闲林向北，万年坑转身 | 房叔瞰杭No.3
去年年底，房叔写过一篇有关闲林的解析文章“闲林真的翻不了身？”，对于闲林有较为详细的解读与剖析。
闲林本是杭州主城区的近郊居住功能区，在未来科技城未成一极时，主要依托主城区的刚性需求外溢，且长期存在供给过量，导致板块房价长期处于杭州的门槛水平。
30年河东 ，30年河西，闲林的区位劣势在近些年逐渐开始好转，那么闲林的现状与未来有何不同？
想要透彻的了解一个板块 ，则需了解一个板块的地理区位与细致结构。
为了理清闲林未来的走向，与板块未来的成长预期，房叔借助航拍的优势，立体展现闲林的板块现状与结构。
以下航拍素材拍摄机位为良睦路、绿汀路交汇处上空。（请横屏观看）
虽同是闲林，但以良睦路为界限，东闲林与西闲林的现状却大不同。
良睦路以东的闲林东部主要以绿城翡翠城为核心，是闲林目前的板块价值高点，特别是翡翠城为代表的地铁楼盘独领风骚，二手价一度接近未来科技城核心区。
最新交付的梧桐郡近期成交价接近4万，已和未来科技城核心区部分楼盘价格平齐，这个价格不可谓不高。
其中缘由和绿城的产品品质、户型迭代优势及地铁为核心的三大卖点关系甚密。
良睦路以西，西闲林东端、西端被“和睦湿地”隔断，且距离主城区更显偏远，西闲林主要以两点为核聚集，一是闲林街道中心，二为竹海水韵、西溪海为核心的102省道北侧聚集点。
102省道以北大部分楼盘品质、居住环境都要强过102省道以南的闲林街道中心组团，同时与未来科技城的区位更为接近，总体价格稍高于102省道以南。
通过航拍全景能能够看出，闲林整体的空间布局为东西横向长条状，配套资源被极大的拉长分散， 不能有效的形成集聚。
长条形的板块空间格局使本就不丰富的板块资源进一步分散，这也是闲林长期面临板块配套低端、稀少的重要原因。
不止于此，本就狭长的闲林被杭瑞高速与天目山路南北隔断，进一步阻隔本就狭长的格局，使其进一步分散。
就闲林狭长且多断层的板块格局而言，闲林作为杭州主城近郊大型居住区就存在难以改善的板块症结。
在南北路网未完全优化、改善的情况下，闲林对外的主要通道也仅仅只有天目山路一条城市干道及五常大道半条干道。
高峰期通勤压力短时间内剧增，极容易造成交通瘫痪。
再往东，西溪湿地大面积割裂、隔断，主城区无法大规模的向西、闲林方向靠拢，闲林更像一座城外孤岛。
城市结构、板块结构以及物理距离才是依托主城区的闲林长期万年坑的根本原因。
闲林之解不再主城区，向东依托主城区的闲林永远都是闲林，将长期是杭州的价格底盘，“万年坑”。向北才是闲林的希望。
如果对闲林足够了解，会发现闲林近些年的居住人群正在发生快速的结构性转变。
由主城区刚需及地缘客户，向未来科技城的年轻新杭州人转变。
未来科技城就是闲林的天降大礼包，谁也没想到多年前还不如闲林的羊锅村能够翻身成为杭州的产业中心，天堂硅谷的主要构成。
向北后，闲林不再是一条通道进城的城市近郊居住配套区，转身一变，成为条条大路通硅谷的城市居住配套区。
文二西路从西溪湿地一端至东西大道，荆长大道、高教路、良睦路、上和路都已完成向南对接闲林，单通道变成了多通道。
近些年南北向主干道高教路的车流变化能够明显反映出，未来科技城开始成规模的影响闲林的板块依存关系，未来科技城在未来的一段时间大概率将超过主城区对闲林的辐射力度。
再结合文二西路南侧的大规模路网新建，绿汀路、良睦路、水乡北路等主要通道皆在未来科技城南端，向南倾斜、发展，成为未来科技城建设的重心。
良睦路与绿汀路围合区域更是规划为未来科技城的公共中心，与闲林北端融合。
也许几年后，闲林与未来科技城交互交融，已经分不清到底谁是谁，那还有多少人会介意闲林曾经是“万年坑”？
受制于庞大的供给，闲林目前依旧是杭州的门槛板块，2万出头的板块均价是现阶段闲林的真实底色，未来一定不会是。
预算有限，未来科技城核心区久摇未中，可以将目光向南，沿着三站交汇的绿汀路转上和路约2km，那里会有二手房的彩蛋。
1.5km公共中心，2.8万的单价可以买到品质之选，不会吃亏。
毕竟有未来科技城三兄弟业主4.5万的预期在前方等着呢。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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