于仍注册状态。至于，氪空间与One Hennessy的签约主体是否是香港这家公司，目前不得而知。
（氪空间香港注册公司信息）
一位曾经服务过氪空间的中介从业者分析称，“氪空间香港签约的肯定不是氪空间主体，破产也应该是项目公司。这也是为什么企业喜欢成立项目公司，因为项目公司破产，不会影响主公司。”
氪空间真的需要支付5亿港币的巨额罚金吗？
“香港是成熟的商业社会，没有多谈的余地。”一位联合办公创业者这么认为。
一位在内地设立的法资代理行SCOUT的客户经理告诉投中网，SCOUT在洽谈租约时，首先会帮租客争取提前解约权。例如租客和业主签订5年期的合同，在第二年或者第三年拥有提前解约权，只要租客提前6个月通知业主方就不视为租客违约，租客不需要承担任何赔偿责任。如果业主不同意而合同条款中又规定租客提前退租必须支付一定的赔偿金，租客最多可以考虑赔偿合理的损失，例如中介费、免租期等，以此来代替支付所有剩余租金的赔偿条款。
关于商办租赁合同中的提前解约条款，SCOUT这位经理告诉投中网，业主提供的合同版本基本都是可以修改或者能够找到折中解决方案的。但有一些代理行没有这方面的意识，为租客争取权益的意愿不强。
但是SCOUT这位经理也提到，“香港业主做事喜欢按照合同规定来。”
某国际地产五大行从业者谈及此事称，“提出诉讼的索赔一定是他们利益最大化原则。一般情况下，索赔的数额根据合同签署来，但是最后诉讼的结果没出来之前，一切都是未知数了。”
如果此事发生在内地，氪空间需要支付5亿的巨额赔偿吗？
上述那位律师告诉投中网，根据以往经验，即使合同中有提前退租需要赔偿业主的条款，法院仲裁时大多也不会照此执行。 “最多会要求退租方承担一个季度或者当年的房租，而且法院会协调转租，也就是让你找到下家然后和业主方和平解决合同。”
“一个企业的失败，不是一个行业。而且这个企业本身的因素很明显。”一位在行业洗牌之后仍然活跃的联合办公CEO如此评价氪空间此事时间对于行业的影响。
更有联合办公创业者认为，“我觉得这个行业要好好洗牌，否则一直乱下去，不会创造任何价值。”
作为联合办公行业曾经知名度数一数二的企业，氪空间这一次危机会给行业带来负面影响吗？其他正在融资的联合办公企业会受影响吗？
“当然不会。”上述这位联合办公CEO称，“我们从来都不靠资本的错误认知融钱。”
另一位联合办公从业者认为，“这个案例其实也提示同行，出海需谨慎。”
（投中网记者忙糖、晨曦，实习生余洋洋对本文亦有贡献。）
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