半年观察 |“双面”楼市登场！下半年雾里看花，小心驰骋or放手一搏？
83376套，上半年杭州楼市的成交量最终定格。有的人不免唏嘘：你看，去年的这个时候，成交量可是有六位数呢。是的，乍看之下，在调控这根“缰绳”的牵引下，杭州楼市这匹“野马”似乎放慢了脚步。但是不要忘了，数据也是会骗人的。
由于限制网签，我们现在看到的数据并不完全。也就是说，真正的成交量可能是9万+，也可能是10万+，考虑到严厉的限购背景，你很难说热度下来了。
无独有偶，土地市场同样有两张不同的“面孔”。表面上，今年各大板块的地价都得到了很好的抑制，但事实上，现房销售、平均超过三成的自持比例，反而推高了房价预期。
在各种充满矛盾的逻辑闭环中，买卖双方都很是迷茫。补仓难度的加大，让开发商纠结着要不要卖，而基于房子越来越难买的现实，购房者则踟躇着要不要赶紧“上车”。
面对楼市下半场，更多的人仿似在“雾里看花”。
文/浙江在线·住在杭州网
浙江在线记者 盛哲徽
“铁三角”格局被打破，捍卫者PK新势力
大势所趋，英雄遂起。在调控的大背景下，房企间的竞争格局发生了重大的变化。
上半年杭州楼市房企销售金额排行（品牌版）
注：品牌版房企排行数据为杭州市区（主城、余杭、萧山、富阳）操盘楼盘成交金额按百分百比例计入得出，不操盘开发商不计入。最新排行数据截至2017年6月30日。
万科登顶半程冠军，这是其自2014年后，第二次获得这个殊荣。不同的是，这一次万科的领先优势要大的多，174亿元的总销售额比之身后的追赶者，整整领先了约80个亿。
“铁三角”被打破，长期以来由“绿滨万”所把持的第一梯队迎来了真正意义上的挑战者——融创。如果说万科压倒绿城、滨江，多少还有点差异化竞争的意思，那融创的崛起则更像是一场“遭遇战”，其抢占了原本被绿城、滨江所把持的中高端市场。
相比于外来大鳄，本土房企上半年的表现只能说是差强人意，TOP10中仅有绿城和滨江两家在苦苦支撑。而相比于去年，这两家房企的销售额均出现了一定的下滑。尤其是绿城，受整体供量不足的影响，不仅让出了把持已久的头名位置，甚至出人意料的跌出了前三。
当然，2017年才刚刚过半，现在断言孰强孰弱为时尚早。无论是“绿滨万”，还是新崛起的融创、新城、阳光城，都还有充足的货值。是“捍卫者”继续强势，重塑“铁三角”格局，还是“新势力”抢班夺权，改朝换代，且拭目以待。
“现房时代”步步紧逼，17个板块库存告急
上半年，土地市场换了新玩法，其中，最大的变化在这两条：当溢价率达到50%时所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；当溢价率达到70%时，转入竞报自持比例。
“搞不好开发商都会混成房东啊”，新政出台伊始，有业内人士就曾表露过这样的担忧，一语成谶，仅仅用了两个多月的时间，这就成为了现实（大江东首现100%自持宅地）。据统计，4-6月杭州八区成交的宅地中，有八成以上直接跨入了现房销售阶段。
对于购房者而言，现房销售无疑是个好消息，毕竟“眼见为实”。但不可否认的是，它也在无形中增加了库存的压力。按常规开发周期，从拿地到现房约需三年左右。因而若现房销售成为常态，供应转化周期势必会被拉长，楼市可能将面临2-3年库存紧张的局面。
而事实上，杭州的后续供应已经不容乐观。上半年，杭州八区的新增宅地为283.71万平方米，远落后于去年同期的532万平方米。由于成交仍在高位，此消彼长之下，警报拉响。
据浙报传媒地产研究院统计，截至2017年5月31日，杭州八区商品住宅潜在供应量为2286.1万平方米。在没有新增供应的情况下，以近一年商品住宅月均去化104.9万平方米的速度计算，当前供应量在2018年5月将剩余1027.3万平方米。届时，包括丁桥、桥西、桃源、西溪、祥符、九堡、一桥南在内的17个板块供应将枯竭。
好在有一个积极的信号，就在昨天，萧山出让的3宗宅地纷纷“卡线”成交，溢价率为清一色的49.99%，无需现房销售，这会不会是土地市场降温的前兆呢？
大牌房企“出走”杭城，长租公寓现“掘金潮”
新的规则之下，一些新的趋势得以涌现。
5月22日，全国的目光都聚焦在嘉兴。这场刷新了全国纪录的“土拍盛宴”，从第一块地的拍卖开始，就奉献了88家房企摇号的壮观场面。摇到号的房企，就像拿了奥斯卡奖。
嘉兴土拍会现场
嘉兴土拍市场的“疯狂”，仅仅是三四线城市土地热的缩影。摊开上半年房企成交排行榜，会发现，榜单前十位的房企中，除了滨江，上半年皆有在杭州以外的浙江其他城市布局。
开发商真的看好三四线城市？事实上这更像是一个无奈的选择。
由于在杭州拿不到地或拿地的成本偏高，许多追求高周转的房企压力陡增，在这样的情况下，补仓小城市，就成为了它们对冲风险的一条有效途径。
在开辟新战场之外，更多的房企则在积极寻求“第二条腿走路”。
随着杭州存量房时代的到来，租赁市场以及闲置不动产的资产管理市场也迎来了巨大的商机，万科、龙湖、德信等一批房企纷纷将目光对准了长租公寓这一片万亿“蓝海”。
对于地产商而言，长租公寓确实是另一条出路。当拿地开发模式增速不再高的时候，通过租赁管理，一方面获得经营的租金和服务收益，另一方面品牌本身的价值也将获得增长。
一二手房价倒挂，楼市“羊群效应”初显
卖方在减压，买方则在焦虑。
上半年，“买房难”成为了一个普遍现象。
无论是豪宅遍地的市中心，还是过往不起眼的下沙、长睦，几乎没有新盘是不摇号的。从4万+的金茂府，到3万+的时代奥城，再到2万+的梧桐郡，1万+的像素，客户房源比动辄10:1以上，以至于不少购房者感慨“买个房子就和刮彩票一样”。
杭州今年部分楼盘开盘现场
受调控的影响，新房的价格涨不上去，而相对的，二手房价却一再蹿升，多个板块甚至出现了一二手房价格倒挂的“奇景”，“买新盘比二手房划算”逐渐成为一种共识。看到有利可图，一些本打算撤离楼市的人们，又纷纷杀回，原本趋向于平衡的供求天平再次倾斜。
身边的人都在买房子，不管需不需要，不管买的是什么也去买一套，这种强烈的心理暗示造成的“羊群效应”正在愈演愈烈。于是我们看到了大量比例的人，挥舞着“老人房票”，或者是家中亲戚的房票，在楼市中挥斥方遒，一往无前。
然而，不要忘了“羊群效应”的后果，一哄而上时，并不一定会遇到肥沃的草地，可能掉进坑里，甚至还可能遇到狼。前路坎坷，还请小心驰骋。
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