远洋的十年

过去的10年，远洋走得极不平凡，李明自己也感慨万千。

作者| 傅林林

9月27日，闷热的杭州，乐堤港中庭的灯光打在李明身上，他会想起十年前香港联交所上市时闪烁的镁光灯。

这是杭州远洋乐堤港的开业仪式，甚少为项目站台的远洋集团董事局主席李明出现在公众面前，身着白色短袖衬衫的李明显得心情不错，整个大厅都能听到他爽朗的笑声。

当天也恰逢远洋在香港上市十周年纪念日，无论是对个人还是对企业来说，10年都是一个值得铭记与回顾的坐标。

上市之初，曾是远洋地产的高光时刻，“红筹第一股”、全球房地产企业第三位、国内第二位的融资规模，转年远洋便被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股，是内地在港上市房地产公司十强之一。

十年之后，中国房地产市场已发生巨大变化，这个行业正向着越来越集中的前方突进，3000亿元销售额已经被巨头们踩在脚下，而远洋地产却在一年前改名成远洋集团，开启转型之路，涉及住宅、写字楼与商业地产、金融、营造、服务五大领域。

今年上半年，远洋实现了三年来最好的半年业绩，304.66亿元的销售额终于让李明提出了千亿目标。尽管在远洋的转型战略中，住宅开发的权益占比已降到40%，但在其他四大业务仍处于起步阶段之际，住宅依据是远洋的支柱。

三年后，远洋集团又将迎来转型后的第一次大考，那时又将是一个分水岭。

▋上市十年

在远洋乐堤港开业的发布会上，李明说自己感慨万千。这十年远洋走得极不平凡。

“远洋这十年，对整个国家或者对历史来说，可能不算什么。但是对远洋自身，十年也是不短的时间，还是发生很多变化，一是公司治理结构更完善，另一个是远洋得以进入到一个成熟的资本市场，我们可以根据业务的需要，用各种自己的方法去融资。”李明表示。

由于在港上市的诸多限制，远洋的股权开始变得多元化，股东之间相互制衡，这似乎更符合现代企业的管理制度。

远洋地产原名中远房地产开发有限公司，由中远集团全资持有。2002年，中远集团对其进行了股权重组，中化集团以3.757亿元增资入股，自此双方各持50%股份。

2007年上半年，远洋地产向香港联交所递交上市申请，并于当年9月最终完成IPO。此前，为满足香港监管当局避免同业竞争的规定，中化承诺逐步退出远洋地产。

完成上市后，为保证上市公司独立性、防范一致行动人行为等，应香港上市规则的要求，远洋地产的组织章程中规定，中远与中化作为大股东，不得干预公司的日常运营管理。而在董事会下设的投资委员会、提名与薪酬委员会中，大股东派来的非执行董事不得参加。

到了2012年，远洋修订新的章程，删除了大股东不得担任日常管理职位的规定，主要股东的非执行董事参与董事局的投资、审核、提名等委员会。并且设置了一些维护内部治理稳定的规则和机制，但执行董事依然有着严格的选举机制。

打通资本市场也让远洋走上了扩张之路。在上市之前，其权益资本只有26亿元，到目前这一数字已接近500亿元，十年之间几乎翻了二十倍，拥有的资产也近2000亿元。

“跟着资本市场，随着业务增长扩充权益，再扩充业务与负债，远洋才能达到这样的规模，这些实际上都是上市给公司带来的。”李明表示。

随着远洋股权的多元化，险资也在其中觅得机会，并开始占据重要角色。

2009年12月27日，中国人寿斥资58.19亿港元，认购远洋地产发行的9.34亿股新股，持股16.57%，成为第二大股东。两周后的2010年1月12日，中国人寿再度购入中化股份所持远洋地产的4.23亿股，持股比例由16.57%增至24.08%，中化持股降至5%之下。至此，中国人寿成为远洋地产新的大股东。

此后另一大险资入局，让远洋的股权结构再生变数，成为一家主要由险资控股的房企。

2015年12月，远洋第二大股东南丰集团几乎清仓了全部远洋股权，安邦集团花费77.84亿港元（约合64.46亿元人民币）接盘，持股比例达到20.5%，直逼第一大股东中国人寿。

至此，关于远洋的股权争夺战风声四起，它们也成为继金地集团后，又一家被险资围猎的房企。目前两大股东的持股比例仅相差0.01%，均止步于30%的要约红线。

股东层面的竞相争逐，一定程度上也影响了远洋的稳定发展，这几年的表现并不尽人意。大举拿下通州、亦庄、望京等地王项目，布局三四线城市以及几轮宏观调控让远洋在这些年来吃了不少苦头。

吸取教训后，李明曾多次表示宁可错过机会，也不要再冒进拿地。远洋目前已开始逐步退出三四线市场，直到今年上半年，业绩才有所起色，销售额同比增加48%，营业收入172.6亿元，同比上升85%；净利润达到26.7亿元，上升84%；核心净利润15.2亿元，上升59%。

