很重要：“学区房”买卖合同纠纷7个典型案例裁判规则
法务之家综合新浪司法、微信公号“法信”编辑整理
分分分，学生的命根。但当分数成为学生的命根之前，学区房成了很多家长的苦恼之根。多位专家表示，综合来看，引起学区房买卖纠纷的原因主要有三类：
一是由于价格变动和资金问题导致合同无法履行;
二是有了学区房却落不了户、无法取得学籍，不满足入学条件;
三是政府和学校在贯彻有关政策过程中，不断出台或变动入学条件，导致家长目的落空，从而产生纠纷。
本期小编据此搜集整理学区房买卖合同相关典型案例，并提炼裁判规则，以供读者参考。
▌1.拥有学区房学位使用权的权利人可提出禁止他人使用学区房学籍的行为保全申请——王某诉廖某房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：买受人专门为了保证子女入学而与出卖人签订学区房买卖合同，后双方因合同履行问题发生纠纷而诉至法院，为了防止出卖人恶意使用房屋学籍，买受人可基于其对涉案房屋学籍所拥有的使用权而申请行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口学位。
来源：北京法院网 2016.06.15
▌2.房产宣传广告中明确说明房屋为学区房的允诺为要约，出卖人应按约履行合同义务——王一棣诉杭州宝龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
案例要旨：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人在其宣传广告中明确说明其楼盘为学区房及楼盘周边的教育资源情况的允诺应视为要约，出卖人应按约履行相关义务，否则应承担违约责任。
案号：(2014)杭经开民初字第168号
来源：中国裁判文书网 2014.08.14
▌3.买受人无法证明在建房屋非学区房的，销售方不构成虚假宣传——钱国飞诉吉翔置地集团有限公司商品房预售合同纠纷案
案例要旨：房屋销售方在商品房预售宣传中注明所售房屋为在建学校的学区房源，因无法确定正在建设规划中的学校最终是否能够划分为学区房，若买受人无法举证证明该在建房屋不是学区房的，销售方不构成虚假宣传。
案号：(2015)嘉海民初字第603号
来源：中国裁判文书网 2015.12.03
▌4.开发商在宣传广告中做了学区房宣传的要约邀请，但无法保证买受人子女入学的，开发商承担缔约过失责任——陈士华诉淮安中南世纪城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
案例要旨：开发商所做的学区房宣传广告中注明“置于计划仅供参考，最终以合同和相关部门规定为准”应视为要约邀请，最终无法保证买受人通过购房而入学的，其宣传构成虚假宣传，违背了诚实信用原则，因买受人也未尽到谨慎审查义务，故开发商应当承担相应缔约过失责任对买受人予以补偿。
案号:(2015)淮中民终字第00952号
来源：中国裁判文书网 2015.07.30
▌5.因出卖人未及时迁出户口而导致学区房买受人子女无法入学的，出卖人承担违约责任——李琪诉赵晓蓓房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：买受人以子女入学为目的与出卖人订立房屋买卖合同，因出卖人未及时迁出户口而导致买受人子女无法入学，该房屋买卖合同的目的无法实现，出卖人的行为构成违约，应承担违约责任。
案号：(2016)京01民终1290号
来源：中国裁判文书网 2016.03.01
▌6.非因出卖人原因导致买受人子女入学迟延、最终顺利入学的学区房买卖合同，出卖人不构成违约——陈琼诉邵庆红等房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：买受人以子女入学为目的与出卖人订立房屋买卖合同，合同履行过程中非因房屋出卖人原因导致买受人子女延迟入学，并且买受人子女入学的合同目的最终实现，买受人不存在实际损失，则出卖人不构成违约。
案号：(2014)玄民初字第1960号
来源：中国裁判文书网 2014.12.11
▌7.房产经纪公司对学区房居间合同订立的重要事实提供虚假信息而致使合同目的不能实现，购房人可不支付居间费——某经纪公司诉雷某、于某居间合同纠纷案
案例要旨：房产经纪公司虚假宣传房屋为“学区房”，属于对订立合同有关的重要事实提供虚假信息而致使合同目的不能实现的行为，直接损害购房人利益，购房人可以不向其支付居间费及违约金。
来源：《北京三中院通报十起涉房屋买卖居间合同纠纷典型案例》
▌如何避免购买“学区房”引发的纠纷？出大招！
对于有强烈需求的购房者，北京市海淀区法院民二庭法官胡光建议，要先了解清楚当地的入学政策，购房前向区教育局查询清楚招生政策，留意学校近几年的招生范围，不要盲目轻信开发商和中介的宣传;在购房前要摸清各个学校对学位的特别规定，一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，有的学校学位实行排名制，有的则看优先入户时间。
在北京市盈科律师事务所律师高红看来，在签订房屋买卖合同前，可要求卖方到户籍部门查询出售房屋涉及的所有户口信息。同时确保房屋交易后，所有相关户口能够顺利迁出。最好在付清全部房款前确保原户口迁出，并且明确约定延迟迁出的违约责任。
“另外，除了签订房产中介提供的制式合同外，需要另行增加购房目的条款、要求卖方作出承诺，承诺入学名额未被占用，没有案外人户口。”高红说，买方可以在房屋买卖合同中约定关于户口迟延迁出的违约金条款，督促出卖人履行房屋原户口迁出义务，并保证该户口有入学资格，学位并未被占用;也可以在房屋买卖合同中预留一部分房款，待卖方履行了房屋原户口迁出义务并确认该户口有入学资格后再支付。
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