老余杭翻身！上限有多少？| 房叔瞰杭No.09

| PART 1 |

老余杭和闲林一样，未来科技城还未做大的时候在杭州楼市鄙视链长期处于底层。只有本地购房者和真正的刚需才会把目光投向这里。

和闲林有着近乎相同的弊病，交通差、配套差、学区差，属于妥妥的“三差”板块。

所以也能够想象到，老余杭这样的一个板块注定不会成为杭州购房者聚焦之地。

但现在，老余杭乘着未来科技城的东风慢慢洗刷长期蒙在身上的风尘，近些年老余杭“量价齐升”。

那么与未来科技城无缝相连的老余杭能够来到杭州楼市的舞台中央吗？未来的成长性又如何？现在又是否值得买？

还是那句话，看懂一个板块，最重要的就是看清这个板块的地理区位，板块的成长动能是什么？

| PART 2 |

先来看一张老余杭的全景航拍图↓

从这张航拍图可以看到，老余杭不同于闲林东西狭长的板块格局，老余杭明显是正常了许多。

老余杭的板块格局就像是一个在平原发展起来的小城镇，有着自己的中心，向外围慢慢长大，拓展自己的体量。

正因为老余杭聚集性的板块构造，老余杭的商业氛围是明显强于闲林的。

在此前的闲林瞰杭内，我曾做了相对详尽的解析，闲林因为板块东西阵线过长，加上受杭瑞高速切割影响，整个板块难以形成相对聚集的商业氛围，商业配套长期处于偏低端寡淡的状态。

