加速推进我省“保交楼、稳民生”工作的建议

 △ 这是河北民建 2023 年推送的第 112 篇文章 △

自2021下半年以来，受新冠肺炎疫情冲击明显超预期和国际环境更趋复杂严峻等影响，我国经济下行压力加大，居民收入增长预期减弱，加之房地产贷款集中度、“三道红线”的集中实施以及预售资金严监管，一些高负债、高杠杆的房企深陷流动性困局乃至债务违约，在建工程被迫停建而沦为烂尾楼。面对严峻的房地产形势，2022年7月28日的中央政治局会议明确要求“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

2022年9月《关于进一步巩固全省经济回升向好势头的十八条措施的通知》明确要求：“全力推进已售逾期难交付住宅项目的建设交付工作。用好用足专项借款支持保交楼政策工具，实行封闭运行、专款专用、全程监管，加大施工投入，尽快形成更多实物工作量，通过项目的复工建设、竣工交付稳定购房者预期和信心”。2022年12月，常务副省长葛海蛟在我省稳增长工作视频会议上要求：全力完成保交楼任务，兜牢基本民生底线。国家统计局数据显示，截止2022年10月，河北省房屋竣工面积累计值为872.22万平方米,远低于过去三年。从河北省房屋竣工面积与施工面积之比来看，2022年10月该比例仅为1.96%，远低于往年同期数据，可见我省保交楼任务依然艰巨。为此，建议如下：

一、部门联动扫清保交楼障碍

建议聘请第三方审计机构，摸清房企财务状况，测算在建工程建设和偿还债务所需资金；地方政府主动作为，及时足额还清对困难房企的欠款；公安部门对挪用、抽逃资金等违法行为及时立案侦查，督促房企主动归还资金；地方法院与当地政府联动，构建司法重整、综合保障的破产审判体系，对早已经营不善和严重资不抵押的房企实施破产清算，对因暂时流动性不足而违约的房企采取债务重组、破产重整和接管等多种方式促进“保交楼”；确保预售资金完全用于建设项目，防止个别债权人的财产保全等行为对复工复产的干扰。

二、鼓励房企积极利用市场化资金“保交楼”

我省各地各部门应做好服务，推动民营房企与银行签订战略合作协议，用好民营企业债券融资支持工具，抢抓上市房企再融资政策窗口机遇，通过投放贷款、新发债券、股票增发等方式，支持一批暂遇困难、资信良好的房企获得新增融资，为“保交楼”提供资金支持。借助国家大力发展保障房基础设施证券投资基金（REITs）的契机，以收购的滞销商品房、续建的在建工程等作为底层资产，加快发行保障房REITs，形成原始权益人融资—原始权益人收购低效住房供给—改造并转化为保障房—发行保障房REITs—原始权益人回笼部分资金—原始权益人再收购低效住房供给—改造并转化为保障房—发行保障房REITs的资金闭环，畅通收购主体退出机制。

三、收购滞销商品房，改造并转化为保障房

在当前我省房屋竣工面积远小于施工面积，滞销商品房数量多、房地产市场已经严重供过于求的现实下，不宜再大规模新建保障房，需将重点放在保交楼和处置滞销商品房上。建议除现有的经国有平台公司合作开发的定向回购安置房以外，全部采取购买商品房进行安置，通过公开招标竞价后，由安置户自主选择合适的小区和房源。鼓励各市场主体积极收购兼并，将滞销商品房改造并调整为共有产权房和保障性租赁住房，用于新市民、青年人的住房保障。通过上述措施帮助房企去化商品房库存，增加房企现金流以实现“保交楼”。

四、争取国家纾困资金支持，推动在建工程复工复产

向国家争取第二批专项借款、免息再贷款等政策性资金，推动专项借款资金尽快用于“保交楼”项目建设。尝试突破现有政策框架约束，将抵押补充贷款（PSL）、棚改专项债券等资金用于收购滞销商品房和在建工程，积极推动在建工程复工复产，尽快形成有效供应。既可以将竣工后的房屋作为保障房房源，还可以赋予房企回购的权利。

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