这个案例很重要：父母出资首付房款赠与的并非产权
来源：人民法院报
裁判要旨
赠与可以附义务，受赠人应当按照约定履行该附义务。赠与时，赠与人无偿给予受赠人的应当是自己的财产，而不动产物权必须经依法登记才生效，以出资房屋首付款形式的赠与，赠与的并非房屋的产权。
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被告毛海明、陈素贞系原告毛炜的父母。2007年7月5日，毛炜与案外人任晓文、倪勇平签订房地产转让协议一份，由任晓文、倪勇平以27.3万元的价格将金叶新村的房屋转让给毛炜。房屋首付款及各项手续费、中介费共14万元，由毛海明、陈素贞支付。2007年6月28日，毛炜向毛海明、陈素贞出具收据及《附协议》各一份，载明收到购买讼争房屋的首付款14万元，同意金叶新村房屋由父母住至终生。
毛炜诉至浙江省衢州市柯城区人民法院，要求毛海明、陈素贞搬离毛炜名下的坐落于衢州市北门街116-2幢3单元201室的房屋。毛海明、陈素贞反诉要求撤销房屋赠与，毛炜退还房屋产权并变更登记到毛海明、陈素贞名下。
裁判
衢州市柯城区人民法院认为，毛海明、陈素贞给付毛炜14万元，毛炜收下并出具收据，可以认定为双方之间赠与合同关系成立。在达成赠与的同时约定讼争房屋由毛海明、陈素贞居住终生，系附义务赠与，毛炜应按协议约定履行该义务。毛海明、陈素贞主张其与毛炜系房屋赠与合同关系并请求予以撤销，但讼争房屋并非毛海明、陈素贞所有的财产，已付购房款也并非全部由毛海明、陈素贞给付，其主张于法无据。判决驳回了毛炜以及毛海明、陈素贞的诉讼请求。
毛炜与毛海明、陈素贞均不服上述判决，分别提起上诉。
毛炜上诉认为其系本案诉争不动产合法产权人，依照赡养关系和合同关系来限制和约束其行使所有权，与物权法的规定不符。
毛海明、陈素贞上诉认为购房是基于毛海明改善自身居住环境，整个购房过程包括付款全部由毛海明、陈素贞操作，其依法依约有权撤销房屋赠与。
浙江省衢州市中级人民法院认为，毛炜自行向毛海明、陈素贞出具《附协议》，系其对自身权利的处分。毛海明、陈素贞所述购房意愿、购房过程、产权赠与等情况，系其本人陈述，缺乏相应证据佐证。本案讼争房屋系毛海明、陈素贞出首付、之后以贷款形式偿还余款的方式购得、登记在毛炜名下，购房合同、借款合同均为毛炜签名，毛海明、陈素贞并未取得房屋的所有权，其认为与毛炜之间存在房屋赠与的关系，于法无据。故判决驳回上诉，维持原判。
评析
本案的争议焦点是《附协议》是否应当履行以及支付房屋首付款是否等同于获得房屋产权。
1.《附协议》作为赠与合同的附义务依法应当履行。
根据合同法第一百八十五条的规定，赠与是指“赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与”的一种合意。同时，该法第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”笔者认为，对父母出资为子女购买房屋的行为，首先应尊重父母子女间对出资行为性质的约定。而通过上述事实行为，本案双方当事人之间已经成立附义务的赠与关系，赠与财产为14万元，所附义务为限制受赠人的物权——即赠与人有权在讼争房屋内住至终生。毛炜依法应当按照约定履行义务，即将讼争房屋交由其父母住至终生。现毛炜起诉要求其父母搬离讼争房屋，于法无据。
至于毛炜认为不应当用合同关系来限制和约束其行使物权，系对法律的狭隘解读。权利人的物权受法律保护，同时权利人本身也可以对物权作出处分。毛炜向毛海明、陈素贞出具《附协议》，应当视为其作为权利人对其房屋使用权作出处分，并不违反法律规定。附义务的赠与合同依法成立生效，毛炜作为合同一方当事人应当遵守合同约定，这与其行使物权并无冲突。
2.仅支付房屋首付款不能等同于已经获得房屋产权。
父母以附义务赠与的方式出资房屋首付款，产权登记在儿子名下，由儿子支付按揭贷款。现父母认为其赠与的首付款即房屋产权赠与，要求撤销该赠与。这种主张是否成立?支付房屋首付款就能获得房屋产权吗?
笔者认为，首付款与房屋产权不能等同。首先，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，不动产物权才发生效力。而本案中的房屋产权登记在儿子毛炜名下，毛炜是当然的房屋产权人。况且毛海明、陈素贞包括在本案诉讼过程中都从未向物权登记部门提出过登记异议。其次，根据合同法对赠与的规定，赠与人是将自己的财产无偿给予受赠人，换言之，赠与人在赠与之前应当已经享有赠与财产的处分权。而在取得房屋所有权的过程中，出资房屋首付款后，还需要进一步支付房屋剩余价款、依法缴纳税金、办理产权登记手续等，仅出资首付款，并不能直接取得房屋所有权，也就是说，在本案赠与合同成立时，毛海明、陈素贞并未取得涉案房屋所有权。故毛海明、陈素贞认为其与毛炜之间系房屋赠与关系是缺乏法律依据的，由此，其主张撤销房屋赠与的请求是无法得到支持的。
本案案号：(2012)衢柯民初字第509号，(2013)浙衢民终字第335号
案例编写人：浙江省衢州市中级人民法院 潘婷