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万象城后又一高规格商业体落地，未科价值格局清晰化 | 房叔说No.271
| PART 1 |
众所周知，未来科技城缺少高品质商业，目前建成开业的商业综合体虽不少，但良莠不齐。开业不久的博雅城门可罗雀、大批量的商家关门倒闭，仅剩下一家物美超市还在坚持。 奥克斯广场的境遇虽较博雅城稍好，但显然在设计、装修、招商、运营等环节与高品质商业体有着肉眼可见的差距。 至于未科地标EFC下的欧美广场硬件能够达标，但招商运营却存在明显的短板，与华润、龙湖旗下的商业体差距甚大。 老余杭的万达，人气虽不错，但显然满足不了未科及周边的品质购物、休闲娱乐需求。 环顾未科目前能够拿的出手的商业体只有阿里总部旁的社区商业亲橙里，以至于未科以及周边板块的居住人口只能到留下的西溪印象城、以及蒋村的西溪天街花钱，未科人苦商业久矣显然不是说说而已。 但今年无疑是未来科技城商业利好的爆发之年。 先有西站TOD的正式出让，一座TOD包揽杭城摩天高楼的前两名，后有新余杭区正式成立， 紧接着绿汀路TOD正式出让，万象城正式落地。
未科乃至大城西终于拥有了第一座超高规格的复合型商业综合体。
其后，网传OPPO地块商业由华润接手经营，万象城之后万象汇也来了，一城两“万象”，这是在杭州商业地图上从未出现过的奇迹。 利好密集落地之下，未科的利好还远未停下脚步。
| PART 2 |
几日前，市场期待已久的云城首宗涉宅地块——“杭腾社区地块”正式挂牌出让，云城核心区的建设正式拉开序幕。 杭腾社区最香的当然还是规划中3000余套的住宅，限价还是3.61万，严格的限价注定了杭腾社区地块的摇号难度极大，与大多数购房者无缘。 除了体量庞大的住宅，杭腾地块另外一个重磅看点更不容忽视，那就是地块的规划商业配置。 根据地块规划指标，杭腾地块须设置一个面积约10万方的商场，和杭州嘉里中心的体量相当，比紫荆天街稍大。 但杭腾地块最大的看点并不是体量，而是地块的监管要求。与绿汀路TOD地块类似，杭腾未来社区地块设置了土地的开发建设及商业引进监管协议。
根据监管协议，杭腾地块的拿地房企引入的商业购物中心运营企业、或其控股母公司持有并运营的投资物业年收入不低于60亿人民币。 而此前绿汀路地块的要求是，运营企业的投资物业年收入不低于70亿，杭腾地块相比绿汀路地块的要求仅少了10亿。 这里需要解释下，监管协议中的“持有运营的投资物业年收入”可以简单理解为运营企业所持有的商场、写字楼及酒店的年租金收入。 这道门槛看似不高，实则非常之高，国内能够达到这个标准的运营企业仅有华润、龙湖等数家房企。 也就是说，杭腾地块的商业中心运营企业必定是华润、龙湖同等级的运营方，至于是万象汇、天街，还是其他高品质商业，接下来可以拭目以待。
| PART 3 |
在杭腾地块的监管协议内还设置了商业的具体开业时间，最晚在2025年底，这座高品质商场将和未科人见面。 而绿汀路TOD的监管协议也要求商业须在五年内开业，根据时间推导，这两家代表未科商业标杆的商场大概率将先后在同一时间段内正式开业。 加上网传已经和华润签订协议的OPPO地块商业，未科目前明确的高品质商业体已达三座之多，分别为绿汀路万象城、OPPO地块万象汇以及杭腾未来社区商业中心。 另外，年初出让的杭州西站TOD南北地块也要求配置面积共13.5万方的商业，包括一座地上地下共9万方的集中式商业体。 但比较遗憾的是西站TOD的拿地企业都没有国内标杆商业的开发案例，西站TOD是否能做成高品质商业综合体有待观察。
但无论如何，在万象城、万象汇以及大概率“天街”级的杭腾商业中心打底之下，未科在四年后注定将迎来标杆商业的集中式爆发。 未科及周边板块的居民在家门口享受高品质商业的日子不远了。商业爆发式的落地对于未科的意义还不止于此。
