土地报 | 外来者凶猛 11月土地不降温
调控组合拳后，新房市场成交断崖式下跌，土地市场却没有同步降温。28日出让中，主城区三宗涉宅地全部创区域新高，萧山区涉宅地破萧山涉宅楼面价纪录。这表示，杭州新政以及加大供应的成效尚未显现。
12月杭州市区土地市场挂牌十六宗土地，总出让面积110.1万方，其中不乏优质地块。说明了政府平抑土地竞争的决心，也说明了“加大土地供应”会继续坚决执行。
28日新入杭的郑州绿都溢价100.73%竞得丁桥宅地，是土地出让规则调整后的首次触限——需在签订土地出让合同起一个月内全款付清土地款。同日参与地块竞争的未入杭企业还有华宇、金辉等，“外来者”对杭州土地依旧虎视眈眈。
本月土地出让报名参与的开发商众多，创历史记录，但实际现场报价中缺乏重量级面孔。根据统计，前三季度销售额前五的房企，均未在本月出让会现场报价。
数据方面：11月，杭州市区共成交十四宗土地，成交总面积62.6公顷（折合9394.2亩），总可建面积134.7万方，总成交金额190.1亿元，是全年的高位水准。
文/浙江在线·住在杭州网
浙报传媒地产研究院
记者 何肖霞
1、 11月杭州市区共成交十四宗土地，成交总面积62.6公顷（折合9394.2亩），总可建面积134.7万方，总成交金额190.1亿元。其中28日当日成交十一宗，金额达142.9亿元。
2、 28日，土地新政后主城区首次出让，爆发诸多热点：艮北、三墩北和丁桥三宗涉宅地全部创出区域新高。同日，萧山新区小体量商住地以21855元/平米破萧山区宅地楼面积纪录。
3、 郑州绿都于28日成功囊获三墩北与丁桥宅地，成为又一家入杭房企，总成本30.3亿元。其中丁桥宅地溢价100.73%，成为首宗触发“需一个月内付清全款”政策的地块。
4、 12月，杭州市区继续加量土地供应，共计挂牌十六宗地块，总可建面积237.7万方，地块将于12月26日集中出让。
一
11月杭州土地市场再破百亿 成交190.1亿元
2016年11月，杭州市区共成交十四宗土地，成交总面积62.6公顷(折合9394.2亩)，总可建面积134.7万方，总成交金额190.1亿元。
这是自2016年8月以来，杭州市区土地市场经历两个月的“冷清期”后，首次突破百亿。同时，11月也成为本年度第六个超过百亿的月份。
杭州市区近12个月土地成交走势图
2016年11月，主城区共计成交七宗地块，总出让面积34.0公顷，可建面积84.0万方，总成交金额133.9亿元。这是主城区在土地新政发布后的首次出让。
萧山区成交三宗地块，总出让面积6.7公顷，可建面积15.3万方，总成交金额10.4亿元。
余杭区成交四宗土地，总出让面积22.0公顷，可建面积35.4万方，总成交金额45.9亿元。
本月杭州市区集中供地十四宗，体现了杭州市国土加大土地供应的决心。不仅如此，下月26日，杭州市各国土部门还将集中供应土地十六宗。
近12个月主城、余杭、萧山土地成交额走势(万元)
2016年11月杭州市区土地成交额构成
二
涉宅地成交143.7亿元 占比超七成
11月，杭州市区共成交十四宗土地。其中，涉宅用地成交八宗，成交金额为143.7亿元，占比75.6%；商地成交六宗，成交金额46.4亿元，占比24.4%。
2016年11月杭州市区宅地、商地成交情况表
近12个月杭州市区宅地成交额走势(万元)
从成交结构上看，本月宅地成交回到主力位置，成交金额共计143.7亿元，2016年度宅地成交额排名第三。
其中，主城区成交三宗宅地，贡献土地出让金90.4亿元，占比总成交额的47.6%。余杭区成交两宗涉宅地，成交金额为43.0亿元。萧山区成交三宗涉宅地，成交金额10.4亿元。
三
主城区新政后首次出让即触限
11月28日，杭州市区出让多宗地块。这是新政发布后，杭州八区首次集中出让土地，被认为是近期土地市场的风向标。
