十九大之后，这个城市将彻底摆脱土地财政

特约主播 | 中央人民广播电台中国之声  

主持人王艺

“雄安新区不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路，未来将在房地产方面进行创新，实行租售并举。”安邦（ANBOUND）认为目前雄安新区的创新思路在理论上是可行的，更值得肯定，但实际操作上难度依旧不小。能否取得改革的成功突破？仍然还有疑问，让我们拭目以待。

俯瞰河北保定安新县，东方IC 图

随着十九大召开时间的临近，中国越来越多的新动态使人们对其充满向往。有千年大计、国家大事之称的雄安新区毋庸置疑会成为十九大之后的五年里华北地区发展的重点项目。从雄安项目推出以来，其发展思路和进展都非常引人注意。

根据中央的要求来看，雄安除了会成为京津冀地区的新的经济增长点之外，更是一座创新之城，从安邦目前得到的消息来判断，未来雄安在城市发展的体制和机制方面都会有所突破，值得我们期待。

雄安新区发展新思路值得期待

日前，雄安新区管委会负责人陈刚介绍，“雄安新区不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路，未来将在房地产方面进行创新，实行租售并举。”

河北省副省长，雄安新区党工委书记、管委会主任陈刚

该负责人表示，雄安未来的新思路可以概括为三个变化：首先是变土地平衡为城市平衡，其次是变政府争利为让市民获利，再就是变产权少数人拥有为社会共有。

具体的来说就是，雄安新区未来不搞土地财政，政府也不再以“卖”地为营生主业，土地使用权为政府与老百姓共有，而以往的房地产开发“变身”为房产开发，开发商根据新区规划建设方案，按照市场机制进行开发建设。建好的住房将实行租售并举，而其中公共租赁住房则是大头。

公共租赁住房是今年下半年以来政府为了调控房地产市场的创新政策，不依赖土地财政的雄安新区可以看作是未来中国经济发展的试验田，那么我们不禁要问，在不久的将来，摆脱了土地财政雄安新区会给全国带来什么样的惊喜呢？

白洋淀风光

在安邦智库看来，与过去中国城镇化的做法相比，雄安新区提出的三条思路的确有所创新，如果能真正做到位，无疑是一种值得肯定的发展突破。

我们认为，首先，变土地平衡为城市平衡是一个突破。长期以来，中国的城镇化进程就是一个“土地财政”、“土地经济”的发展过程，“以地生财”和“以地融资”，构成了城市“以地谋发展”的基本模式。这种模式带来的一个突出问题，就是“亏两头和富中间”，农民的征地补偿低于土地的增值收益，城市居民成为高房价的接盘者，而地方政府和开发商则拿走了土地增值收益的大部分。

土地财政已延续数年

您也许要问了，既然如此不合理的财政模式是怎么在中国持续了数十年，甚至还有一直持续下去的趋势呢？

其实啊，土地财政这种模式的产生有制度原因。分税制之下的地方政府，土地资源是地方唯一有支配权的要素，在城市化进程中，地方政府必然要追求土地增值与房产增值，土地平衡实际上是一种典型的单一要素视角。

但城市平衡则是另外的思路，着眼于整个城市经济系统来看财政问题，比如可以把房地产价格控制在较低水平，这样可以吸引更多的投资者、企业和人才积聚，城市通过产业、城市消费、人才等因为资产价格较低而得到发展，为城市带来更多的财力，城市经济也更加可持续。

转思路，变政府争利为让市民获利

变政府争利为让市民获利，这是发展思路的另一种转变。过去，国内各级政府是一类积极参与市场的利益主体，尤其是在城市化进程中，政府协助推动房地产资产价格走高，并从中获利。但在新的发展思路下，将更加强调政府提供公共服务的角色，而不是利益攫取者。如果政府让出的一部分利益能为市民所得，这无疑会成为未来城市化进程中很有吸引力的特例。

不仅如此，变产权少数人拥有为社会共有更是一个值得关注的亮点。过去，土地使用权只为政府所有，挂拍之后由开发商所有，建好商品房出售之后则为业主所分散持有。

央企云集的奥威路，21经济报道图

但在新的思路下，未来土地使用权将由政府和农民共有，以往的房地产开发商变身为“房产”开发商，不再拥有土地使用权。这就相当于政府和农民以土地出资，折成股份，成为城市的“股东”，而房产开发商则投入资金和技术进行开发，最后土地增值的收益在政府、农民和开发商之间进行分配，大家共享城镇化发展的蛋糕。

根据安邦咨询（ANBOUND）长期以来的信息跟踪研究和对比国内外城市发展的规律发现，目前雄安新区的创新思路在理论上是可行的，更值得肯定，但实际操作上难度依旧不小。比如让农民与政府共有产权，是不是只有农民是共有者，而投资者和建设者就得排除在外？又比如宪法中对城市土地权利的规定，是否需要修改？种种如此，目前还有很多不确定性。

因此，虽然雄安新区虽然发展方向上努力创新，的确也有新意，但实际操作中能否在全国独树一帜，取得改革的成功突破？仍然还有疑问，让我们拭目以待。

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