判例：定金与违约损失并处，违约方还要承担律师费等
法务之家综合“法律顾问工作室”编辑
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
定金是承诺履行合同的一种担保，当一方违约不履行合同义务而守约方的损失金额小于定金时，守约方可以依据法律关于定金的规定，主张双倍返还。而上述司法解释明确规定了当违约损失大于定金时的处理方式，即守约方可以向违约方主张定金之外的其他全部损失。
实践中：
在房价暴涨时，二手房卖家无视已经签订的合同肆意违约，此类违反契约原则无视诚实信用的行为屡见不鲜。原因是目前法律体系下诸多判决让违约者有利可图，至少不会加重违约者的责任。
然而，吴中法院（2016）苏0506民初1939号民事判决却让违约方根本无利可图，在购房人仅交付定金人民币50000元的情况下，判决违约的卖房一方全额赔偿购房人房屋差价损失89万元，同时还依据合同判决卖房人承担了购房人的因此而支付的律师费71200元，以及案件受理费、财产保全费、鉴定费等，可以说该判决，不但让违约方无利可图，而且让违约方损失巨大，可谓赔了夫人又折兵。
这样的判决，在当下实在太少了，为江苏吴中法院的该份判决点赞！！！
附：（2016）苏0506民初1939号民事判决
▌当事人信息
原告：曹克兵
被告：王元
▌审理经过
原告曹克兵诉被告王元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理。由代理审判员瞿忠奎适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，由审判员张永平担任审判长，与代理审判员瞿忠奎、人民陪审员刘洪芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹克兵及其委托代理人陈蒙蒙，被告王元的委托代理人沈芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
▌原告诉称
原告曹克兵向本院提出诉讼请求：判令原、被告之间签订的《房屋买卖合同》于2016年3月23日（立案之日）解除;判令被告退还定金50000元，并支付损害赔偿金900000元、违约金303000元、律师费71200元。审理中，原告撤回要求被告支付违约金303000元的诉讼请求。事实与理由：2015年12月7日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋及车库，总价3030000元。原告为此支付定金50000元。2016年3月5日，中介电话告知原告，被告拒绝继续履行合同。为维护自身权益，故诉至法院请求判如所请。
▌被告辩称
被告王元辩称，其同意解除《房屋买卖合同》，解除时间为2016年3月5日。合同第8条手写的定金条款效力优先于合同第6条第4款的违约金格式条款。其同意按照合同第8条约定双倍返还定金。原告主张的违约金、损失赔偿金属于多重主张，不应同时适用，不应支持。原告主张的律师费于法无据。
▌本院查明
本院经审理认定事实如下：2015年12月7日，被告王元（甲方）与原告曹克兵（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将苏州市吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋出售给乙方，成交总价3030000元。房屋基本情况：建筑面积209.13平方米，含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，以物品清单为准。乙方应于2015年12月7日、8日分别支付原告定金20000元、30000元，共计50000元定金。甲方应于2016年3月10日注销他项权证。双方约定部分房款以贷款方式付款，银行贷款下放后三个工作日内办理过户手续。如果未按约按期履行合同，守约方有权要求违约方支付按照每日合同总价万分之二支付违约金，并要求继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同十日内，违约方仍未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应按总房款10%承担违约责任。合同履行中发生争议的，可向房屋所在地法院起诉，诉讼费、律师费由违约方承担。另外，合同手写部分约定，此房价含买断汽车库一个、生活广场地下停车位一个；如甲方违约需赔偿双倍定金给乙方，乙方违约者定金不退还。合同签订后，原告分别于2015年12月7日、8日支付被告定金20000元、30000元，共计50000元。吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋及对应的*幢*号车库登记所有权人均为王元。
...
2016年3月5日，王元明确表示该房屋不再卖给曹克兵，原因是房屋价格上涨。王元要涨价，拒绝履行合同。
审理中，经原告申请，本院委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称中洲评估公司）对涉案的吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋、11号车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。中洲评估公司于2016年9月15日出具房地产评司法鉴定估价报告，吴中区阳光水榭花园*幢*室评估总价3581100元、11号车库评估总价80000元、装修及附属设施评估总价119500元，上述共计3780600元。中洲评估公司于2016年9月26日出具资产估价报告，吴中区阳光水榭花园*幢*室房屋室内资产市场价值142782元。上述两项共计3923382元。原告为此预付鉴定费27102元。
另查，2016年3月16日，原告与江苏百年东吴律师事务所签订《聘请律师合同》，该律所指派陈蒙蒙律师作为原告在本案诉讼代理人。双方约定律师费71200元、差旅费1000元。该合同自签订之日生效，至案件一审、二审、执行终结。同日，原告支付该律所71200元。该律所开具金额71200元的发票。
上述事实由原告提供的《房屋买卖合同》、房产证、土地证、定金收据、网银电子回单、过户通知书及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、情况说明、聘请律师合同、律师费发票、证人证言，鉴定报告及鉴定费发票，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。
▌本院认为
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年3月5日，被告王元通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除，被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为3923382元。被告虽提出异议，但鉴定机构作出了明确解释，且鉴定程序合法，鉴定机构及人员具有相应资质，故本院对鉴定报告予以采信。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，本院确定原告损害赔偿金额为893382元（3923382元-3030000元）。关于原告主张的律师费损失问题，根据合同约定，律师费应由违约方承担，且经核算，原告支付的律师费71200元未超出江苏省律师服务收费标准，故原告该项诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
▌裁判结果
一、原告曹克兵与被告王元于2015年12月7日签订的《房屋买卖合同》于2016年3月23日解除。
二、被告王元于本判决生效之日起十日内退还原告曹克兵购房定金50000元。
三、被告王元于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹克兵损失893382元。
四、被告王元于本判决生效之日起十日内支付原告曹克兵律师费71200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31040元、财产保全费5000元、鉴定费27102元，合计人民币63142元，由被告王元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。诉讼费缴纳户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判人员
审判长张永平
代理审判员瞿忠奎
人民陪审员刘洪芳
裁判日期
二〇一六年十二月三日
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