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城东北需要一个凝聚核 | 房叔说No.261
除去城东新城、钱塘智慧城区块有部分商务、产业分布，其他多数板块都沦为了睡城，白天进城上班晚上回家睡觉。 至于楼市表现，杭州城东北、城东的多数板块近几年的价格表现也差强人意，都说城东是洼地，可为什么这个洼地填了多少年还是洼地，真正的洼地何以至此。 城东、城东北究竟是差在哪里？是差在商业配套，还是差在教育资源匮乏，亦或是差在没有产业？ 在我看来，杭州城东北部最急迫的，最欠缺的不是所谓的各类生活配套，而是一个核，一个能够聚拢城东北、城东的核，一个整合城东北、城东的核。
| PART 2 | 这个核可以是CBD，也可以是产业集聚区，说白了就是需要有就业承载地，而不是像今天如此这般，整个杭州城东北、城东的各个板块人口都需要去钱江新城、武林等城市中心就业。
仅仅依托杭州中心区域，大多数城东板块都只能沦为居住配套，也就是所谓的睡城。 沦为杭州中心区域的睡城，必然就导致了这些板块需要和全城抢需求，只能拼配套，拼学区，拼公共交通，但这些恰好又是杭州城东北、城东的劣势，怎么和其他方向的板块竞争？能抢到的需求注定也不会是高端需求，往往是退而求其次的将就需求。
对比杭州其他方向的发展，杭州城东北、城东缺核的问题非常突出。城南有国际滨、奥体-钱江世纪城商务区、萧山区府商务区、乃至市北信息港小镇等高等级产业集聚区。 城北可以依托武林-黄龙商务区、文教区、大关商务区、以及北软等，同时还在谋划北部新城、运河新城、智慧网谷等商务、产业集聚区。 城西更不用多说，城西科创大走廊已经成为省级战略，蒋村、未来科技城、云城、云谷等产业集聚区已经成为杭州重要的一极，隐约可以看到杭州第三中心的影子。 而城东有什么？城东北、城东有的是不成气候，被公寓大范围挤占的城东新城商务区，全域住宅区化的艮北、九堡，至于临平，早晚的车流动向已经说明了一切。
环顾杭州城东北、城东，当下竟然一个相对能打的都看不见。 城东北是真的缺一个主心骨，一个凝聚核，但至今我们还没能看到有一个板块能具备成为这个凝聚核的可能性，你也许会说是钱江新城二期、丰收湖。 但你真的相信钱江新城二期能够成为又一个钱江新城中央商务区吗？亦或是某个重磅产业区吗？
大批量的住宅占比就已经预示了钱江新城二期更像是一个国际社区，一个配套顶级的未来社区、富人区，升级版的南星桥罢了，指望钱江新城二期成为凝聚核大概率会落空。 至于丰收湖，从规划设计以及核心产业导入的可能性看，丰收湖成为这个凝聚核几无可能。
不仅于此，城东、城东北部还受笕桥机场的切割、隔断，华丰、丁桥、星桥等城东北部区域与丰收湖、艮北等城东南部区域的联系几乎没有。这两个区域就像是两条廊道，一条在北，一条在南，同属于一个大区域，却近乎毫不相干。 笕桥机场对于杭州城东、城东北的割裂，和未经改造的杭甬高速对城东新城、艮北的割裂也有的一拼，但更严重。
笕桥机场在一定程度上从根本上打乱了城东北的整体发展规划。再加上绕城高速、沪杭高铁线、各大快速路的纵横切割，杭州城东、城东北部的撕裂程度可以想象。
| PART 3 | 严重的撕裂，以及区域内没有属于自己的依托核心、没有一个凝聚核，城东几乎所有的板块都需要依托钱江新城、武林等杭州核心城区。 但钱江新城毕竟是杭州绕城的地理中心，怎么带也带不动整个城东及城东北区域，也就导致了城东大部分板块都很难得到核心板块的有效发展外溢，也不可能成为核心板块需求的外溢主场。 任何一个高能级城市中心旁都不会存在弱鸡板块，而城东、城东北恰恰就缺少这样一个高能级城市中心的落地。 原本艮北融合钱江新城二期有机会能够成为城东、城东北所急需的凝聚核，但结果令人失望，艮北与钱江新城二期大概率逃脱不了又一个居住板块的命运，以居住为重心的区域自然也就难以对周边板块起到有效的辐射带动作用。
纵使钱江新城二期、艮北新城凭借着近钱江新城的优势，以及高品质居住区的优势，能够承接钱江新城的改善需求外溢。 但对于其他城东北边缘板块而言，失去预期中的凝聚核最后的结果就只能是沦为众人矣，翻身机会渺茫。 举个很简单的例子，同样是绕城外的近郊，同样有地铁，乔司、星桥的命运和良渚差距甚大。
原因就在于良渚背靠云谷、未科，以及主城，承接了多重外溢，而星桥、乔司背靠的是什么？是丁桥、是丰收湖，差距不言而喻。 城东、城东北想要打破现状，得到跨越式的整体发展，那个属于自己的凝聚核必须出现，或许从长远看，笕桥机场会是一个契机。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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