全国楼市区域分化格局下的地方房地产政策研究
一、2016年热点城市新政密集发布
9月中下旬，杭州、南京等城市开始陆续出台房地产收紧型政策，9月30日北京发布调控新政，其后多城跟进，这是自2014年中国楼市政策开始松绑后，热点城市再次全面吹响楼市调控收紧的号角。如果算上之前就收紧限购的上海、廊坊等地区，那么截止国庆假期结束，全国范围内包括北京、广州、深圳、苏州、合肥等21个城市，在2016年相继出台了以“楼市限购限贷”为核心的调控政策。另外还有个别城市，跟风型的发布了新政，但并没包含限购限贷这两项核心内容，如南宁、惠州等地。
表1 2016年发布限购限贷政策城市时间排名
（以首次发布时间为准）
注：易居研究院整理
二、国庆期间，热点城市调控政策加码
今年的国庆假期注定将载入史册，它成为中国楼市调控政策密集出台期，而且之前已经出现调控政策的地区，更是进一步收紧政策。北京、苏州、深圳、南京、厦门等城市多次出现“加码”调控。
例如，北京，以带头大哥身份，打响楼市调控升级政策第一炮。9月30日晚间，北京市政府发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，规定购买首套自住房首付比不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
10月4日，近两年房价巨幅增长的深圳市，也发布了有史以来最严的限购政策，对购房人家庭名下在深圳市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在深圳市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在深圳市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。此外，将外地户籍在深购房资格，从社保连缴3年改为5年。
其他出台调控政策的城市，因地制宜的提出不同程度的限购和限贷措施，给过于火爆的，甚至出现恐慌性购买的楼市，快速注入了“稳定剂”。
尤其值得关注的是限购政策的重新加强，2010年开始实行限购政策，2011年进一步升级，2014年二季度开始多数城市陆续退出，只有四个一线城市和三亚保持限购。而自今年3月上海与深圳加强限购之后，陆续又有城市重新开始实施限购，尤其是国庆期间密集增多。当前，实行限购城市有22个，具体如下。
表2 各地楼市限购政策要点简述
注：易居研究院整理
三、从热点城市房价涨幅，看此轮楼市调控政策
此轮“十一”黄金周，发布调控政策的地区，与上一轮全国范围内的限购相比，城市数量明显减少，全部集中在2016年楼市过热的城市及地区。
1、统计局公布全国70城新房均价指数比较
根据国家统计局发布的全国70城房价指数数据显示，8月新建商品住宅价格环比涨幅超过2%的城市，共有16个，除了青岛和石家庄尚未出台调控政策之外，其余14城皆有限制措施出台。
表3 2016年8月70城新建商品住宅价格环比涨幅前30城排序
数据来源：国家统计局、易居研究院
在8月新建商品住宅价格同比涨幅方面，全国70城中同比涨幅超过10%的城市共有17个，只有石家庄尚未出台调控政策，惠州虽然未出限购限贷政策，但是从“销售商品房必须取得预售许可证，执行‘一套一标’”的方面限制市场过热。苏州市，目前未被纳入国家统计局列入全国70城房价数据体系，其房价涨幅情况可以透过CRIC口径进行监测。
表4 2016年8月70城新建商品住宅价格同比涨幅前30城排序
数据来源：统计局、易居研究院
2、CRIC统计全国主要城市商品住宅价格比较
短期内楼市过热、房价出现非理性的暴涨，是地方出台调控政策的根本依据。根据1-8月CRIC口径统计的商品房住宅价格同比涨幅来看，同比涨幅超过10%的17个地区，已经发布限购政策的有11个，占比达65%。回头看涨幅榜局限的尚未出台政策的城市，有肇庆和漳州。房价涨幅位列第3的肇庆，作为广州省地级市，其住宅成交均价在2013年达到历史高点后，连续两年回落，今年出现同比40.8%的涨幅，房价依然处于合理区间内，房地产市场平稳发展，因此现阶段不需要出台调控政策。然而紧邻厦门的漳州市，2016年出现了量价齐升的态势，随着厦门限购政策的升级，投资客群有可能加速进军漳州，如果短期内迅速推高房价，那么不排除出台调控政策。
表5 2016年1-8月CRIC口径城市商品住宅价格同比涨幅排序
数据来源：CRIC、易居研究院
3、易居研究院监测70城存销比情况比较
除了房价涨幅之外，根据易居研究院“商品住宅存销比指标”的监测，也能发现出台调控政策城市的逻辑。在易居研究院监测的70个城市和区域，存销比等于小于6个月的地区，共有15个，现已全部实行限购。存销比在7-10个月的地区，共19个，其中无锡、广州、武汉、固安、天津、福州、香河、东莞、北京9个地区实行限购，其余滁州、青岛、九江、南通、景德镇、宁波、温州、太原、马鞍山10个地区未出台调控政策。（注明：燕郊镇、大厂、固安、香河均隶属廊坊市行政区域内，实行限购）
图1 2016年8月70城市商品住宅存销比排名
官方房地产信息网、CRIC、易居研究院
四、2016年第四季度政策和市场预测
有关消息表明，9月底相关部门召开了房地产工作部署会，对热点城市房地产调控工作进行了部署。
因此，有理由相信，“十一”国庆期间，热点城市调控政策密集出台，极有可能是各地方政府的一次集体行动，体现了国策。贯彻因城施策，各地政策发布的速度、频率和强度均达到了前所未有的高度。经过归纳，国庆期间重启限购政策的城市有天津、无锡、成都、郑州、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、南京、厦门、珠海、东莞、福州、佛山、南昌等16个城市。加之此前执行并升级限购的北京、上海、深圳、广州、三亚和廊坊6个城市，我国目前执行限购政策的地区已达22城。
可以说，经过此轮调控政策密集发布期，包括一、二线城市在内的，楼市过热的地区均在不同程度上，分城施策的出台了调控政策。接下来四季度，不排除如青岛、石家庄、宁波等房价较热但尚未出台政策的城市，将出台调控政策。同样也不排除有些城市在中央“去库存、稳增长、控风险、防泡沫”等有关精神指导下，从提前防范风险的角度，出台相应的政策。
伴随着各地调控政策的效力显现，预计今年四季度，热点城市楼市成交量将逐步回落；房价涨幅将有所收窄，不排除个别城市出现房价环比零增长的现象；各种投机性资金进入房地产市场的行为将受到极大的遏制。但那些没有调控、房价温和、库存合理或偏低的城市，市场仍将继续企稳或反弹
执笔人：易居房地产研究院 研究员 曹倪娜 朱光