江澜湾、和家园、花栖云境、江荣府、翡玥府、锦云里选房指南 | 房叔选房No.313
共12盘预售公示、登记，列表见文末↓
江澜湾迎来最后一期，周边处在整建之中，板块中长线有可想象空间，与钱塘江距离较近，项目地铁4期11号线的最终落地与否是价值关键点之一，有仁恒品牌背书；高层精装均价约2.89万元/㎡，洋房精装均价约3.46万元/㎡，收官套数684套，是江南上车好机会，主力户型约116-176㎡，总价起步约271万元。
和家园臻园领证，外立面、园林已实景可见；洋房精装均价约5万元/㎡，加推套数108套，主力户型约168-200㎡，总价起步约772万元。
花栖云境与5号线姑娘桥站之间步行可达；整盘精装限价2.56万元/㎡，加推套数为136套，主力户型约100-116㎡，总价起步约209万元。
江荣府与4号线浦沿站步行可达，有着滨江区的区位优势；整盘精装限价3.8万元/㎡，加推套数为100套，总价起步约384万元。
翡玥府处在大江东新湾，周边有酒店、商业等规划；整盘精装限价1.8万元/㎡，首开套数为104套，总价起步约173万元。
锦云里位于银湖板块，纯低密产品设计，户型设计偏刚需；整盘精装限价2.138万元/㎡，加推套数为83套，总价起步约181万元。
江澜湾
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：1、3号楼（2-44F）、5号楼（1-7F）
均价：高层精装均价约28863.7元/㎡，精装标准3000元/㎡；洋房精装均价34571元/㎡，精装标准4000元/㎡
主力户型：高层约115㎡户型328套，146㎡户型82套，147㎡户型164套，176㎡户型82套，洋房152㎡26套，特殊户型144㎡2套
无房户倾斜：50%比例，约342户
人才倾斜：10%比例，约68户
验资门槛：冻结资金首套90万，二套180万，一次性280万
登记时间：12.20-12.22
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了5幢高层、4幢洋房，及合院；小区主出入口设在1、6号楼之间和25、26号楼之间。
楼盘东侧为畅想路及河道；南侧为平澜路及商业规划用地；西侧为行知路及商业规划用地；北侧为观澜路及河道、钱塘江。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
1号楼 →
南侧为小区出入口；
西侧设有机动车地下车库出入口；
北侧设有非机动车地下车库出入口、地面机动车停车位、消防登高场地；
东侧设有地面机动车停车位；
东北侧设有化粪池；
3号楼 →
北侧设有人行出入口、非机动车地下车库出入口、开闭所、垃圾收集点、消防登高场地、化粪池；
东侧设有机动车地下车库出入口；
东北侧设有消防回车场；
西北侧设有燃气调压站；
5号楼 →
处在楼盘中间，不利因素较少。
| 户型分析 |
高层约115㎡三房两卫户型 →
位置：1、3号楼中间套
套数：328套
价格：270.95-347.15万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：无明显缺点。
高层约146㎡四房两卫户型 →
位置：1号楼西边套、3号楼东边套
套数：82套
价格：381.91-482.62万元
优点：两房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：无明显缺点。
高层约147㎡四房两卫户型 →
位置：1、3号楼夹边套
套数：164套
价格：342.44-434.65万元
优点：类四叶草户型；三开间朝南；东西向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：无南向阳台。
高层约176㎡四房三卫户型 →
位置：1号楼东边套、3号楼西边套
套数：82套
价格：452.46-563.48万元
优点：三开间三房朝南；东西向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：无南向阳台。
洋房约152㎡四房两卫户型 →
位置：5号楼东西边套、中间套
套数：26套
价格：616.71-529.94万元
优点：四开间朝南；南向带大面宽阳台；主卧带独立衣帽间；
缺点：无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 高层约115㎡、146㎡、147㎡、176㎡，洋房152㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约115㎡为1、3号楼中间套，约146㎡为1号楼西边套、3号楼东边套，约147㎡为1、3号楼夹边套，约176㎡为1号楼东边套、3号楼西边套，约152㎡为5号楼东西边套、中间套；
2. 采光因素：1号楼东侧低楼层、3号楼西侧低楼层有一定采光影响；
3. 噪声因素：1号楼东侧、北侧、3号楼西侧、北侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：1、3号楼总层数为44F，总价最高在41-43F，36-40F价格一致，价差约1-2万元；33-35F价格一致，价差约1-2万元；往下至8F每层之间价差约1-2万元；5号楼除一楼外，总价最高在5、6F，3、4F价格一致，价差约18万元。
