崇贤真的是洼地？| 房叔瞰杭No.07

共17盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

杭州绕城内，以物理距离远近的计算方式，崇贤已经成了最低门槛板块，至今新房限价也保持在2万出头。

以钱江新城为圆心向外画出一圈圈同心圆，与崇贤同维的有三墩北、蒋村、留下、之江、义桥、南部新城、新街、九乔及丁桥。

与同纬板块相比，崇贤依旧是那个最为友好的板块，甚至只有蒋村的三分之一。

就是这样的低价下崇贤仍没有爆红，在杭州楼市的时间轴上，崇贤也只有在2019年两个时间点闪了下光。

第一个现房上河宸章收获了崇贤首个万人摇，第一个精装现房东澜府收获了大几千人摇。

而且都是在“绕城内”，“一字头”，“现房”等楼市聚焦点的支撑下，才出现了难得的一房难求。

具有先天区位优势的崇贤为何至此？2字头的崇贤什么时间才能迎来自己的高光时刻？

今天，我和大家一起通过最新一期“瞰杭”来全方位剖析这个绕城内的最后“洼地”。

| PART 2 |

想要认识一个城市板块，首先要将这个板块的区位，及与其他城市区块的联系理清楚，才可将其现状和未来捋顺，特别是崇贤这类城市刚需板块。

先来看一张崇贤的卫星地图。

崇贤位于杭州城市北部，是杭州绕城内市域的最北端，南侧紧邻拱墅区的康桥板块与杭钢，东侧与江干区板块相接，西侧为余杭区重点打造的北部新城。

将崇贤相交的板块一一点出，崇贤的困境就已经基本浮现出来了。

近郊刚需板块往往需要依托一个强势的城区，才能够承接人口的流入，板块才可得到足够的支撑，而崇贤恰恰就缺少这点。

崇贤所紧邻的板块都为杭州城区内较为弱势的板块，如桃源、康桥等，根本得不到有效的外部支撑。

从现状来看，崇贤的城市界面及居住氛围甚至比康桥、桃源、杭钢这些所谓的主城区更强，也就不难理解崇贤为什么长期沦为价格“洼地”。

自力更生的崇贤，短期的出路只能靠练“内功”，将板块的宜居性拔高，以配套驱动板块价值蝶变。

从目前来看，崇贤这点确实也做的不错。

与同价位的竞品刚需板块对比，如闲林、星桥、义桥、临浦，崇贤的城市界面优势明显。

路网宽敞、整洁，遍布各处的小微型景观公园，崇杭街延绵的成批量新建楼盘，崇贤的第一观感完全不虚。

但崇贤的体量、周边的城市体量及板块格局限制了崇贤的板块上限。

| PART 3 |

来看一张崇贤的全景航拍图。

↓请横屏观看，拍摄机位为康贤路及康乐路的上空120m处。

崇贤与闲林一样，同样是东西狭长，而南北纵深有限，板块沿主干道崇杭街生长，从东至西发展。

目前板块核心为崇杭街及塘康路交汇处，坐落着崇贤最重要的板块配套——上亿广场。

狭长的板块地理格局导致崇贤东西联系不强，板块资源分散，未能形成抱团式的配套资源点。

且由于崇贤在余杭区较为特殊的地理区位，崇贤实质上是余杭区东西的中点，与临平及未来科技城两大核心区联系皆不强，也就形成不了资源的共享。

而崇贤自身定位也不高，周边板块人口密度低，城市化水平低。

没有足够的需求和体量，崇贤也就难以孕育类似“永旺梦乐城”的区域级的城市综合体。

无自带强辐射能力的商业配套，也无优势的产业布局，崇贤只能沦为依附者，作为主城区的居住配套而存在。

在可预见的未来，仅靠修炼内功的崇贤依旧难以突破自身弱配套、弱产业的枷锁。

何尝是崇贤，杭州大部分的刚需板块、甚至主城居住板块都是如此，找一个高能量的板块依托是大多数城市板块的宿命。

但作为依附板块，不同的板块命运也大不同，崇贤长期在城市门槛徘徊是有其原因的。

| PART 4 |

首先，城北的区位导致崇贤的购房需求主要来自石祥路以南的杭州核心城区，而崇贤与杭州核心城区的交通却有着明显的弊端。

崇贤与主城区的联系主要依托东端的秋石快速路，及西端的拱康路，没有刚需居住板块最依赖的地铁。

对于刚需板块，一条地铁线路就是一条生命线，究其根本，就是地铁线路能够极为有效的提升板块的居住价值。

能够有效通勤才有居住价值，强交通就是强居住价值，这点恰好是崇贤目前的最大弱势。