▋转型之路

2016年6月，成为远洋上市十年中一个里程碑式的拐点。

它们将公司名称由远洋地产更名为远洋集团，开启去地产、多元化布局之路。从一刻开始，远洋决心不再做单一的开发企业，开始向涵盖商业、资本、服务、营造五元业务多向发展的投融资集团转型。

李明公开表示，中国房地产行业已经步入转折期，从“黄金时代”进入“白银时代”，各大房企都在寻求和启动战略转型，通过差异化创新拓展新的利润增长点。但实际上各大房企像远洋迈开这么大步伐的甚为少见。

为此，远洋的整个组织架构发生了极大的变化，重新划分为“六横十纵”，六横指的是以财务管理中心，人力行政中心等组成的职能部门，而十纵是以业务划分的事业部，分别是住宅开发四个事业部，商业与写字楼两个事业部、资本运营两个事业部、营造和服务分别一个事业部。职能中心更多提供的是决策支持、平台支持，事业部的职能与权限得以放大。

而这些业务格局在远洋内部的权益比例为，住宅开发占比约40%，包括大型集中式商业和写字楼运营业务在内的不动产开发投资业务占比30%，包含物业、养老、创新服务在内的客户服务业务占比20%，而房地产金融业务则占比将达到10%。

除了住宅、写字楼商业综合体的开发运营外，远洋服务中的养老品牌椿萱茂，以及物业服务品牌远洋亿家在转型之前也早已开始运营。

作为远洋集团首个独立的业务单元，远洋亿家已经在2016年登陆新三板市场。随后陆续收购了杭州新时代、南通乾通等物业公司，实现业务与布局的持续性突破。今年上半年，远洋亿家营业收入约为5.8亿元，同比增长17%，实现净利润约8900万元，同比大升84%。

在房企转型之路上被认为拥有不错前景的长租公寓、医疗服务等领域，目前也是远洋涉及的新方向。

在这些多元业务中，值得一提的是远洋资本，其下属两个事业部为远洋金融事业部与远洋资产管理事业部。资产管理主要是内部的资产清理整合，而金融事业部现在资产管理规模已经超过500亿元，正向100亿美元门槛迈进，复合增长率已超过75%，其中不乏中国华融、首创钜大、中国物流等潜力型资产。

李明对此评价道：“如果对于任何一家地产集团来讲，100亿美元，可能在任何市场上都是受到瞩目的。”

开启转型之后，除了房地产业务之外的其他板块，想要在财务上实现对远洋集团的贡献，将会是它们2020年第一阶段的重要任务。

▋“守门员”角色

“我们要让听得见炮火的年轻人冲在第一线。”这是李明对公司年轻管理层提出的期望。

两个月前，融创中国董事长孙宏斌也表达过类似的观点：“我们有战略更有执行，我和团队一直在一线，听得见炮声，敢拼刺刀。”

但两者不同之处在于，孙宏斌也是要冲在第一线的，李明却表示自己会让更年轻，更有狼性，更有胆识的年轻人去左右远洋的公司战略与业务的方向。

酷爱踢足球的李明曾经向媒体表示：“在远洋发展初期，我觉得我是前锋；这些年，我更像是中锋和后卫；而现在和以后，我希望自己是守门员，让更多年轻人去冲锋。”

这直接表现在远洋管理层的年龄结构上。

从去年开始，远洋管理层更新换代，目前调整基本完成，新的管理层绝大多数成员为70后、80后，并受过高等教育，一线和管理层经验都有，从业时间及在远洋工作的时间均超过十年。

一个典型的例子是远洋开发事业一部总经理陈伟，作为一毕业就进入远洋的清华经管硕士，陈伟29岁便成为远洋地产天津公司总经理。这不仅在远洋，在全国房地产企业中也少见如此年轻的职业经理人。

除了在管理团队上实施年轻化外，远洋也给予事业部一级很大的权限。

“事业部的职能非常大，集团的职能中心负责制定标准，到了多少额度规模，直接到投决会研究，并不一定要告知某一个职能部门。在大的投资确定完了后，怎么样分配资源，都是他们自己定。不过这其中风险管理中心需要承担的责任也很大，主要是审计、财务、法律等等。”远洋内部人士曾向界面新闻表示。

与目前行业主流房企普遍采用的项目跟投制度不同，远洋并没有采取这种方式，而是采取“背包人”的方式，“以激励制度去提高员工的积极性，而每个事业部的激励标准则由自己部门制定，对于出现的不适应则立刻调整，以前这些问题都是等到年底再统一调整。”该人士表示。

过往的三年，远洋致力于在经营区域、业务结构和债务结构上进行调整，而未来远洋将会继续开拓新经济领域。

李明表示：“未来的市场是面对90后、00后，我觉得80后才能面对90后，90后才能懂00后，让60后去理解90后、00后消费者，结果显而易见，我们要更多的去研究一些新的商业和经济变化的趋势。这个趋势，最主要的就是在新的经济发展常态下，如何在共享这两个字上做文章。”

经历低谷后开始反弹，远洋集团在未来三年能够找回昔日荣光吗？

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