杭州库存急剧下降的另一面：51个项目进展迟缓甚至搁置
文/浙江在线·住在杭州网
浙报传媒地产研究院
杭州市区(主城区、余杭区、萧山区)共有51个项目销售迟缓或搁置未开发。 其中拿地搁置未开发的项目占据了76%，占比达到3/4。 在所有销售迟缓及搁置未开发的项目中，主城区极少，仅为7个项目，主要分布在萧山余杭两区，合计占比达86.3%。 萧山余杭两区的项目多分布在远郊的乡镇和市区边缘地区。 销售迟缓及搁置未开发项目主要来自于本土中小型民营企业，占比高达近八成。 销售迟缓及搁置未开发项目的主要原因是:
①地价过高。如开发售价无法覆盖成本，铁定亏损。
②财务成本较低，没有较大压力，开发定位摇摆不定。
③开发商自身原因(开发商股权变动、内部分歧、开发能力有限)。
④产品和市场定位错误。
⑤其他原因(地块有环境方面的硬伤等)。
2016年市场出现大逆转，商品房市场量价齐升，自2011年以来价格第一次明确上涨，多板块楼面地价创历史新高。尤其是G20之后，叠加效应明显，投资性需求急剧升温。虽然昨日政府紧急出台调控政策《杭州部分区域实施限购政策》，但这波热市积极作用明显，截止8月底，杭州八区住宅去化周期仅剩五个月，部分房企面临无房可售的局面。
在此背景下，仍有部分项目销售迟缓,甚至有部分项目仍搁置未开发。
是什么原因导致这些项目进展迟缓甚至搁置？
这些项目未来出路如何？
本报告梳理了自2010年以来，杭州市区拿地销售进度迟缓，以及拿地搁置未开发的所有项目。以探究这一现象背后的深层次原因和市场逻辑。
以下为本报告的研究范围、概念界定及时间节点：
销售迟缓项目：项目总体量去化率不足50%，且近半年(3-8月)销供比不足40%的项目(包含近半年无新增供应但月均销售套数不足50套) 未开发项目：拿地2-5年内至今仍未开发或未面市项目 时间节点：在售项目数据截止时间为2016年8月31日
2010年至今，杭州市区销售迟缓、未开发项目共计有51个，其中主城区7个，余杭区22个，萧山区22。
其中，销售迟缓项目共计12个，主城区2个，余杭区6个，萧山区4个；未开发项目共计39个，主城区5个，余杭区16个，萧山区18个。项目具体信息详见下表：
杭州市区销售迟缓项目详情表
杭州市区未开发项目详情表
以上51个项目中，销售迟缓项目12个，占比24%；未开发项目39个，占比76%。可见，多数仍为拿地未开发项目。
51个项目共涉及64次拿地(部分项目拿地次数不止一次)，有13个项目在2010年拿地，有20个项目在2011年拿地，有7个项目在2012年拿地，有13个项目在2013年拿地，有11个项目在2014年拿地。从占比来看，除2012年占比11%最少外，其余年份占比均较为平均，故项目销售迟缓或未开发与拿地时间关联不大。
2010年至今，杭州市区销售迟缓、未开发项目主城区有7个，占比14%；余杭区22个，占比43%；萧山区22个，占比43%。
其中，销售迟缓项目主城区2个，占比17%；余杭区6个，占比50%；萧山区4个，占比33%。未开发项目主城区5个，占比13%；余杭区16个，占比41%；萧山区18个，占比46%。
从数据可以看出，主城区由于位于区域中心，区位、配套、交通等各项均较为完善，项目开发、销售风险相对较小，故销售迟缓、未开发项目不多。而萧、余两区范围大，部分处于边缘区域，各项配套不足，项目开发、销售风险明显增强，故占比较大，合计占比达86.3%。
从板块维度看，51个项目分布较为分散，尤其是萧山区、余杭区，项目大多分布在城郊、乡镇等边缘区域。
如主城区，除2个项目位于大关靠近市中心外，城东新城、九堡、金沙湖、滨江西兴、转塘均有1个项目。
余杭区，部分项目分布在仁和、鸬鸟、中泰、瓶窑等乡镇，关注度不高；也有少数部分位于未来科技城、崇贤、闲林、临平等较为熟知的板块。
萧山区，共有10个项目分布在乡镇，如益农镇、临浦镇、进化镇、戴村镇、衙前、瓜沥、浦阳等；也有少数部分位于钱江世纪城、南部卧城、市北开发区等较为熟知的板块。
从开发商维度看，以上51个项目本土开发商有41个，占比高达80%。经梳理，多为本土民营中小型开发商。外来开发商有10个项目，占20%，有淮矿地产、九龙仓、北京英蓝、农工商房地产等企业。