经过了2015至2018一轮全国轰轰烈烈的房产大牛市，越来越多的人认识到房产投资的价值，越来越多的人进入房产投资领域，同时也有越来越多的大坑在等着新进入的投资人。
经常会有投资人非常悲惨地问我，买了的商铺、公寓、海景房甚至小产权房应该怎么处理，卖没人要，即使降价也卖不掉，租也租不出去，钱压在那里成为死钱，每个月还要贴物业费。这些投资人之所以会犯这么大的错误就是因为不知道房产投资中什么不该买，什么不该做。
任何投资，首先想到的应该是不要做什么，而不是要做什么。今天我们不谈底层逻辑，就谈怎么落地。在实操中，投资人一定要建立一个负面清单，就是什么是不能做的，什么是不能碰的，什么是不能想的。负面清单分为两种：一种是策略上的负面清单，一种是选筹上的负面清单。所谓策略上的负面清单就是方法论层面不应该做的事，而选筹上的负面清单就是要知道什么类别的不动产不能买，甚至是绝对不能买，一买就入坑。由于篇幅限制，今天我就只谈谈选筹上什么“坑”不能碰。我曾经开过一门课叫做“买错房 错一生”，其中开篇就提到多种类型的不动产是投资陷阱，这里面有的是只要碰了就基本血本无归的，有些是大部分都不能买，要买需要极其苛刻的约束条件的。这些坑是怎么形成的？无非两种原因，一是所在的位置不聚人气，二是由于税费等原因不被市场接受。凡是不聚人气不被认同的都是房产投资的坑。首先要理解为什么会返租？不返租你不买呀，所有的返租都是因为正常卖根本卖不掉，所以加一个返租噱头来吸引你，诱惑你购买。为什么正常卖卖不掉？因为附近没有人，荒郊野岭的谁都不看好，只有开发商承诺返租，你一看这怕什么，有人兜底一定没问题，反正也不会亏，于是入坑。其次，开发商拿来租是不是会租得好？不会，一样租不出去。那返给你租金不是亏了吗？怎么可能亏？先把价格拉高，然后卖，返给你的租金早就在房价里面了。第三，返租你的公司一定是一家是另外一家公司，美其名曰专业管理团队，其实是为了后面po产，有些就返你一年两年然后po产，你找开发商也没有，和你签返租合同的不是开发商。第四，早期考察的时候你会发现周边几乎没有可以比价的出售和出租楼盘，你搞不清楚你的购买价格和返租价格是不是合理，于是一个完整的坑就挖出来了。返租乃坑王之王，其危害在于可以和任何形式不动产结合，住宅、公寓、商铺、写字楼、甚至厂房都可以返租。公寓是一个很多投资人都很关心也很迷惑的品类，这里特指商业产权的公寓。商住公寓最主要的问题是税费极高，有一个税种叫做土地增值税，这个税种税率为增值额（增值额不是单纯的增值，而是有个公式，与“扣除项目金”有关）的百分比，按照增值额的30%到60%纳税（平时说的0%至35%是速算扣除数），但有些城市有优惠。这么高税率的前提下，导致商住公寓在二手市场及其不受欢迎，没有接盘者，价格也几乎不涨，远远跑输住宅。商住公寓的存在是因为商业不好卖，但是地块性质又无法改变，于是创造一种打擦边球的产品迎合市场。这种产品其实是有规范风险的，所以2017年至2018年很多城市都管控过这种产品，具体事件可以去查查。至于什么没有天然气、没有阳台、商用水电贵、布局不好这都是一种表像，不是本质。投资人要从本质去理解一种产品才能真正判断如何投资。是不是所有公寓都不能投资呢？不是，有一种70年产权的、明确为“住宅”的公寓，很多开发商称其为住宅式公寓，其实这种称呼是有问题的，这是从布局上称呼了，按这个逻辑复式是不是可叫住宅式别墅？应该从产权上称呼，这种不动产产权就是住宅，叫“公寓式住宅”。公寓式住宅本质是住宅，可以减免高额税费，所以是优于商住公寓的，但由于其布局问题是次于住宅的，并不是最佳的投资品。但是有一种在金融中心的、无其他住宅竞争的公寓式住宅是可以投资的。远郊大盘主要的问题有以下几点：一是人气不足，导致物业、配套商业几乎无法生存，质量极差。二是二手价格涨得很慢，因为抛盘多、无中介、没客户。三是远郊大盘实际的使用者中的主流人群包括周边工作人群、低收入人群、自由职业人群、退休人群和节假日休闲人群。前四个人群视之为第一居所，他们需要有便利周全的生活配套、交通条件和服务保障，而远郊大盘往往不具备。四是远郊大盘中大户型更是错配。