2019年，买房还是卖房？ （深度，强烈推荐）

来源 | 猫哥的视界（maogeshijue）

今天给大家讲讲房地产。

现在网上讲房地产的大V很多，而且有一些人名气很大，我看了看这些名人的言论与观点，除了极个别的人，都不是房地产的专业人士——其实就算是这个行业的专业人员，很多时候也是屁股决定脑袋，选择性拼凑一些信息来引导消费者。至于非专业的楼市大V，基本都是胡说八道——本质就是骗流量收智商税。

先讲一段08年的故事。

08年冬季，全球都在金融危机中瑟瑟发抖。我印象最深刻的就是有一天胡总突然表态要货币宽松。这个表态让我想了一个晚上，第二天就把我最喜欢的两个年轻人叫到我的办公室——这一次不是谈工作，而是要他们马上去买房。

项目都帮他们选好了，就是本市一个区的小户型项目，那个周末恰巧开盘。我那天大概讲了一个小时关于为什么要现在买房的理由，两个年轻人听得都很激动，表示周末就去买房。

到了周末，我吃了早饭后也转到那个项目去看，结果找遍售房部居然没有两个年轻人的影子。然后就打电话，女生说她还要考虑一下——把我气得不好；再打电话给男生——他说早就来了，只是在售房部外面。

我走出售房部在一个偏僻的角落里找到那个男生——当时吓我一跳！那个男生满眼都是血丝，蹲在地上默默地抽烟，地上一堆的烟头。我问他发生什么事了？男生说，没事，就是很纠结。

他选了一套房子，套内五十几平米，总价38万。这是什么概念呢？男生参加工作才3年，没有什么存款，家庭条件也一般，如果买下这套房子，首付是8万，基本上把父母的积蓄要花光，然后还要背上30万的贷款。

你想想在08年那个年代，让一个参加工作才2年的年轻人去做出这样一个决策——拿出父母的全部积蓄，再背上30万的贷款去买一套房子，压力有多大。

当时我就骂他，你自己也是做房地产的，现在每年收入也有七八万，买一套38万的房子怕个屁！如果你对自己的未来有信心，现在啥也别想，立刻进售房部，签字按手印！如果未来证明这个决策错了，你随时来骂我！

然后他扔下烟头，恶狠狠的骂了一句：MMP，赌了！

就这样这个男生在他25岁的年龄买了第一套房子。

而那个女生呢？做策划写文案很有灵气，但是自己买房却非常纠结——这个项目有瑕疵，那个项目看不上，口袋里没几个钱，眼光却很高，后来我找她谈了好几次，却一直没有买房。09年后房价暴涨，心态更加失衡，就这样与房子失之交臂。

这一年就是这两个年轻人命运的分水岭。

他们同样一直从事房地产行业，同样从事策划与营销工作，十年来起起落落，都有不少机会都遇到这样那样的挫折，唯一不同的地方就是男生过了那道买房的心理门槛，后来有钱就去买房，女生呢？一直在看房与买房之间纠结。

十年后男生名下已经有三套房子，扣除贷款净资产也有300万；女生呢？一套房子也没有，只是名下有几十万的存款——勉强够她能看上房子的首付。（很奇妙的感觉——两个人收入差不多，不买房好像没存多少钱啊！）

通过这个故事大家有啥感悟？

人的命运很多时候不仅仅取决你的努力，更重要的是在关键时刻的投资决策——踩对了风口，就能让你的人生上一个台阶。

那么，在未来的10年里，风口在哪里？还是买房吗？

在去年底结束的中央经济工作会议中，对于房地产的措辞有了微妙的变化，“坚决遏制房价上涨”的提法没有了，变成“稳房价”；关于房地产调控的提法也很温和，房价调控的责任直接下放到地方政府。

总迹象表明，在2019年房地产调控大概率会放松了。

那么，房地产调控放松是否意味着一轮新的房地产的投资机遇？

不是！绝对不是！

我还是那个观点：自主刚需买房什么时候都可以（年底就是一个很不错的时间节点），但是投资买房却绝对不是一个好的决策！

房地产的投资机遇期已经过去了！

即使全国大部分地区房地产调控会放松（一线城市我不认为会放松），也不代表房价会猛涨，政府有一万种办法来打压房价或者限制投机交易——房住不炒的基本态度还在！房住不炒的意思其实就是政府明明白白的告诉你——房子是拿来住的，不是拿来投资的！

