“当面同意，签署回避……”北京老旧小区改造，难题怎么破？
2018年，北京市人民政府印发了关于《老旧小区综合整治工作方案（2018—2020年）的通知》，提出要推进老旧小区综合整治工作，改善人居环境。老旧小区改造上下水管道、优化公共空间、楼本体外保温、加装电梯等措施，近年正在逐步实施、优化。虽然是惠民措施，但实施起来并没有想象的那么简单——
老旧小区加装电梯
为何这么难？
石景山区鲁古街道五芳园从2020年开始进行老旧小区改造，白春林想要借这个机会加装电梯，眼看着别的单元都陆续开工，他和邻居们都非常焦急。
始建于1990年的五芳园15号院只有一栋楼一共8个单元。上下水管道堵塞、屋顶漏水、没有电梯、停车位少这些都是五芳园社区的日常。2018年，情况发生改变。北京市人民政府印发了关于《老旧小区综合整治工作方案（2018—2020年）的通知》，提出要推进老旧小区综合整治工作，改善人居环境。鲁谷街道作为项目实施主体，引入社会资本，将居民改造意愿较高的五芳园15号院纳入改造项目库名单。
老旧小区改造都要有一个公示和征求意见的过程，前期的改造叫做双过半，要征求居民的意见。所谓双过半，就是参与投票的居民和同意改造的居民都必须达到总数的一半以上。
根据《老旧小区综合整治工作方案（2018—2020年）》的通知，凡是在1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区，1990年以后建成却未达到民用建筑节能标准50%的小区，以及基础设施功能存在不足、物业管理不完善的小区，都在老旧小区的改造范围。改造前，小区会先引入物业，与街道、居委会一起对居民的改造意愿进行前期摸底和调查。
虽然同意安装，但因为对分摊费用无法达成一致，尽管社区和物业轮番做工作，三号楼的装梯依然没有任何进展。
2020年4月，北京市出台了《北京市老旧小区综合整治工作手册》，取消了之前加装电梯的“一票否决制”，提出只要当双三分之二业主（即建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主）同意，且其他业主持不反对意见，就可加装电梯。但五芳园七单元有居民明确对装电梯持反对意见。
北京市石景山区鲁谷街道五芳园社区党委书记、居委会主任王刚介绍，有些居民碍于情面，虽然当面同意，但签署同意时却回避躲闪，这也给前期的沟通工作带来了很大的难度。
经过几轮走访说服，他们终于拿到了10户居民的签字同意书，刚好满足15户业主三分之二的人数。而让邻居们颇有微词的，不仅仅是安装没有被提上日程，而且还要分摊安装费用。
“集资式”加装，是指居民根据楼层不同分摊初装电梯的费用。2016年，北京市在全市进行老楼加梯试点，电梯由政府免费安装，居民刷卡乘坐，俗称“租赁式”加装。在石景山区，每部电梯的安装费用除了北京市财政补贴64万元，这其中包括电梯购置及安装费24万元，管线改移补贴40万元，区财政另外补贴16万元。但从2022年2月开始，北京市统一将管线改移补贴降到24万元，电梯购置及安装费和区财政补贴不变。这样一来，原来一部电梯有80万元可以供统筹，现在只有64万元，不足部分由同意安装的居民协商分摊。
五芳园15号院的8个单元门栋里，2、3、5单元因为签字早，赶上了之前的政策，居民不用出安装费，这让邻居们一时无法接受。
由政府全额买单的租赁式，在后期很可能因为居民不缴费而导致电梯停止运营。而之后的集资式安装，虽然居民在安装电梯时需要分摊一定的费用，但政府的补贴依然占总额的大多数。
老旧小区改造
钱从哪里来？
进行老旧小区改造，有一个绕不开的难题，钱从哪里来？2018年，在社会资本的参与下，位于北京东三环的劲松北社区完成了示范区改造，这座电梯就是在此次改造中加装的。2020年7月，在国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，鼓励社会资本参与被当作重点任务提上日程，在此之前，位于北京市朝阳区的劲松北社区已经先行一步，做了引入社会资本的探索。