主城区同日出让三宅四商。在近四个小时的出让中，50余家单位报名参与，三宗宅地均创区域新高，一场出让为政府带来133.9亿元的进账···
最终，艮北新城核心区东商住地块花落越秀，郑州绿都囊获丁桥西宅地以及三墩北宅地。而其余四宗商地分别由龙湖、泰禾、金地商置以及杭房竞得。
① 越秀60.1亿元 竞得艮北新城核心区东商住地块
在蒋村、近江、翠苑四宗商地酣战两个小时后，艮北新城核心地块率先亮相，引发逾20家房产大鳄角逐。
经过26轮竞价，越秀拔得头筹，其以成交总价601000万元竞得该宗地块，折合楼面价25787元/平米，溢价率65.8%，这也成功赶超此前自己创下的17414元/平米地价纪录，坐稳区域地价新高的“宝座”。
艮北新城核心区东商住地块位置图
目前，艮北新城区域内现有七个住宅项目，主要在售仅地铁绿城·杨柳郡和招商·雍和府，储备有润和·武林郡、越秀项目。整个板块商品住宅成交均价从1月的18214元/平米，上涨至10月的22578元/平米，区域房价上升趋势明显，未来仍有较大升值空间。
② 郑州绿都突破重围 拿下丁桥三墩北两宅地
三墩北宅地吸引了25家房企报名参与，出让会现场，主要的争夺来自于重庆华宇和郑州绿都。
最终，郑州绿都经过15轮竞价，以总价186000万元竞得该宗地块，折合楼面价19864元/平米，溢价率82.75%，创板块楼面价新高。
三墩北单元A-R21-16地块位置图
地块周边多为拆迁安置房，有都市阳光嘉园、墩时家园等。较近范围内商品房仅龙湖·水晶郦城，于2015年11月出让，体量9.6万方，成交价6.9亿元，楼面价7190元/平米。
继三墩北宅地后，郑州绿都继续发力，从28家房企中脱颖而出，以总价117000万元竞得丁桥西宅地，折合楼面价18516元/平米，溢价率100.73%
值得注意的是，这宗宅地是9.26土地新政后，首宗溢价触顶地块。这意味着，郑州绿都将在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金。
丁桥西单元R21-02地块位置图
根据浙报传媒地产研究院统计，地块所在区域宅地供应断档，目前除龙湖·武林九里、阳光城·翡丽湾共有12万方存量外，其余楼盘均已接近售罄。随着市场需求端的加大，板块土地供应恢复正常，区域价值重估可期，先入项目或能得到区域"定价权"。
四
萧山区重树宅地新标杆
至高21855元/平米夺新区商住地
主城区出让会“大火”的同时，萧山区出让也在紧张的进行着。从北干中单元D-13一宗商住地竞价近两个半小时，就可以看出，竞争的激烈程度。
出让会上，嘉丰、至高、华宇、北辰四家房企表现激进。嘉丰、至高两家更是竞争至最后一轮。最终，嘉丰不敌至高，落败。
地块经过39轮竞价，由萧山本土房企至高以总价52850万元竞得，折合楼面价21855元/平米，溢价率45.71%。这一单价超过港中旅此前20267元/平方米的价格，成为萧山宅地楼面价新高。
北干中单元D-13地块位置图
此前，至高在江东新城开发有至高·钱塘一品项目，目前也处于销售中后期，对于其而言，此次拿地的战略意义更大。
根据地块所处位置可以发现，地块周边竞争激烈，未来将面临北辰、融信、合景、龙湖等多个项目的竞争。几大项目拿地时间相近，入市节点也类似，未来除了打价格战外，产品及品牌溢价极其重要。
五
12月市区挂牌十六宗土地
12月，杭州市区土地市场挂牌十六宗土地，总出让面积110.1万方，总可建面积237.7万方。
其中，主城区挂牌七宗地块，萧山区挂牌五宗地块，余杭区挂牌四宗地块。值得注意的是，这些地块都将于12月26日集中出让。
这些出让的地块中不乏优质地块，城东新城、钱江新城、艮北新城、西溪等板块都将有宅地出让。届时，又是一场空前绝后的“世纪大战”。
2016年11月杭州市区土地成交详表
(本报告中杭州市区范围为市八区，杭州主城区范围为市六区)
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