38亿拿地1/3不能卖 杭州六地成交三地封顶
现房销售、溢价封顶、自持100%、配建养老……毫无意外，杭州主城区土地市场依旧竞争激烈。
本场出让在报名阶段已有两宗地块（三墩北、双浦）报价卡位“溢价49.9%”，止步现房销售。进入书面竞价后，共有三宗地块均到达溢价70%的封顶价，进入自持阶段。
其中，唯一一宗纯住宅用地——紫金明珠20万方宅地在竞价首轮即以378605万元价格封顶，楼面价18488元/㎡。项目最终由建发金辉联合体竞得，需现房销售，并自持32%。
复兴商地由广宇竞得，溢价封顶并100%自持，另需配建500平方米养老设施；双浦商地由杭州栖岸宏竞得，溢价封顶，并自持25%。
文/浙江在线-住在杭州网
浙报传媒地产研究院
浙江在线记者 魏盼
5月24日杭州主城区地块成交情况表
挂牌报价首现“摇号”：紧扣溢价49.9%
此次主城区地块在报名阶段就上演了“新规”首秀：摇号确定报名、报价顺序。
此前国土发布的挂牌公告指出，2017年5月15日9：00时，如有两家或两家以上竞买人已到达报名地点的，采取现场摇号方式确定报名、报价先后顺序。参加摇号的竞买人须在摇号前已足额缴纳竞买保证金（含预约保证金）。
由于目前杭州土地新政实行报价到达50%溢价，就要求现房销售，因此有些房企会争夺挂牌阶段的挂牌价，通常报价会卡住49.9%这个溢价关口。
此次三墩北地块在报名首日就有多家竞买单位到达报名地点，最终摇号确定95号和昌率先报价。和昌给出的报价为334060万元，溢价49.998%，这一报价也成为挂牌报价阶段的最高挂牌价。
事实上，在三墩北宅地挂牌之初，研究院就曾预测地块最终楼面价很可能锁定在18488元/平方米(即溢价率为70%)。这也跟多数房企的判断一致，该地块溢价封顶几乎板上钉钉，关键看自持比例。
由于挂牌报价阶段只能报价，不能上报自持比例，因此最终的战场还是在书面竞价阶段。
截至2017年5月24日上午10时的挂牌出让地块竞买情况表
封顶＋自持 紫金明珠板块热度不减
最终战况：近三十家房企报名报价的紫金明珠宅地，首轮即以378605万元的价格封顶，楼面价18488元/㎡，项目最终由建发金辉联合体竞得，需现房销售，并自持32%。
作为杭州土地版图中的新成员，紫金明珠板块过去的两场出让也都非常抢眼。目前，这两个项目——中国铁建西湖国际城和万科融信·西雅图均未开盘，因此这宗成交宅地对板块的意义更显特殊。
相较于其他地块，紫金明珠宅地的成交对该板块商品房市场的影响将更为直接。
跳出板块，扩大范围至三墩北来看，在土地竞价规则调整之前，郑州绿都于去年11月拿下的三墩北单元A-R21-16地块，楼面价也高达19864元/平方米。
参照区域内近年来的唯一新盘——龙湖·水晶郦城，该项目2016年11月份首开，几次开盘逢开必罄，至今6个月左右时间，800多套房源已经基本售罄。
龙湖项目所创造的成绩单，以及近期紫金明珠板块各项配套的不断完善，或许也是房企对该区域寄予厚望的原因之一。
出让会现场
商地热度持续 滨江、庆隆为何遭冷遇？
杭州土地市场宅地价格持续上升，拿地成本增加、风险加大，使得部分房企将关注点转向商业、公建用地。
此次出让的五宗商地中，复兴商地和双浦商地均溢价封顶。其中，复兴商地由广宇竞得，溢价封顶并100%自持，另需配建500平方米养老设施；双浦商地由杭州栖岸宏竞得，溢价封顶，并自持25%。
但其余三宗商地却只是小幅溢价或者直接底价成交，不少人提出疑问，商地成交为何冰火两重天？
挂牌文件给出了答案：滨江此次出让的两宗地均为村级留用地项目。竞买人需与村级经济合作社签订《合作开发协议》并成立项目公司共同开发建设。项目公司股权比例需符合有关文件规定，经济合作社组织占项目公司股份不少于51%，且不得转让。
由于留用地项目在操作过程中有难度较大，一般开发商不敢轻易涉足该领域。而此次拿地的中赢、兴耀均有留用地操作经验。
而庆隆地块虽然区域条件优越，但由于地块设计条件要求相当严格：不仅要代建36530㎡公交功能建筑，且代建面积大于地块本身项目的建筑面积，还需建造公交停车位及社会停车位等，因此热度不高，最终由城投以小幅溢价收入囊中。
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