3大要点+超详细解析：“以房抵债”是否有效？
作者：李明君，山东省平阴县华兴法律服务工作室合伙人之一，曾在法院工作近三十年，主要从事民事和执行工作，业务电话15552587869；受权法务之家发布，转载请于页首注明来源和作者，侵权必究！
“以房抵债”是现实生活中极为常见的一种现象，但“以房抵债”的起因有所不同：有的是当事人为了保障借贷合同的履行，达成“以房抵债”形式作为担保的协议；有的是当事人双方在借贷期限届满后自愿达成“以房抵债”协议；有的是在法院执行过程中当事人达成“以房抵债”的和解协议等等。对于这些所谓的“以房抵债”协议到底是否具有法律效力，遇到此类纠纷时又该如何处理呢？
▌一、当事人自愿达成以房抵债协议是否有效？
当事人将自己的房屋折价抵销自己所负的债务是私权的一种运用，并不为法律所禁止，但并不是所有的“以房抵债”协议都发生效力。总的来说，“以房抵债”必须同时具备以下几个条件才会发生法律效力：
1、经债权债务关系的双方当事人协商一致，将原本存在的债权本息转化为“已付购房款”，从而终止原有的债权债务关系，创建房屋买卖合同关系。
但是需要注意的是，以下两种情形不适用债权转为购房款的情形：
（1）当事人在债务履行期限届满前直接约定以房抵债。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”四川省高级人民法院在李梅、简阳市石板凳镇瑞芬养殖场共有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[（2018）川民申205号]中认为：“《中华人民共和国担保法》第四十条规定......《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定......这是法律关于禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。”
（2）作为民间借贷合同担保的以房抵债协议在条件未成就时直接约定以房抵债。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。”最高人民法院在杨利民与罗琳、罗敏等民间借贷纠纷申诉、申请民事裁定书[（2017）最高法民申974号]中认为：“2016年5月31日，双方根据借款协议中罗琳确认的借款本息，就罗琳向杨利民偿还借款相关事宜达成了协议。该协议第一条、第二条......两条约定确实有以房抵债的内容，但因该协议系多个条文组成，需结合协议全文来理解双方签订协议的真实意思表示......协议作为原借款合同的从合同，重申了罗琳需按照原约定继续偿还借款本息，签订《商品房购销合同》后罗琳偿还全部借款本息的义务仍然存在，并没有产生债务已经抵偿的结果。因此，从协议整体约定来看，杨利民的本意并非支付对价购买商品房，其真实意思仍是要求罗琳偿还借款本金及利息，双方签订协议的目的在于保障杨利民的债权得以顺利受偿。故一、二审判决认定该协议并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式，并无不当。”
2、不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形。
《全国法院第八次民商事审判会议纪要》第17条规定：“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
3、虽经双方当事人协商，将原有的债权本息转为购房款，但是要防止将原来超出法律规定的保护限额的高额利息合法化。新疆维吾尔自治区高级人民法院在汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案民事判决书[（2015）新民一初字第2号]中认为：“在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。”
在当事人“以房抵债”过程中，要注意以下几点：
1）、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”当事人达成“以房抵债”协议后，如果尚未办理过户手续，债权人请求法院确认抵债所有权归自己或者请求判决债务人履行抵债协议的，法院不予支持。但经法院释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。
2）、当事人自愿达成以房抵债协议，且办理了公证，但未办理过户手续的，不发生房屋所有权变动。
3）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”当事人达成的“以房抵债”协议损害其他债权人或社会公共利益的，该协议无效。当事人就“以房抵债”自行达成协议后，没有办理产权过户手续的，并不能阻止其他债权人对抵债物主张权利。
▌二、“以房抵债”调解书是否发生法律效力？
当事人达成“以房抵债”协议，要求人民法院出具民事调解书，那么人民法院出具的这类调解书是否具有法律效力？最高人民法院研究室在《关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见》中认为：“物权法第二十八条规定的‘人民法院的法律文书’应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。”