因为远郊盘购买者要么是预算不多的刚需客，要么是养老小家庭，要么是度假需求，这些需求都不需要大户型，大户型是错配、入住率很低。五是远郊大盘的小户型并非都不能买，交通方便、配套齐全、入住率高的一样可以买。判断标准一言以蔽之就是三个字“中介多”，凡是中介多的远郊大盘，可以考虑买小户型自住或者投资。过去我们说“一铺养三代”，而今“三代养一铺”的现象越来越多，也就说现在投资商铺，风险远远大于收益。最近几年，商铺开始出现大规模租金腰斩、价格腰斩、还无法脱手的情况，广州的白马服装城、金宝外贸服装城、上海的七浦路都是这种情况。这还不是最惨的，最惨的大家一定见过，就是整个市场都没有一家开业的，根本没有人流，最后连物业管理公司都搬走了，彻底成为长野草的荒地。商铺之所以越来越不能投资，主要的原因有以下几方面。一、最重要的核心点，移动互联网、互联网和快递改变了传统的商业模式，地段优势越来越不重要。二、前几年商铺供应量太大。2012年至2015年住宅地产寒冬，开发商大量开发商铺，尤其是大型专业市场，2014年成都一年新增商业（不仅仅是商铺）507万平米，2015年郑州商业用房（包括商铺）可以卖七年，当年11月份一个月的销售为3.8万平米，而当月供应量是19.6万平米。2016年，杭州商铺存量80个月才能卖完。2015年，西安市的商业存量8年才能卖完，到了2017年，西安平均每平方公里商铺16间，总量超过16万间。三、分割出租的内铺和专业市场铺面已无投资价值。分割出租内部最大问题是需要专门的管理经营团队，而分散的业主意见、认知、利益很难统一，导致管理混乱，经营难以为继。如果遇到很专业的管理团队，却因为谈判能力的问题，业主利益无法得到很好的保护，所以往往是开发商自持的才能做好，方式可以对外销售的，几乎都是坑。四、对业态、有效人流判断的要求太高，需要专业化。商铺投资和住宅投资有着本质不同，住宅投资人所熟悉的地段、交通、配套到了商铺那是需要极端精细化的指标，不能笼统地一概而论，而楼层、户型、朝向什么又不那么重要，或者判断角度发生变化，而绿化、街道、天桥、楼梯等重要负面因素又很容易被忽视，导致普通人投资商铺很容易失败。五、只有商业街沿街独立产权及小区底商（外部）有价值。这个也有很多讲究，是一门专门的课，不再做深入解读。 标杆盘通常是一个区域最为耀眼的楼盘，某些标杆盘甚至是一个区域的地标，众星捧月搬被追逐，于是很多投资人认为这种盘是投资首选，而实际上这种盘往往意味着大坑。举个例子吧，上海有个知名开发商，有很多区域标杆楼盘。有人将其2006年以来的楼盘做个分析。其一手年均涨幅最低7%，是2010年的楼盘，每年跑输周边楼盘8%；年均涨幅最高39%，是2014年的楼盘，每年跑输周边楼盘2%；时间最长是2006年的楼盘，年均涨幅16%左右，每年跑输周边楼盘6%。它的楼盘二手从2006年至今，年均涨幅在16%-23%不等，每年跑输周边楼盘2%-3%。为什么标杆盘长期看会跑输其所在区域其他楼盘呢？因为标杆盘有以下特点：一、价格远远贵于周边。由于要做成该区域最吸引眼球的盘，其拍低成本及建安成本本身就高，更为重要的是由于开发商定位的问题，这种盘就是要卖给该区域最顶级人群，甚至某个城市、某个省份最顶尖人群，所以其价格往往是周边楼盘的50%-300%。二、周围无可比较楼盘。这种盘往往呈现出极为高端的气质，无论户型的宽敞、景观的优美、装修的豪华、配套的完善，都远远高于周边，使购买者无从比较，任何比较都被“品质”二字所说服，导致其高价可以被市场接受。这种盘就是把各项附加值做到极致，把用户体验感做到极致，把品质规格做到极致，同时也把价格做到了极致。三、这种盘是身份的象征。由于此类盘无可比拟的品质和体验，使得入住人群感受到自身与众不同，业主都十二分荣耀，往往忽略其高价的影响，而这恰恰是投资的大忌。四、我们来看看历史的见证。在上海有一个被业内号称“不管多差的市场，只有卖不出去房子，没有卖不出去的RH”，这个开发商开发的都是高端楼盘、甚至标杆盘，其房子从来都是最好卖的，但是也是二手市场上涨幅最慢的，网上有做过统计的数据，跑输市场5%-30%。五、标杆盘的特点是涨时滞涨，跌时无量。