市教育局表态：温州“学区房热”将这样破解！人民网点赞…

温州晚报 2022-01-13

The following article is from 温州房哥 Author 房哥团队

当打压学区房成为一种“国家意志”，“高价学区房”还能不能买呢？答案见仁见智。但毋庸置疑，当前，学区房的命运似乎正迎来一个转折点。与“有形的手”密集调控相比，更具有摧毁力的是人心变化。

几个值得揣度的案例侧面说明，最近，温州市区学区房的热度正明显下降！

相关案例

据21世纪不动产温州研究中心数据显示，7月份成交数据显示，南浦实验中学（春晖路）、温州市实验中学（广场路）等学区房成交量与前几个月相比下降较明显；

多个学区房中介门店也反馈，学区房咨询量和成交量都不同程度下降，成交价格也有微降。

法拍学区房的价格变化更明显。

8月3日，二中学区房百里西路麻行小区面积约153㎡以310万成交，折合单价约为2.02万元/㎡。而该小区挂牌均价约为3.4万元/㎡。

瓯江路二中海景学区房面积约112.41㎡以352万成交，约为评估价的9折，折合单价约3.13万元/㎡，远低于该小区类似面积段挂牌均价。

以近年来涨价明显的十二中学区房为例，热度有所下降。

8月3日拍卖的蒲鞋市小学分校+十二中学区房桥儿头木兰小区，成交均价约为2.53万元/㎡。而市场价大致在2.8万元/㎡左右。

8月10日，位于十二中学区房飞霞南路飞霞大厦以271万成交，折合单价约1.9万元/㎡，也低于该小区二手房市场价。

近期市区学区房热度下降明显，我们通过中介机构还了解到，购房者持币观望的背后心态。

原因简析

----预警分流机制影响。据中介反馈，相当大比例学生家长因为招生预警分流政策影响而选择持币观望。

因为鹿城今年3月实施的招生预警分流机制，所以，该提早多少时间购买才能保证入读还有很大的不确定性。

▲南浦实验中学。图据官网

以南浦实验中学为例，2021年计划招生18个班级900名学生，实际报名并符合条件人数远超办学规模。预警线前存量学生全部接收，预警线后的165人全部实行分流（据温州教育发布）。

也就是说，按照今年的招生情况，2019年3月31日之前购房的才能入学南浦实验中学（春晖路）。在此之后购房的直接分流。

那么，假设你在2021年8月购房，究竟什么时候能够保证入学呢？现在谁都不知道，因为你没办法计算，排在你前面的，到底有多少房子多少人。

----学区政策迎来调整密集期，未来怎么变，看不清楚。

国家出台“双减”政策，从严治理校外培训机构；温州明确：不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构；北京西城区多校划片实施；杭州中考难度下降，成绩重新洗牌……学区新政频出，朋友圈“唱衰学区房”文章刷屏，此时高价购买学区房，无异于在“赌”，赌的是国家会否痛下杀手。

▲温州市实验中学。图/温州日报

不可控的政策调整，导致预期的不确定性，是学区房最大的风险所在。

在这样的情况之下，观望心态也就占了上风。

所以，要判断温州市区学区房的未来走势，最关键的，是要看清温州未来将会如何对待“学区房热”。不同的措施，会有完全不同的结果。

下面，我们就来详细分析一下这个问题。

多校划片

目前主要在瓯海小范围实施。以即将投用的温州市榕园学校初中部与三垟中学为例，两者一起划片招生。此区域适龄户籍儿童可选报三垟中学或温州榕园学校（初中部）中的一所学校，根据学位情况统筹安排。

划片区域为东至上江河，南至瓯海大道，西至圣门路—东垟路—月落垟路—S1线—汤家桥南路，北至温州大道，此区域内的三垟街道所辖的社区、村居等。

▲榕园学校初中施教区拟定范围预计为红色实线与瓯海大道组成的封闭区间（有误差，以文中文字表达为准），底图据天地图·温州2020航拍图。图中红色实线为三垟街道行政区划线

