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土地出让金:史无前例的财富大转移!

2015-09-30 马靖昊说会计 马靖昊说会计

土地公有,其实就是让政府成为唯一的地主。可以说,自从消灭地主阶层后,政府就是最大的地主。目前土地收入已经占到地方财政收入的约50%以上,这些收入由房地产商先行以土地出让金方式垫付,然后,房地产商作为替政府收钱的马前卒,将土地出让金以成本方式最终从购房老百姓中收回。

这些土地出让金,在房地产会计中是记入到“开发成本”科目中去的,这是房价不断上涨的根本原因。

下面是我汇总的历年土地出让金的数据:


任志强称:“我们调研了北京等一线大城市的70个项目,发现地价(土地出让金)大约占到平均售价的一半多一点,54%-55%,再加上25%的所得税、增值税可能到60%,包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右。”这么说,我一位朋友刚以600万元购买了一套房子,里面约420万元属于上交国家的钱了。

为什么政府征收土地出让金如此之高?我认为,其根本原因是1994年搞的分税制,分税制本质上是想要解决两个指标的权重:一个是财政收入与GDP的比重;另一个是中央财政收入与地方财政收入的比重。可以说,分税制并不是什么真正意义上的改革,而是利益的重新分配!其结果是国富民穷,中央富地方穷,地方就发地方债,就搞土地财政。

土地出让金成了地方政府不折不扣的“钱袋子”,最终房价越来越高。前几届政府不调控土地出让金,而直接调控房地产价格,这不是自欺欺人吗?

任志强说:“这10年全是政府的错,政府调控政策不出错,绝不会出现今天的情况。政府出让土地并没有想降地价,加上各方面税费,政府没有想让房价降下去。”我同意任志强的观点,政府的土地成本和税费不断往上涨,房价掉下来就是个笑话。

央行和财政部都应该感谢高房价,由于高房价,老百姓的大部分货币凝固在钢筋水泥中,让央行在大肆印钞的情况下却能够轻松地抵御通货膨胀的压力,让财政部在经济下行的情况下却能够确保财政收入的增长,特别是减轻了地方政府的财政压力。

城镇化改造整个儿是由赚取土地差价所推动的,土地成了唐僧肉,谁都想吃。地产商、地方政府想吃,上级政府想吃,但是其真正的主人--农民却吃不到。吴敬琏也曾经估计,这些年土地差价最低有30万亿元之巨,土地出让可谓“一本万利”。中国百姓30年积累的60万亿元人民币的财富,可能大部分在短短十几年间由于购买房产而转移到政府手中,这是史无前例的财富大转移。

征收巨额土地出让金而造成高房价的恶果已经显现,中国民间消费能力因为老百姓失去积蓄并忙于还房贷而持续萎缩。这些年,由于消费疲软,生产的商品相对过剩,中国民营企业迎来了一个倒闭潮,而这些企业才是中国经济最活跃的部分,是创造财富的源泉。这些年中国经济的主要推动力是由拥有巨大财力的中国政府财政支出所推动,可以说,这种推动力是低效率的,并且加剧了“国进民退”的局面。

在需求不足的情况下,依靠投资去拉动经济将进一步造成产能过剩,形成巨大的投资浪费。政府该想想办法改变目前通过征收土地出让金解决地方财政收入的问题,还富于民,让老百姓敢于消费,让经济增长的动力由投资拉动型向消费拉动型转变。如果能够成功完成这个转型,中国经济将重新释放出巨大的发展潜能。


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