杭州仅剩的几个现房都快来了，香在哪里？| 房叔说No.256
▲实景图
杭州限售版图，除了定义限售的红盘板块余杭未科、勾庄，钱塘核心大江东、萧山市心之外，主城拱墅、西湖、上城、滨江，基本全线沦陷，萧山奥体、世纪城、市北、宁围，甚至南卧纷纷触线。
而影响房地产走向短期要素金融上，利率持续向上。
二手房贷款余额告急，审批、放贷周期拉长，中期要素，杭州土地市场局部热门板块供不应求还将加剧。
种种迹象表明，一边是杭州已经加速奔驰了超6年的房价，一边是中短期遏制因素频出，短中期猛涨肯定不现实，挤投机，甚至投资水分的风向已经出现。
不管是自住还是考虑未来的置换，避险唯一的招数，就是早上车，最好是跟着市场起伏能够灵活清仓的资产。
能够随时掉头，恐怕只有依赖品质不错的二手房，但二手房毛病之处在于，目前顶部高位徘徊，很可能一不小心就踩坑。
较短的周期可以完成自住、投资和改善三者角色转换，非目前杭州特殊时代仅有的几个现房不可。
▲锦绣公馆公寓实景图
虽然表面看杭州市场，谁谁都好，一片和谐，但潜伏在风平浪静下的波谲云诡随时都会出现。
也就是说，中长期看，并不是谁谁都能跑赢成本，举个例子：杭州目前的利率是6个点上下，未来升息呼声还大于降息。
被限售锁住的这些相对好的盘，7-8年交付解套后仅利息成本近总价的50%，再加上契税、首付款的利息成本（有些早期入市的还有抵押贷成本），也就是说3万不能涨到4.5万，4万不能涨到6万、5万不能涨到7.5万就基本是亏的。
同样，这笔账换到现房来说，交付早意味着解套周期缩短2-3年，持有成本也降低了近20%，以时间换成本是其一。
第二个现房销售优势，所见即所得，目前两个即将开售，一个已开部分的现房楼盘，大多都已经七七八八了，装修标准、品质都不只是效果图或样板房里面臆想的“卖家秀”，实打实的看得见摸得着。
第三点就是现房往往一次性供应量大。
| PART 2 |
▲中杭府位置示意图
可以看看这三个项目。先是蒋村的中杭府（中国府），10幢叠墅、10幢高层，户型面积：高层160—244㎡、叠墅约224㎡，可售房源约364套。
西溪湿地北边的不毛之地，经过10年左右的开发，现在已经成为西湖区，能和申花、桥西一较高低的有钱人聚集的板块。
城西科创大走廊上东接成熟的西贵城西文教区，西靠新贵未科得天独厚的位置。
绿城西溪诚园、融创河滨之城、万科西溪蝶园、西溪里等一众品质楼盘，加上西湖区的学区因素，让这里成为左右逢源的品质板块，而新房的稀缺又推动着二手房不断创造纪录。
蒋村的成熟离不开渐浓的烟火气，中杭府南面直线1公里内西溪银泰城和龙湖西溪天街两大重量级综合体包圆了生活配套。
东面华策中心则添上了生活的最后500米，这也是蒋村能够与更靠市区的申花，二手市场不相伯仲的重要因素。
竞舟二小、浙大二小、行知二小，十五中崇德、学军紫金港校区，开始渐渐有了老文教的样子。
▲中杭府实景图
中杭府产品端也是叠墅+高层的形式，石材干挂+大面落地玻璃形式+中式檐口的现代中式风格的高层，简约中透着细腻，叠排同样淡色石材干挂，大面玻璃+中式元素檐口的点缀和谐出彩。
目前园林、绿化仅乔木定位，细节和硬质铺装还在施工中，叠墅低密带来的整体通透是眼下罕见的品质要素。
▲中杭府实景图
唯一因人而异的是户型绝对是舒适性设置，约160-174㎡户型都是三房三卫设计，约244㎡才有五房设置，目前来看独独缺少改善市场需要的四房。
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▲中杭府户型过程图
按目前河滨二手房9万左右的挂价，跑赢利率肯定不成问题。
关键在于何时开启摇号模式，按这个工程进度，今年就可以交付，就怕能交付还没等到开盘。
| PART 3 |
▲天汇位置示意图
第二个是国际滨产业核心区的保利天汇，位置同样也是在产业核心区的辐射地带，不同的是天汇东、北面是阿里、网易、海康威视、新华三等带头大哥代表的滨江数字产业标志企业，及产业精英们强大的购买力。
▲上：天汇户型位置示意图
▲下：天汇实景图
东南两站路就是首开就限售的滨康综合体上盖天曜城，5号线聚才路站上盖TOD模式+自带下沉式商业街区的配套模式，确实是滨江区又一个当打的红盘。
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▲上：天汇户型过程稿
关键是还有大量的98㎡中小户型，总价门槛也能拉到500万区间，可能稍显遗憾的是自持比例太大，大户型数量不足，整盘定位偏刚需，但目前看入户大堂石材地面、立面，室内客厅背景墙、洁具、卫浴品牌都还不错。
▲天汇实景图
目前看工程已经进入大面积室内精装收尾工作，工程进度年底交付应该没有问题。
如无意外，可能就是740来套（1061套30%自持）一次性梭哈，哪怕7月不来，8月总可以期待一下。
| PART 4 |
如果预算稍低，南部新城的泊朗廷是仅有的选择。
虽然首开洋房性价比并不出众，但是南部新城唯一，整个杭州都不多的洋房。
▲泊朗廷实景图
超大楼间距和高得房率加成，石材+铝板外立面，金属材质单元门厅，地面、墙面满铺石材，品质感在3万区间楼盘间非常突出，再加上两面临水的小环境，还有后续更具性价比，待开的高层，确实香。
而现在南部新城整体板块规划已非以前的卧城定位能比，最近被砍四条线路的地铁四期环评上，南部新城可是大赢家。
10号线南延，新增15号线，加上运营中的2号线，三条地铁的配置居然超过了大江东，重视程度可见一斑。
泊朗廷还享有3公里内浙医二院，五馆合一的青少年文体中心，以及开元广场、银泰两大综合体完善的生活配套，宜居的南部新城开始崭露头角，伴随着配套现房短时间内就能交付，真不错。
是的，还有一个锦绣公馆，估计还将长时间鸽下去，本文就不再吊胃口了。
在新房市场热盘红盘全部被集中压在一起的楼市策略下，全部翘首以盼对撞的出现，但是应该明白的是这么低的中签率和限售影响下，预期变化在加剧。
现房即买即住，限售周期短，以及大多宽松的施工周期，不敢马虎的品质，大多集中大量上市提升中签概率，以及在大量同期开发新房被限制交易的时间段，提前解禁的特性，让杭州最后的几个现房无疑在各个维度讲，都是出众的香饽饽。
| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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