因为进入市场的价格太贵，早已透支了预期，所以这种盘在周边楼盘上涨时，它要等等大家，等到它最初贵的部分被填平，也就是溢价没有了，才跟着大家涨。而在楼市不好的时候，由于它的客户群太小了，根本没有成交。那么是不是一旦有成交就好了呢？六、标杆盘必然衰落。标杆盘一旦成交活跃，要么是大牛市，要么就是这种价格已经是市场上普遍的价格了，大家都可以接受了，而此时必然已经有新的楼盘成为标杆盘，老的标杆已经陨落，这种买入时集万千宠爱于一身，卖出时泯然众人矣的盘，其实是根本赚不到钱的。住大别墅几乎是大多数投资心中的梦想，一家人生活在鸟语花香的环境下，在花园放松、在泳池健身，这几乎是我们关于房子的终极梦想。但是，正是被这种场景所迷惑，很多投资别墅的人并没有赚到钱，别墅恰恰不是一个好的投资品种。别墅天生只是用来炫耀的工具，就像LV包包一样，只能用来展示主人的财富，至于投资嘛，完全不适合。若想要卖出去，除非遇到更傻的人来接盘。别墅不能投资是因为以下几个原因：一、与房产投资核心要素无关。房产投资有五大支柱：教育、医疗、交通、商业、产业。别墅和这五大支柱几乎不沾边。很多别墅的主要功能在于炫耀，而不是配套。别墅讲究的是依山傍水，但依山傍水制约了房价的涨幅，靠山看水，就意味着周边基本没有办法开发，物业的周边就不会有增加新的公共设施的机会，所以依山傍水也就代表着房价的五大支柱基本就和你的别墅说拜拜了。别墅还有个特点，和标杆盘一样，其价格却远高于周边其他类型产品，却没有标杆盘的配套和品质。大多数别墅其实和远大大的特点十分类似，区别是其居住人群不是刚需人群，而是富有人群，这个群体的特点我后面会讲。二、现有别墅产品是一种混搭，这种混搭导致别墅定位不清晰。别墅最致命的是由于国家目前已不再审批单独别墅项目用地，所以，市面上是不会再有新的单独别墅项目出现。如果某个开发商想做别墅类产品，那就是只能同一个小区里，这边住宅楼盖高点盖密点，然后就可以腾出部分土地用于别墅开发了。反正总体容积率，绿地率这些硬规划指标是不变的。所以目前市场上所能见到的别墅新品，基本都是这种跟高层混搭的产物。这类别墅产品居住人群差别太大，引起整体别墅的居住质量严重下滑，造成别墅价格只能徘徊低位。很多小区别墅价格跟高层价格差别不大，就是因为住别墅根本体验不出来别墅的感觉。由于别墅跟高层混搭，一些配套设施互相通用，让别墅业主根本无法感受别墅的特殊性。本身别墅就都在距离偏远的地区，而混搭的高层的业主基本都是中低收入群体，来这么远地方购房的原因就是便宜，这就必然带来一细节的物业问题，于是别墅价格的整体低迷就是非常正常的现象。三、别墅的目标客户需求不同于普通投资者，导致其有几大缺点：1、难卖。别墅通常都价格不菲，受众人群自然就很少，所以找到接盘侠的几率大为降低。你说你花了几百万的装修，但很有可能在买家眼里一文不值，因为买别墅的有钱人通常都是很有个性的人，既然几千万买别墅的钱都花了，也就不在意几百万的装修钱了，怎么也得请一个好设计师来按照自己的意愿装修一番。2、难租。除了难以卖出去之外，更要命的是，别墅的出租非常困难，通常好几个月都找不到租户。如果你装修很高档，更不可能舍得挣几个房租钱把自己几百万的装修糟蹋了，所以现在媒体上倒是经常看到别墅用来养鸡的现象。3、持有成本高。买了一套别墅，如果你不自住，又租不出去，相当于给自己买了一个包袱，因为别墅闲置期间的各种费用还不少，比如说物业管理费，可能就需要好几千块，如果还加上一些花草树木或者房屋本身的维护费，最后你会发现别墅就是一个烧钱的坑。4、流通成本高。由于别墅属于豪宅，其流通时的税费要远远高于普通住宅。除了流通时的金钱成本，别墅流通的时间成本更高，很多别墅区连中介都没有，因为中介无法仅仅依靠别墅生存，所以每一次放盘、带看都十分麻烦，导致别墅交易时间长达一年甚至几年。四、豪华大平层在未来将对别墅形成冲击。主要原因是豪华大平层解决了别墅的区位、景观和户内便捷的问题。居住体验好，配套设施好，外部景观好。只有一种别墅可以投资，那就是市中心别墅，但是也需要极具眼光，例如广州二沙岛的别墅涨幅依旧是跑输周边住宅的。房产投资不怕买贵，只要区位得当，随着时间的推移，贵终究会变成便宜。但是一旦买错产品，那么可能无法增值，甚至无法变现，是非常危险的事情。