打一个不是很恰当的比方，2019年投资买房相当于1910年去做太监，1944年去当汉奸，1948年加入国民党。

未来10年财富风口一定会发生重大的变化，根据过去经验继续投资买房是非常傻逼的事情。

讲一讲上述判断的大逻辑。

从城市化率来看，到2018年底，中国城市化率已经接近60%，从全世界其它国家的发展经验来看（主要是发达国家），城市化率达到60%是一个拐点——债务的拐点——包括政府债务与居民家庭债务的拐点。

也就是说，在这个60%之后，政府的债务会下降（大规模的基础设施建设基本完成，铁公机建设开始逐年下降），居民债务也开始下降（大规模购房行为基本结束）。

从人口结构来看，中国上一个十几年购房高峰的主力军是60年、70后、80后，未来购房的主力是90后与00后，由于计划生育政策，90后+00后人数还不到前者的30%。

从城市化发展来看，过去由于经济发展不平衡，导致极少数大城市吸纳了太多的资源，形成大城市对中小城市的虹吸效应。

19大报告明确提出未来工作的重点就是解决这个经济发展不平衡，地区差异不平衡的问题。

未来城市化发展方向也会变——从过去大城市这个点的放大变成一种城市群均衡发展的模式。比较典型的例子就是粤港澳大湾区。

从经济发展的角度来看，过去房地产的迅猛发展，导致房地产吸纳了太多的资源，拿走了经济发展大部分的红利，是制约制造业发展最大的因素。

所以，即使在短期内中国经济还不能摆脱对房地产的依赖，管理层也会全力控制房价，让房地产投资（投机）完全无利可图，才能逆转全社会的资源源源不断向房地产流入趋势。

管理层天天强调要“转变经济增长模式”，要“调整经济结构”——不逐步摆脱经济对房地产的依赖，能“转变经济增长模式”？能完成“调整经济结构”？

最后给一个数据，截止到2017年，中国人均居住面积达到40平米（农村45，城市36），这个数字在全世界名列第三，甚至已经超过大部分发达国家居民的平均水平。我们还是一个发展中国家，这个数字是不是已经很超前了？

所以，管理层有一万条理由去打压房地产！

只是，有一个原因非常棘手——这就是地方财政对卖地收入的依赖。

2018年全国公共财政收入18.3万亿，土地使用权出让收入6.5万亿。公共财政支出超过22万亿，另外还有几千亿的赤字。想象一下，如果把房地产干掉，财政上少了这6.5万亿的卖地收入，估计全国大部分地方政府就要宣布财政破产。

那么怎么解决这个问题？

我们每年税收增长大致是一万多亿，6.5万亿也要4年——关键是财政支出未来增长压力也很大，光是税收的自然增长是无法补上这个巨大的缺口。

答案呼之欲出——房产税。

这是唯一每年可以提供几万亿收入的途径。目前全国房产价值约为400万亿，假如未来几年后能够对一半的房产征收房产税，税率平均为1—2%，这就是2—4万亿。加上其他税收的增长，加上少量的卖地收入，国家财政收入就能实现基本的平衡。

所以，未来的路径非常清晰：以房产税来逐步替代卖地收入，逐步让地方财政摆脱对房地产的依赖。

这个时间周期大致是4—5年。

为什么是这个时间周期？

因为现在全国政府手里的土地储备大致是23万亿，估计在1000万亩—2000万亩左右。

要将这批土地卖掉（或者大部分卖掉）需要的时间周期是4—5年，在这个期间，“稳房价”就非常重要——房价不稳，谁来买地？

宏观调控可以适当放松——2018年因为严厉的房地产调控已经让很多地方政府的财政快要破产了。

稳房价+调控放松绝对不代表房价可以暴涨，部分城市与地区温和上涨是允许的——所以，未来几年内部分城市部分地区还是存在结构性的房地产投资机遇——啥叫结构性的机遇？理论上任何行业都存在“结构性的投资机遇”，比如我家外面的餐饮一条街几年时间10家死掉了9家，有一家赚钱——这也叫“结构性的餐饮投资机遇”。

