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房价太高买不起?任志强:房价超2万不到10个城市,离高还差很远

2017-11-29 新商业的敏感者 21世纪商业评论

本文字数:2013|预计4分钟读完

“老说房价高,我觉得还早着呢,离合理水平还差的很远”、“所有的不合理大概都在地价上”……今天一向“唱高”楼市的任志强又发声了,依旧是语不惊人死不休。


今年以来,楼市调控政策不断出台,除了传统的限购、限贷、限价等方式外,还有尝试了租售同权、共享产权等一系列新举措。随之而来,一系列楼市降温、房价下跌的说法流传开来。房地产市场拐点是否真的快到了?

 

在今天的“《财经》年会2018”上,任志强对中国房地产市场发表了一些观点。


在谈到商品房时,任志强直言不讳地指出,商品住房只占住房总量40%,北京、上海都不到40%,现在房价超过2万元的不到10个城市,超过1万的不到20个城市,这里还含上了2万的城市。根据去年年底的统计数字,全国所有地级市平均房价不到4千元,到今年为止10月份的统计数字,全国的平均房价也就7千多块钱。

 

“我没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢”,他认为,以全国平均房价来看,我们的房价离合理水平还差的很远。

 

他援引易居调查,全国房价扣除地价以后的房价收入比不到6%,北京、上海比较高。扣除地价前后房价收入比相差60%,中国扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低,比大多数国家低。

 

“换句话说,中国从来没有出台过政策去限制地价,所有的不合理大概都在地价上”,在他看来,土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。

  

对于未来房价走势如何?任志强表示,因为人们看到的是假的信号,任何人做出来的判断一定是错误的。


“既然是假的市场信号,怎么判断呢?你说未来涨还是跌?不知道,因为这个价格可以随便走,这可能是我们认为房地产市场拐点来了的原因,因为你永远不知道未来的价格信号是什么”。

 

以下为任志强发言实录,内容有删减:

 

社会主义初级阶段和发展中国家的地位没改。这两个没改,说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。预计城市化任务还没完成呢,要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率,中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢,你们不要以为今天就建完了,早着呢。

 

所以,应该说中国的城镇化路还有一段时间,十九大说要完成小康2035年的目标,最少每年有一到三个点才能完成,不盖房子住哪儿,这是一个大的问题。

 

很多专家老觉得我们的房子已经解决了,其实城市中的住房需求还是巨大的,特别是李铁谈到了老龄化问题,我们的老龄化问题非常严重,但更严重的是年轻人的独居问题。

 

在欧洲很多国家,年轻人的独居达到40%,什么意思?就是父母有房子我也不住,单独住。中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念,也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几,但是北京、上海已经降到了2.3、2.4,换句话说就是两个人一个家庭,或者两个人多一点点。

 

一个人一个家庭已经占的比例很大,占到全世界的25%左右,而中国未来的独居发展趋势是什么?预计中国未来城市里最少有一亿五千万套,中国的房子还得盖多少年呢?仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,别的还不算。结婚、生孩子的还不算。

 

为什么?从1990年开始建到现在,一共建了一亿五千万套,你们以为商品房有多少吗?商品房只占住房总量的40%,或者还不到。像大城市,北京、上海还不到40%。

 

真正的房价有多高呢?超过两万块钱的不到10个城市,超过一万的不到20个城市。去年年底的统计数据,地级市平均房价不到4000,今年10月份的统计数据,全国的平均房价7000多,我们没太搞懂,为什么你们觉得房价高,我觉得还早着呢。

 

北京等个别城市房价比确实高,外地的有钱人都到这儿来了,我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市,20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,但我们的房价离合理水平还差得很远。




我让易居帮我们做了一个调查,就是房价扣除地价以后的房价收入比是多少,非常低,全国大概不到6%,可能北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差60%。

 

换句话说,中国从来没有出台一个政策限制地价,而所有的不合理大概都在地价上。所以,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低。也就是说,当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候,房价是相对合理的。

 

我们从2004年8月31日以后,但出文件是2002年开始招拍挂,在没有实行招拍挂期间,房价平均涨幅不到3%,但我们的收入平均涨幅是9.5%,2007年出现了大量的地王,随后开始出现天价地,地价高过面粉,于是出台了一系列的调控政策。

 

另外,没有契约,因为土地合同中写了可以盖这个房子,可以盖那个房子,没写必须限价,但是我盖完房子你说契约不算数,房子只能卖多少钱,我已经盖好了也不行,没有契约精神。我们没有市场价格信号,所有的价格信号都是假的……

 

如果市场里没有价格信号,任何人做出来的判断一定是错误的,因为你看到的是虚假的信号。


既然是假的市场信号,怎么判断呢?未来是涨还是跌,不知道,因为价格可以随便走。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了,因为你永远不知道未来的价格是多少。


你如何看待任志强对房地产的判断?你觉得房价会跌还是涨?

 

本期编辑:邱月烨 李惠琳

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