山东省德州市中级人民法院在姚国庆与王蒙、栾建兵等所有权纠纷二审民事判决书[（2015）德中民终字第226号]中认为：“生效的原审法院（2011）宁民初（调）字第187号民事调解书所确定的以物抵债，是否导致不动产物权变动的问题，参照最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见，《物权法》第二十八条规定的‘人民法院的法律文书’应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，涉案的不动产也因没有办理过户设权登记，未导致涉案不动产物权的变动。案外人原宁津县土产杂品公司作为涉案不动产的原始取得所有人，虽未办理房产登记，该登记为宣示登记，而不是设权登记，因此，案外人原宁津县土产杂品公司其对涉案不动产的所有权并未转移。”
民事调解书的本质在于对调解协议的确认，而以物抵债调解协议作为协议的一种，其本质属于债的范畴，此协议所产生的直接后果是一方当事人取得要求移转抵债物所有权的请求权，另一方当事人则负有移转此抵债物所有权的义务，即要将动产的抵债物进行交付，将不动产办理过户登记，在双方当事人未办理相应的登记过户手续时，案涉房屋的所有权并未发生转移。对于当事人达成以房抵债协议，要求人民法院出具调解书的问题，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第16条规定：“当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。”
不仅如此，对于执行程序中，当事人达成“以房抵债”协议要求人民法院出具民事裁定书的问题，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条规定：“当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。”因此，法院不能直接依据当事人达成的“以房抵债”出具调解书，在执行过程中，也不能依据当事人达成的“以房抵债”和解意见出具民事裁定书。
▌三、未经法院拍卖是否可以“以房抵债”？
在执行程序中，人民法院未经拍卖、变卖程序是否可以直接以房抵债？《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》【法释〔2015〕5号】第四百九十一条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”第四百九十二条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”
从上述规定可以看出，人民法院未经拍卖、变卖直接以房抵债必须具备以下几个条件：
1、申请执行人和被执行人达成合意。
2、人民法院要依照相关程序对房屋进行作价。
3、不得损害其他债权人和社会公共利益。
最高人民法院在中国工商银行股份有限公司成都青华路支行与成都市春熙大厦房屋开发公司金融借款合同纠纷执行裁定书【（2016）最高法执监172号】中认为：“本案中，成都中院对案涉房产未经拍卖直接作价以房抵债，必须依照上述法律的规定。因此，考察成都中院的以房抵债裁定是否符合法律规定，重点要审查的问题是该以房抵债裁定作出前是否经当事人双方的同意。关于成都中院以房抵债裁定作出前，双方当事人是否同意以物抵债的问题。第一，本案卷宗材料中未见双方当事人在以房抵债裁定作出前均同意以物抵债的任何记载。虽然成都中院的原执行案件承办人称，当时双方当事人对以物抵债肯定是同意了，但同时也承认并未进行书面记载。无论本案的客观事实在当时是怎样的状态，从卷宗材料记载的事实看，一方面工行青华路支行对估价报告提出了异议且明确反对法院直接裁定以房抵债，另一方面春熙公司对法院直接以房抵债未见明确意思表示。本案没有足够的证据证明春熙公司在以房抵债裁定作出前，以口头或者书面的方式表示同意。这种事实状态不符合上述法律规定以房抵债‘经申请人和被执行人同意’的要求。”
在以房抵债过程中，需要注意以下几个问题：
1、当事人接受“以房抵债”裁定书，并非代表当事人同意“以房抵债”。“以房抵债”合意是非经拍卖以房抵债的法定条件，如果事前未经双方当事人同意，或未以书面的形式确认“以房抵债”，即使人民法院制作了“以房抵债”的民事裁定书，且双方当事人也实际签收，但也不代表当事人同意法院裁定“以房抵债”。
2、执行和解是当事人之间的一种私法行为，属于执行和解的一种，但不宜由法院出具裁定书直接确认。执行程序中，对被执行人财产的执行一般应首先选择拍卖处理。但是当事人自愿协商以房抵债的，属于当事人自行和解的形式，法院对此并不禁止。但当事人和解不得损害其他债权人合法权益和社会公共利益。
3、经申请执行人和被执行人达成合意后，必须是不损害其他债权人和社会公共利益，人民法院才可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交付申请执行人以抵偿债务。这里所讲的“作价”必须是经具有相关质资的部门进行评估鉴定，避免被执行人与申请执行人达成和解协议而恶意逃债。
4、以房抵债必须办理过户手续。以房抵债属实践性法律行为，未办理过户手续前可以反悔。只有办理了过户手续，物权才转移给债权人，原来的债务消灭。
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