| PART 4 | 没有高品质商业以及优质的教育资源的情况下，产业强势的未科很大程度上只是一个不完全体，有骨架而血肉干瘪，是典型的职住分离的新城模式，有职没有住。 这就导致了未科早晚高峰非常明显的潮汐交通流，上完班后，人都回到周边的居住板块，如蒋村、闲林、良渚、老余杭等，假日的休闲需求则非常依赖主城区。 所以未科想要成长为完全体的第三极，除去产业和就业，补完居住、教育、休闲娱乐等要素也是必需的，人在这里工作有机会，小孩教育有保障，消费有去处，甚至老了有所依，打通人的需求全链条。 而当前未科最为紧缺的便是教育和商业。 教育侧，新余杭成立后，四小、三中等学校即将投入使用，六小、八小等学校快速上马，未科的教育资源配置稳步推进中。 商业不同于教育资源，需要开发商协同配置，但问题就出在开发商这一环。
传统的新城人口导入需要一个周期，这个周期非常之长，而高等级商业体最根本的基础保障就是人口基数以及消费能力，只有人口基数大，消费能力强，才能保证商业中心的人流，养活商业体。 此前未科显然并未受到主流开发商的青睐，起码对于绕城以西的未科，高层级的开发商内心没有足够的信心，他们更加倾向于成熟的市区，有人口基数，有消费能力，一切都是水到渠成的，所以自然不会过早的参与到未科这类近郊新城的商业开发。 这也就是滨江、钱江世纪城、以及未科在开发早期都不受品质商业青睐的核心原因。 到了今天，未科的发展现状，以及成长预期显然已经受到头部房企的认可。经过多年的发展，人口基数及消费能力也达到了高等级商业落地的标准，相信这才是万象城能够落地的根本原因之一。
换个角度，万象城、万象汇以及杭腾高等级商业的密集落子也印证了当前的未科能级是能够匹配上高等级商业的。 而聚齐了高品质商业以及优质的教育资源，未科才真正能够自成一体，成为杭州西部的绝对中心，杭城的第三极。 现在，未科所缺的一切都在快速推进中，加之杭州最为坚实的产业底盘，未科的未来一定是绚烂的。
| PART 5 | 与此同时，未科板块的内部价值也随之开始颠覆。 以往的未科是有没有绝对中心一说，但随着高等级商业体的落地、及不均匀分布，未科的中心开始慢慢的显现出来。 商业中心是配套中心，配套中心注定是价值中心，根据当前已经明确落地的各个高等级商业体的分布以及既定的配套规划，可以明确的发现，未科并不是单中心，而会是多中心。 绿汀路万象城与公共中心一个中心，多个中小型商业体+商务构成的EFC商圈，以及西站TOD、杭腾社区构成的云城商圈，这三个点大概率将会是未科和云城内的三个价值高点。
但这三个中心的能级是有差异的，万象城+公共中心以及四小、六小、八小、三中的商业、公共配套、教育组合下明显强于其他两个中心。
其次是云城商圈，成体系的未来社区规划设计，以及高等级的商业配套，全公建化的楼宇标准，以及云城支撑下的教育资源导入预期，云城商圈价值无限。 EFC商圈最为成熟，成熟意味开发过早，住房品质、商业品质都较大程度受开发过早的限制，杭州是座喜新厌旧的城市，略下风。 加上一个自成一体的天空之城，未科的价值格局已定。
但因为未科开发时间较晚，板块整体建设品质的水准都较高，内部配套也能较为充分共享，板块的整体价值落差并不会拉的像滨江、杭州老城那么大，价值会相对更均匀的分布，而几个中心区域则如同板块内的几个小山峰，正如这座城的天际线。
2021年爆发之年，未科再起航。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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