劲松北社区建于上个世纪70年代末，是北京市第一批规划建设的住宅区。40多年过去，住宅小区由新变旧，随着小区一起老去的，还有这里的居民。2018年7月，劲松街道与愿景集团合作，开启老旧小区改造，首先，社区和物业深入小区做了大量调研工作，发放2380份调查问卷，将居民需求进行详细梳理。
这次老旧小区改造中，社会资本不仅对于居民需求的服务业态进行投资和改造，同时也承担起了缺失多年的物业角色，也就是保证在改造后依然有系统性管理。在此之前，政府单方面兜底的老旧小区改造，随着改造团队离开，后期管理难以持续，最终效果并不好。
居民诉求的不同，甚至多年积累的个人之间的恩怨，都在小区改造的过程中一一凸显和爆发。虽然方案一改再改，施工仍然无法进行。
少数服从多数的原则是老旧小区在公共区域改造中所遵循的基本准则。这家理发店曾栖身于小区卫生站的一旁。按照劲松街道当时与合作企业签订的协议，社会资本投入资金改造后，可以对小区内废弃、违建的老旧建筑和公共空间进行重新规划和使用。
作为与小区相伴多年的便民设施，小区居民早已将它视为小区必需的存在，无法接受理发店被关停的命运。而对于社会资本而言，他们希望利用空间运营权，转租店铺来收回投资。一百多位老人一笔一画写下签名，希望将它留住，满足自己可以随时美一美的心愿。
居民们的意愿让理发店得以保留下来，而且还放在了小区最显眼的地段。而通过首次参与老旧小区的改造，作为设计师的团队也开始转变了思路。
劲松北社区的这一次改造，精准把握了老年居民需求和老龄化社区的特点，尊重民意，规划先行，对于每一位参与其中的人来说，都是一次全新的体验。
停车位少
如何改?
和许多老旧小区一样，鲁谷街道六合园南小区也存在停车位少、上下水管线严重老化、屋顶漏水、院内积水这些问题。这些砖混结构的房屋，经过30年的风吹日晒雨淋，早已是“年老多病”。而院内逼仄的场景，至今让前来改造的工作人员记忆犹新。
通过前期调研，改造团队发现，解决停车问题的需求非常迫切，空间有限，设计师团队考虑在院子中间修一个两层停车楼，这样能解决大约250辆汽车的规范停靠，但是很多老年居民在看到方案后提出了反对意见。
和六合园南小区一墙之隔的七星园南小区同样出现了这个问题，同样的老旧小区，同样的设计团队，同样有着停车的需求，七星园南小区最后没有建停车场，而是在原地进行了翻新，形成了今天的中心广场。
六合园南小区这边，一、二层居民认为两层停车楼上再加盖空中花园会挡光，提出了不同意见。设计师团队赶紧就停车场方案调整为地下地上各一层，再加一个可以娱乐休闲的空中花园，然后再去征求居民意见。
不仅仅是对于停车场的修建，包括花园里座椅摆放的位置，种植怎样的植物，也要充分倾听居民的声音。
六合园南小区的改造，对于参与改造的设计团队来说是一次考验，对小区居民来说，他们从情感到内心，也在发生着变化。
上下水管堵塞隐痛
如何做?
和停车难这些看得见的困难比起来，上下水管堵塞更是许多老旧小区的隐痛。它们深埋于墙内，管内锈蚀，看不见也摸不着，却深刻影响着居民们的生活质量，居民们长期饱受困扰。
在鲁谷街道启动对七星园实行老旧小区改造的内容里，上下水管道的改造就是其中一个重要的组成部分。但这项惠民工程，实施起来却也并不顺利。
居民梅秀兰的一楼邻居，家里不仅做了新装修，还单独进行过上下水改造，所以改造的意愿不高。还有的居民担心无法恢复原样、改造工期长又没有地方住，而拒绝改造。尽管社区和团队在前面做了大量的工作，但收效甚微。
前期工作感觉最难的是，许多居民根本不给改造团队任何沟通的机会。为了说服大家积极配合上下水改造，社区和街道花了不少心思，终于让大多居民放心签署了同意书。
目前，北京市老旧小区改造工作仍在进行中。
监制：张力
实习编辑：李俊瑶
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