而秋石快速路及拱康路虽能够有效的和主城区进行连接，但由于交通流量过大，交通效率并不高。

在交通项上，崇贤与闲林非常相似，通勤通道只有一条或两条，且无地铁，早高峰时期通勤极为痛苦，直接降低板块的居住价值。

其次，天子岭垃圾填埋场与崇贤几乎是贴面存在，最近的住宅楼盘距离仅1km出头。

而且相比半山、长睦，崇贤与天子岭之间是没有山体作为阻隔的，在夏季东南风的影响下崇贤东段几乎是无法避免。

天子岭这个明显弊端，对于部分购房者而言几乎就是一票否决点。

交通可以改善、天子岭却难以规避，崇贤的居住价值受其影响居住价值进一步降低。

短期的交通劣势加上难以规避的天子岭，两大核心因素导致崇贤的真实居住价值是远不能匹配上其优势的地理区位。

| PART 5 |

那么崇贤的出路在哪？洼地会继续存在下去吗?

我认为，崇贤未来就在不久之后。

地理决定城市，地理也决定了板块，崇贤极为优势的地理区位将会把崇贤慢慢推出“洼地”。

前文，我说过崇贤南侧接壤的杭钢、康桥、桃源等板块目前都是主城较为弱势的板块，配套差、产业差。但在背后却也是机遇。

拱墅核心区桥西、桥东、申花等板块发展接近尾声，可开发的空间余量接近枯竭，拱墅区只能向北要空间，要发展，而杭钢、桃源、康桥等板块恰好不缺地。

从拱墅区近两年的城市规划也可看出这个大趋势，运河新城、杭钢新城、智慧网谷的概念接连推出，拱墅区几乎把所有的主力资源都向北导入。

且导入的速度在明显加快，运河博物馆、邵逸夫医院、顺丰、阿里云、奇虎360等重点配套、产业密集落地，拱康路、丽水路改造工程如火如荼。

这些配套、产业落地将推动此前的弱势板块的转身，一衣带水的崇贤自然能够承接到这些利好的外溢。

与规划、配套、产业落地同步的，还有城北的轨交配套的加密，交通路网的逐步完善。

如丽水路的北上，14、15号线的谋划，崇贤都是可以直接受益的，能够有效瓦解崇贤最大的缺陷——交通。

有了14号线、15号线的加持，能够极大的增强崇贤的居住价值，在地铁加持下，崇贤是完全有机会打一个翻身仗。

且与其他线路不同，根据此前流出的四期方案来看，14号线、15号线纳入的可能性非常大。

可以预见，未来的崇贤依托板块将逐渐从现在的杭州核心城区向城北的主城区转移，崇贤的地理优势将被最大化释放，交通路网的加强、地铁路线的加入，崇贤的未来自然可期。

按照目前可推测的发展轨迹，崇贤未来的下限超过星桥几乎是必然的，甚至可以大胆展望一下，和良渚一较高低。

| PART 6 |

现在的崇贤是洼地吗？显然不是洼地，崇贤现在仅仅是平地。

交通短板、城市断层、天子岭这些短板在，崇贤现在的价格就是其真实价值。

但崇贤不会永远是平地，最大的短板交通，有了大概率的14、15号线加持，崇贤现在的价格在未来确实也是洼地。

城北的留白，密集的城市概念出台，崇贤的未来远不止双地铁。

至于当下，绕城内2万+的价格，没有什么理由去拒绝，当然天子岭需要避免。

| PART 7 |

细数崇贤的新房供给，崇贤竟已成为供应大户，对于购房者却也是好事，选择多了自然就从容了。

怎么选择？看几张图即可。

第一张图，崇贤控规图。

黄色和红色占大头，黄色是住宅用地，红色是商业用地。

商业用地就是板块中心，哪个楼盘近选哪个。

第二张图，崇贤地铁路网图。

刚需板块，地铁站就是价值，哪个楼盘离站点近，哪个楼盘的价值就高。

14号线、15号线交汇站点大概率为上亿广场。

第三组图，崇贤现状图。

哪里有地，买哪里，有地才有空间，才有想象，显然未来在塘康路以西。

第四张图，天子岭。

既然避之不开，那就远离，远离天子岭就是价值所在。

上面四组图，综合起来，应该怎么选，结果已经出来了。

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 -END-

 

文/荆轲 编辑/荆轲

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