所以，这个房地产的“结构性”的投资机遇绝对不是普通人能够把握的。专业人士在掌握的信息与数据远远超过普通人的情况下也经常有看走眼的时候。更何况房产价值外部不可控因素太多了——可能明天教育局出一个文件，就会导致某些区域房产价值的剧烈变化。

在政府卖土地去库存这个周期内，房产税一定会开始试运行，然后逐步扩大征收范围。

等到政府土地卖得差不多了，房产税的征收范围也覆盖城市50%左右的房产。

然后，农村宅基地可能就入市了！这才是终极大杀器。

农村宅基地目前有3000万亩，这是什么概念？假如平均容积率按2计算，3000万亩宅基地就可以盖400亿平米的住宅，加上前期政府释放的1000万亩—2000万亩土地总共可以盖500亿—600亿平米的住宅，人均按40平米计算，就需要13亿以上的增量人口。差不多还得有个中国2.0——你觉得这可能吗？

如果人口增量不可能，要让现有人口存量消化掉这几百亿平米的住宅，中国人均住宅面积就要达到80平米！

再给大家讲一个数据，1999年中国人均住宅面积是8平米，1999——2017年是中国城市化最快的时期，就这样从8平米干到40平米也花了18年，那么，未来在90后00后人口数量远远少于60后70后80后的情况下，人均住宅面积还要增长40平米需要多少年？

最保守的估计也要一代人吧。

这还没完，农村宅基地入市意味着什么？

意味着小产权房就可以转正了！

当地方政府财政收入从卖地转化为房产税时，地方政府绝对有动力迅速让小产权房转正的！这相当于平白增加一大块税源！我们先不想3000万亩农村宅基地都来盖楼需要多少时间，只想象一下，全国各大城市几十亿平米小产权房如果转正对于城市房价意味着什么？

当然，考虑到房地产对于中国经济的巨大影响（包括我们金融系统过去几十年对于不动产的抵押依赖），政府是不会让房价硬着陆的，所以包括房产税的推进，小产权房的转正、农村宅基地的入市都会有一个循序渐进的过程，政府会托着房价像抱着一个婴儿一样——让它一点一点地阴跌落地。

不管怎样，未来房子的供求关系将彻底逆转，房子供应远大于求将是延续几十年的长期趋势！

什么？农村宅基地不会入市？

来来来，看一则新闻。

今年两会就要为这个修改土地法。

现在限制在“经营性”这个范围是防止对住宅土地市场造成巨大的冲击。

这个政策倒不是主要冲着房地产来的，这是为了促进实体经济发展的一个配套政策。让我们中小企业可以不通过地方政府这个中间商直接购买农村土地，盖厂盖办公楼盖酒店等等。管理层为了支持中小企业发展，出台的是一条龙扶持政策——土地可以直接购买农村集体土地（土地成本降下来了），金融有政策性贷款支持，未来还有降税降费等等利好。

促进中小企业发展目的不仅仅为了提振经济，更重要的是吸纳就业——5G、人工智能大规模替代初级劳动力的时代就要来了，管理层已经在未雨绸缪（最近促就业的政策是不是一波接一波？），可惜很多人站在一个新时代的门口却懵懂不知。

扯远了，改天写文填这个坑。但是，客观上这个政策对于目前经营性房地产（包括商铺、写字楼、旅游地产）绝对是巨大的利空。

还有一个现象提醒大家注意，就是去年开始的地方抢人大战。

为什么地方会拼命抢人？抢人不仅仅有利于地方加速卖地去库存，更重要的是，未来地方的收入将从卖地转变为房产税与人头税，抢人就是抢银子啊！

比如西安这一两年抢了100万年轻人，未来就是不考虑房产税，这100万人每人贡献1万元人头税（个税、消费、社保）就是100亿旱涝保收的固定收入！有这新增100亿收入做底子，西安就能更快的摆脱对卖地收入的依赖！

春江水暖鸭先知，从中央到地方政府都在拼命做转型准备，很多人还傻乎乎的懵懂不知——呃，现在网络上一些所谓的楼市大V天天喊京沪永远涨，地产调控放松、货币放水就是最好的买房时机。偏偏就有一大批人深信不疑！