而老余杭相对闲林明显是好上不少的，由于板块集聚度更高，商业有更强的人口支撑，老余杭的商业相对闲林好上一些，更像一个“城镇”，生活氛围更强于闲林。

从配套角度，老余杭是胜过闲林、中泰等兄弟板块的。

不同于闲林、中泰，由于老余杭的历史原因，老余杭还不完全是一个主城居住配套区，它自身是带有一定的辐射能力的，周边的乡镇的改善、商业、娱乐需求都会倾向去往老余杭。

老余杭实质上是一个“小区域中心”加“主城近远郊居住配套”的定位。

但相对而言，老余杭的区位中心对于其做大做强的加成并不大，其一因为余杭区政治商业中心早已转移至临平，其二是受杭州城区影响，老余杭极易被更强势的城区所虹吸。

所以我们能够看到，早期闲林与老余杭两者，闲林的房价是要胜过老余杭一筹的。

核心原因就是，闲林距离主城更近的区位优势使得闲林更适合成为主城的居住配套，这是区位所必然导致的。

假如按照以往的杭州城市东进的城市战略，老余杭注定将和杭州主城渐行渐远，更别提做大做强，房价上限自然也是极低的。

但好在未来科技城的横空出世，阿里系总部等产业集群导入，未来科技城凭借着强势的产业集聚逐渐成为杭州的优势产业中心。

未来科技城的自成一体，城西开始与城市东进、拥江形成东西两极。

老余杭的区位劣势被极大的化解，从承接主城居住外溢，到承接未来科技城居住外溢，这个转变让老余杭再也不是以前的老余杭。

从上面这张航拍图，我们也能够很清楚的看到，老余杭几乎已经和未来科技城融合在一起，假如不做刻意的区分，大部分怕是分不清两者之间的界线。

不仅是承接未来科技城的居住外溢，老余杭还慢慢的承接未来科技城的产业布局。

如人工智能小镇、国网智能电网产业园、数字健康小镇、菜鸟总部等。产业在继续西进，这是明确发生的。

除未来科技城的产业向西融合外，之江实验室及阿里达摩院等高等级研究性孵化机构密集落子于南湖科学城。

老余杭逐渐成为产业集聚区，与高等级产学孵化器之间不可忽视的居住配套。

产研集群的落地，带来的大量的高收入人口、住房需求，老余杭房价自然不会继续原地不动。

从几千块到现在标杆楼盘突破4万，老余杭涨势在近几年不弱于任何一个热点板块。

在今天这个时间节点，说一句“老余杭未来可期”已经不是臆想。

决定老余杭未来的城西科创大走廊已经成为杭州不属于拥江的城市战略，作为城西科创大走廊的组成部分老余杭自然可期。

那么老余杭是不是就值得购房者入手呢？

要回答这个问题，就需要对老余杭更细致的分解。

| PART 3 |

受产业西进，未来科技城的强势辐射、居住需求外溢，老余杭未来继续向上是大趋势。

但老余杭并非铁板一块，这是一个有历史的板块，经过长久的发展，老余杭已经不能将其看成一个整体。

正如杭州一些老城区与申花，部分老城区只剩下市中心地段吊着一口气，申花则是冉冉升起的中央豪宅区，两者的购买价值已经在转变，未来也将继续拉开差距。

老余杭同样如此，由于开发时间早，老余杭中心区多以老房子为主，楼盘开发时间早，加上优质物业管理的缺失，老余杭的居住优势已经远不如外围板块。

且老余杭的中心也随着板块的自然外拓在转移。

老余杭有一条南北中轴——禹航路，现在去实地看，能够发现这条中轴虽经过了改造，但老态却依旧毕露无遗。

这条中轴和大多数的县城老中心几乎无异，虽生活气息浓厚，但却也略显低端，两侧的楼房经过了整修，却也依旧掩盖不了小区内部的杂乱。

老余杭中心已经老了，正如全国各地的老城与新城之间的纠缠，老中心虽有人气，但人气也在转移，新城才是美好生活的最终去处。

老余杭的新城向北，来到了现在文一西路的终点，也就是万达区块。

这里是老余杭新楼盘的聚集地，也是老余杭新的商业配套中心，教育中心，向东一点还有大片的产业园区，这里是老余杭和未来科技城相融之地。

所以这里也是老余杭目前的价格顶点，海派风范已经破四，而老余杭老城中心还大多停留在2万+。

万达区块会是现在老余杭价值的制高点，但未来却不一定是。

万达区块缺少了作为居住区最重要的配套之一——地铁。

要知道，老余杭虽承接了未来科技城不少的产业，但老余杭中短期依旧是未来科技城的居住配套，作为居住配套，地铁赋予的交通优势不容小觑。

而菜鸟区块未来大概率会是老余杭价值的另外一个高地。

菜鸟总部带来的需求，叠加地铁的便捷交通，滨江等房企的楼盘品质，以及依旧存留土地储备的开发空间，菜鸟区块大概率将超越万达区块。

相对于万达区块，两者之间区位不相上下，但杭语蓝庭多了一个菜鸟总部，以及地铁、楼盘品质加持，足以将两者之间的价值拉开。

最后总结一下，老余杭的价值判断，大致可以理解为两点。

第一，受未来科技城的强势辐射，居住需求外溢，老余杭的上限取决于未来科技城能到多高。

在未来科技城还远未停滞脚步的现在，老余杭的上行态势未变，这与闲林的板块价值逻辑几乎一致。

第二，老余杭与所有城市一样，新老城之间在分化，新城在取代老城。

承接未来科技城产业，拥有商业、区位优势的万达区块，以及产业、地铁为伴菜鸟区块的价值上限远强于老余杭老城。

在一定程度上这两个小区块是能够承接一定的偏改善型的需求，价格也有触碰未来科技城核心区价格的可能性。

但受制于未来科技城的优势配套都富集在核心区、以及老余杭本就更弱的区位，整个老余杭很难承接相对高端的改善需求的导入。

也就是说，南湖科学城、外溢至老余杭的产业集群所带来的高端需求留在老余杭的难度比较大，更强的购买力会自然趋向与更好的配套相匹配。

对于购房者，我的建议是，如果是刚需老余杭老城可买，但尽量沿着地铁站点买，尽量买相对更新、物管更好的楼盘。

刚改，未科外溢，尽量选菜鸟区块，万达区块，新城取代老城是不变的趋势。

改善则仍需去往未来科技城核心区，核心依旧是核心，优势难以被替代。

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文/荆轲  编辑/荆轲

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