11月观察 | 新房土地两重天，杭州楼市的"冰与火之歌"

不出所料，在调控的持续加码下，11月，杭州楼市的成交依然保持了10月以来的颓势。

不同的是，此番楼市下挫程度之剧烈，实属近年来所罕见：

一是成交量的下降。9691套(不含富阳)的月成交，比之10月，环比下降了38.3%。11月也是继今年2月以来，杭州楼市第二个单月成交量未破万的月份。

二是成交均价的下滑。尽管10月的成交量已然出现下滑，但是彼时楼市的成交均价还是在上升的，到了11月，成交价亦跟着下行。18334元/平米，环比下降了7.4%。

如果仅从成交上看，杭州楼市似乎正在滑向“冰点”，然而就在两天前，土地市场的一场“大火”又让依稀看到了今年年初时的疯狂。

“冰”与“火”，截然不同的两面，等待着杭州楼市的究竟是哪个？在12月的16年收官之战中，有30余个楼盘将开，届时谜底将会揭开。

文/浙江在线·住在杭州网

记者  盛哲徽

外地人全面限购

新政后日均成交缩水近40套

11月成交的下滑，和政策有着必然的关联。

继9月“三箭齐发”之后，11月杭州的调控再度升级。内容包括进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款等。

相比于此前的两次调控，“11·10”最为重要的一点在于“外地人住房限购”。从11月开始，外地购房者面临全面限购，凡是不能提供自购房之日起前2年内在杭州市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停出售新建商品住房和二手住房。

而要知道的是，在此之前，外地人在杭州楼市中的购房比例曾一度接近40%。在排除了这一购房群体之后，楼市成交量的下滑也就不难理解了。

据浙报传媒地产研究院数据显示，“11·10”新政之前，11月杭州楼市的日均成交量为330套，而在这之后，11月的日均成交量仅为296套。

新盘低姿态入市，多项目调价求变

新房层面，11月最为显著的一个特征就是“低开”。

龙湖·水晶郦城，首开均价在20000-22000元/平米，此前对外报价是23000元/平米；

绿城·梧桐郡，首开价是18000-20000元/平米，早先的市场预期是23000元/平米；

龙湖·春江天玺，首开均价29000-30000元/平米，此前对外报价在30000元/平米以上。

龙湖·春江天玺开盘现场

从11月20日-11月27日这8天内的三场首开来看，开发商对后市的预期正在发生改变。就像业内专家建议的那样，市场风向在转变，主动调价，回笼资金，跑在市场最前面，无论后市如何走向，将主动权把握自己手里，或许是一个不错的选择。

记者查阅资料发现，截至目前，杭州11月份领出预售证的楼盘有16个，其中住宅项目占了11席。从备案价上看，普遍比较保守，涨价的空间非常小。

值得一提的是，“低开”的特征很可能被保持下去。据最新消息，预计于12月开盘的滨江旭辉·万家之星，其均价很可能只要20000元/平米，而要知道的是，板块在售楼盘的均价已达约24000元/平米。

土地市场逆势走高

“缺粮”逼开发商放手一搏

与新房市场的惨淡相对的，是土地市场的火爆。

11月28日，时隔3个多月，杭州主城区出让4宗商地和3宗住宅用地。近四个小时、50余家竞买单位、三宗宅地创区域新纪录、丁桥宅地溢价101%触发新政……

11月28日杭州土地出让情况

调控越来越严的杭州楼市，拍出的地价却越来越高，这一结果让很多人直呼看不懂。

推究原因，固然有土地市场变化滞后于新房市场等因素的影响，但是最重要因素还在于房企自身。去年以来，杭州行情一片大好，快速的去化使得多数房企被逼入了“无房可售”窘境，而与之相对的，他们手上又有着相对充足的资金。在这样的情况下，一旦有地推出，自然愿意去参与。

在紧接着的12月，杭州楼市还将迎来更大规模的一次土地出让。12月26日，主城区将挂牌出让7宗地块。同时，萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区4个区域也将于同日出让11宗地块。

有业内预测，土地市场热度或将延续至2017年一季度。一方面由于市场惯性，热度将延续；另一方面，杭州市国土将继续加大住宅供应，2017年杭州市区计划推出112宗住宅用地，总面积达8517亩，其中主城区计划推地36宗，共2197亩，将极大缓解房企“缺粮”现象。

年末收官战迎开盘高峰

库存或跌破10万套

成交低迷的情况还会延续下去么？

这个问题有待2016年的最后一个月来给出答案。

据住在杭州网统计，12月杭州将迎来一个开盘高峰，全市预计将有30余个楼盘开盘，其中首开新盘11个，不乏绿城、滨江、融创等大牌开发商的全新项目。 

从价格分布来看，既有泰禾·杭州院子、滨江·华家池这样的高端产品，也有中国铁建保利·像素、融信·澜天这种偏向于刚需的产品，将丰富不同需求购房者的选择。

此外，受房企年底冲量的影响，12月历来都是杭州楼市的成交大月：2010、2014、2015年都是当年的月度最高，2011年则是当年的第二高，2012、2013年的12月则处在中等水平。这个传统或将帮助楼市的成交止住下滑的势头。

值得一提的是，截至目前，杭州楼市的库存为116735套，尽管比之10月，略有增加，但这是建立在很多楼盘没按预期开盘的情况下的，而从11月已知的开盘量来看，12月库存跌破10万套，将会是个大概率事件。

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