去年6月我老婆一个闺蜜打算在北海一个县城买旅游房产，跑来咨询我的意见。我还是苦口婆心讲了半天，当时她唯唯诺诺满口称是。后来还是跑去买了。房子永远涨已经浸透在很多人的血液中。我还能说什么？只能深深的叹息。

为什么大多数人永远在底层？因为大多数人一辈子都在不停地交智商税——从金钱到精力到时间。

想象一下现在投资炒房的人未来将面临什么？

简直就是一波接一波的重量级利空啊！

先是各种行政手段限制短期交易投机，然后是房产税，然后是房产税扩大征收范围，然后是小产权房转正，然后是农村宅基地入市！

哐机！哐机！哐机！哐机！

这是什么声音？

这是投资买房者未来几年内一步一步跌进坑里滑向深渊的声音。

那么，2019年投资买房是不是相当于1910年去做太监，1944年去当汉奸，1948年加入国民党？

因为过去十几年买房子躺着都能赚钱，你就用过去的经验去指导未来的投资？

管理层提着你的耳朵喊：房住不炒！房住不炒！房住不炒！重要的事情说三遍——其实说三十遍也不止了，你充耳不闻那跳进这个大坑还能怨谁？

所以，2019年买房还是卖房答案还用问吗？

当然是卖房！现在90%的人手中持有的多余房产都应该在未来几年内卖掉！

那么，卖房后干什么？

持有现金，今年将有一个历史性的机遇——捡钱包的机遇！

现在管理层在全力调整经济结构，转变经济增长方式，同样，未来财富增长也将切换到另一个平台。

这个切换的过程就是时代性历史性的机遇。

这个机遇就是2019年资本市场的估值将是未来10年内最便宜的时候！

几年后你回头再看2019年资本市场的估值，你会觉得便宜得简直不可思议——为什么这么优秀的企业的股权在2019年会估值这么低？还没人买？

这就是人性。

2018年中国股市跌的一塌糊涂，后面我们可能还将面临2个利空，几重打击下，才会让优质金融资产在这个时间阶段变成白菜价的白菜价。

但是，如果你坚定地看好中国经济的未来，那么这些优质的股权资产未来将获得巨大的涨幅惊人的重新估值的机遇。

价格会在一段时间内背离价值，但是终究会回归价值。

在这个阶段买入股票大部分人将面临短期亏损，这个亏损的幅度也许会达到30%。但是，没有勇气承担短期亏损30%的人是没有资格获得未来300%以上收益的。

这个世界就是如此残酷。

天上永远不会掉馅饼，市场经济社会更不会有躺着赚钱的机遇。但凡包装成稳赚不亏的项目多半就是骗局——比如P2P，比如传销，比如虚拟币等等。但凡大多数人都觉得风险很大的领域可能反而孕育着巨大的机遇。

现在的问题就是，你有这个勇气吗？

这个勇气不是你今天头脑发热就去买股票，过几天又因为亏损而懊悔不已，而是买入后如同自己的亲儿子一样守护它几年以上！

你有这个耐心吗？

如果你不具备勇气+耐心，那算了，你持有现金买点理财就是最好的。财富毕竟不是生活的全部，投资本来就是反人性煎熬心灵的过程。对于大多数人而言，幸福快乐的过一生才是最重要的。

2011年的时候，很多读者来问我：“我该怎么来保卫自己的财富”？

当时我的回答永远都是一句话：“买房！买房！买房！”，答案简单而且粗暴。

但是大部分人对于我的回答却很不满意：“买房风险太大了，还有其他的投资建议吗？”（2011年是中国崩溃论最顶点的时候，国际舆论一致认为中国经济即将崩溃，连大名鼎鼎的高盛也在那一年抛光了所有的中国金融股票。那一年，网络上的专家们信誓旦旦宣称——中国房价将断崖式下跌，跌70%是起步价，最极端的预测是跌90%。）

最近也有很多读者问我：“未来我该怎样投资？”

我的回答还是简单而粗暴：“买股票！买股票！买股票！”

同样大部分人对于我的回答很不满意：“买股票风险太大了，还有其他的投资建议吗？我还是想买房子。”

八年一个轮回，人性永不变。

点一下，发大财 ↓↓↓