通过供给侧改革纠正楼市供需错配

□肖耿

中国沿海发达城市楼价暴涨已经不是什么新鲜事，类似的情况在东京、首尔、新加坡、台北等东亚城市都发生过。不同的是中国投资北上广深及沿海发达地区房地产的家庭与企业至今还没有经历过楼价暴跌，而其他东亚成熟经济体的主要城市都有过楼价暴涨暴跌的完整经历。这就提出了一个各方都关心的问题：中国一线城市楼市是即将破灭的泡沫还是被暂时封盘的优质资产？中国各个城市楼市的差距非常大，既有供不应求的一线城市楼价暴涨，也有供过于求的三、四线城市的鬼城及烂尾楼。这也提出了一个很有意义的问题：这一轮一线城市楼价暴涨是由于货币超发，还是反映了投资者对未来经济发展的信心大增？另外，中央及地方政府对楼市的调控方法及力度也是其他东亚国际化城市难以做到的，包括在极短时间内出台严格的限购、限贷政策，以及对地产开发商和中介机构高强度的突击监管行动。这也带出一个问题：中国针对房地产需求方的强势行政调控在过去并不奏效，而这次能奏效吗？

可以说中国楼市是比股市争议还多的议题，涉及千家万户、政府各个部门、各个产业，甚至国际投资者。下面，我基于对中国经济增长模式的理解来回答上述几个极具争议的问题。

首先，我并不认为中国房地产市场整体上是一个大泡沫，相反，我认为中国房地产市场化程度正在不断提高，市场价格反映的信息非常符合各地楼市供求状况。楼市在需求侧的市场化程度非常高，买楼的大部分投资者是家庭，并用其储蓄及低杠杆的银行抵押贷款支付，因此投资者总体上是非常谨慎和聪明的。目前房价的高低及分布相当合理，凝聚了大量的本地房产的多维度质量信息，包括地点、建筑质量、交通、学校、医院、商业环境等影响工作及生活的重要信息。当买楼的投资者主要是有预算约束的家庭时，楼价必须与购房者的家庭收入、劳动生产率相符合。经济发展的历史其实就是楼价与工资随劳动生产率上涨的历史。中国内地一线城市的楼价目前已经达到香港楼价的50%上下，如果这些城市的劳动生产率可以达到香港的50%以上，它们的楼价就不是泡沫；如果其生产率达不到楼价的高度，就是泡沫，迟早要破灭。

可是，在楼市的供给侧，存在极其严重的结构性问题，包括土地供给、容积率、城市规划与实际人口流动、人口分布、住房需求的多层次错配。首先，在全国范围内，一线和二线城市的土地供给与容积率受到严格的控制，无法满足源源不断流入的优质人才或低技术劳动力的需求。而三、四线城市土地供给与容积率控制并不严格，导致大量的空置楼盘及难以形成规模及配套的烂尾社区。在同一城市，比如北京，大量的廉价房规划在四环、五环甚至六环之外，导致上下班时间公共交通严重堵塞，进一步推高市区在低容积率且有限土地上建设的稀缺住宅的价格。由于一线城市外来移民的迅速增加，导致其公共基础设施相对于需求严重不足，特别是在“最后一公里”的范畴内存在大量公共基础设施瓶颈及限制，导致现有市区住宅的利用效率太低。例如在北京的许多地铁站出口还没有建成设计精细的商业及住宅群，只是并不方便的简易公共交通枢纽。这些供给侧的结构性问题显示一线城市房价上涨过快主要是供需错配的问题，而不能一概归罪于宏观货币政策。

中国房地产市场的稳定与健康发展最重要的是加强供给侧改革，而限购、限贷等需求管理只能作为短期措施，主要是避免过度投机及其导致的收入不平等和社会稳定问题。对于一线城市，容许适当的库存及适当的超前投资实际上有利于通过市场机制来控制房价暴涨暴跌。而政府的公共基础设施投资应该以人为本，投到人口聚集的城市，而不能盲目地以平衡地方发展为理由投到无人问津的鬼城。

总之，中国近期楼市在一、二线城市与三、四线城市的分化发展反映了房地产市场越来越市场化的大趋势，也给出了许多非常珍贵的市场信息——包括对未来地区经济发展的信心、地区土地供应及容积率的瓶颈、地方“最后一公里”公共基础设施缺口等。

按照东亚许多城市的经验，房价高并不可怕，只要与其劳动生产率匹配，就会有助于产业升级及更合理的楼价、人才及企业分布。虽然在总量上中国房地产供给超过需求，但供给与需求在空间、类别及质量各个维度方面的分布却严重错配。希望在这一轮调控过程中各级政府能够清楚看到市场错配的信息，并根据这些珍贵的信息展开供给侧改革，达到房地产市场长期稳定健康发展的目标。

（作者为IFF研究院执行院长、香港大学经济金融学院终身教授。此文仅代表作者个人观点）