另外还有瓯海区实验中学和新桥中学也实施多校划片。但这几所学校都不是热点学校，因此其影响有限。

教育资源均衡化发展，教育集团化办学，加强师资流动

这两种都有在温州实施，那么，温州预计会走哪一个路径呢？

房探简析

“多校划片”并非好办法。

“多校划片”依然采取的是相对就近原则。假定将温州实验中学（广场路）与八中多校划片，那么，实验六中学区房的价格下降，而八中学区房的价格将上升。

这个时候，二手学区房整体平均价格不见得会下降。而如果两个多校划片的学校差距过大，则会有“跷跷板效应”，容易引发不公平、不稳定，大家都要赌运气。

可见，在教育资源没有均衡化的前提下，多校划片更像是一种“赌气的政策”，没有意义可言。

而就在最近，温州市教育局局长对“学区房热”问题，有了非常明确的表态：

“学区房热”的实质是校际均衡问题。近年来，教育部门采取的主要措施有：

一是深化集团化办学。通过紧密型、联盟型、合作型等办学形式，设校区、建分校，快速提升城区新建学校、薄弱学校办学水平。

二是加快教师流动。紧密型实行教师统一调配，联盟型推进走校任教，合作型加强结对帮扶，积极推进集团内校区之间、成员校之间的交流，促进办学均衡、师资水平整体提升。

三是积极推进学区房与住房脱钩。加大入学政策调整力度，及时对学区房进行“降温”。热点学校建立招生预警机制、推行中学“三年一户”、小学“六年一户”入学政策。

四是扩大优质高中名额分配招生比例。将城区优质普高的招生计划，按不低于60%的比例，名额分配到区域内初中学校，促进校际均衡。（据温州教育发布）

▲图据温州教育发布

教育局局长的表态与我们之前的分析不谋而合，预计温州大概率还是走“集团化办学、教育均衡化”发展的路子。

教育局长这次的表态，还透露出其它一些信息：

----教育资源均衡化发展或将加速，集团化办学将更加紧密，校长、副校长轮换还只是开始，“交流轮岗”“跨校走教”等教师流动方式将要在更大广度和深度推进，教师队伍在学历结构、城乡结构、年龄结构等方面将更加均衡；

----学区房政策或将再迎调整，头部小学或迎来“六年读一户”；

----优质普高分配生保持高比例。如果像杭州一样，中考难度下降，对尖子生来说，未来分配生政策或许将更为保险。

可见，教育集团化办学、优质教育资源的流动，才是破解温州“学区房热”的根本出路。这也将一定程度上利好分校和校区。而“头部学区效应”会逐渐凉下来。

部分教育集团例举	成员校
温州市南浦实验中学教育集团	南浦实验中学（春晖路）
南浦实验中学锦江校区
南浦实验中学教育集团惠民路分校（十九中）
温州市第二中学教育集团	温州市第二中学海坦校区
温州市第二中学滨江校区
温州市实验中学教育集团	温州市实验中学（广场路）
温州市实验中学集新校区
温州市实验中学府东分校（27中）
温州市实验中学七都分校
温州市教育教学研究院附属学校教育集团	温州市教育教学研究院附属学校教育集团学院路分校（十二中）
温州市教育教学研究院附属学校教育集团江滨分校（十四中）
温州市广场路小学（集团）	广场路校区
上陡门校区
沧河校区
白鹿洲校区
温州市建设小学	大南校区
五马校区
小南校区
小高桥校区
七都分校
百里路小学	鹿城路校区
勤奋路校区
西城路校区
百里路校区
城南小学	城南校区
会昌河校区
府学巷校区
蒲鞋市小学	龟湖校区
桥儿头校区
双井头校区
黎明校区
市府路小学	锦江路校区
万源路校区
瓦市小学	瓦市校区
育英校区
滨江校区
中山校区