项目重要的价值点在于高层瞰江景观，高层楼幢选择上，优选1号楼西侧房源和3号楼东侧房源，其次选择1号楼东侧房源和3号楼西侧房源；
高楼层采光视野更好，景观价值优势明显的情况下，边套、夹边套建议优选中高楼层，可从20F往上选；中间套景观优势较弱，在南向日照影响较小的情况下，可优先选择中低楼层，可从7楼往上选；顶楼价格相当于18F，价格偏高，偏好高楼层的可优先于3F前选择；
洋房建议从次顶楼往下选；东西边套价格一致，优选西边套；顶楼价格低于3F，建议优先于2F前选择。
和家园臻园
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：10、11、12、13号楼（1-6F）
均价：精装均价约49993元/㎡，装修标准5000元/㎡
主力户型：洋房约168㎡户型59套，200㎡户型40套，特殊户型140㎡户型1套、172㎡户型8套
无房户倾斜：预计30%比例，约32户
人才倾斜：预计15%比例，约16户
验资门槛：冻结资金首套200万元，二套及全款验资400万元
登记时间：预计12.19-12.21
| PART 2 |
配套介绍
楼盘为和家园臻园组团，目前领证的是4幢6F洋房；小区出入口设在13号楼东北侧和西北侧。
楼盘东侧为鼎园，南侧为明年计划上市的联排，北侧为高层，已交付入住，西侧靠近橡树医院住院部。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
10号楼 →
东北侧为人行出入口、地面机动车停车位；
东侧设有机动车地下车库出入口；
西南侧设有垃圾收集点；
11号楼 →
东侧设有地面机动车停车位；
12号楼 →
不利因素较少。
13号楼 →
东北侧设有小区出入口、人行出入口、地面机动车停车位、鼎园组团出入口；
西北侧设有小区出入口；
东侧设有鼎园车库出入口。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约168㎡、200㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约168㎡为10、11、12、13号楼中间套，约200㎡为10、11、12、13号楼东西边套；
2. 采光因素：南侧低楼层采光影响较小；
3. 噪声因素：东侧、西侧稍有道路噪声；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总层数为6F，总价最高在次顶楼，每层之间价差约17-20万元。
在楼幢选择上，建议优选10、13号楼，其次选择11、12号楼；价差较大，在南侧采光影响较小的情况下，建议从3F往上选；顶楼价格相当于3F，偏好高楼层的优选顶楼。
花栖云境
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：5号楼（1-18F）、6号楼（2-17F）
均价：高层精装均价25600元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：高层100㎡户型68套，116㎡户型68套
无房户倾斜：50%比例，约68户
人才倾斜：10%比例，约14户
验资门槛：冻结资金首套70万，其他140万(参考上期摇号）
登记时间：12.20-12.22
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了10幢16-18F高层和1幢公租房3号楼、1幢自持12号楼，可售套数为672套。
小区出入口设在1号楼南侧和12号楼北侧，后续去往地铁站从北门进出更为方便。
楼盘与地铁5号线姑娘桥之间步行约10分钟，西侧与03省道高架之间约40m。
楼盘东侧目前为厂房与空地，后续为商业商务用地；南侧目前为厂房及村居；西侧靠近03省道高架；北侧为萧明线，对面为安置房，再往北就是彩虹天空之城。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
5号楼 →
北侧设有非机动车地下车库出入口、消防登高场地；
东侧设有垃圾投放点；
6号楼 →
屋顶设有通信基站；
北侧设有输油井、消防登高场地及回车场；
东北侧设有燃气调压站。
| 户型分析 |
高层约100㎡三房两卫户型 →
位置：5、6号楼中间套
套数：68套
价格：209.05-274.64万元
优点：三开间朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；
缺点：南北通透性一般
高层约116㎡四房两卫户型 →
位置：5、6号楼东西边套
套数：68套
价格：230.12-324.14万元
优点：两房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；公卫干湿分离；
缺点：北向书房尺寸一般。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、日照表、选房建议
| 高层约100㎡、116㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：均处在5、6号楼，约100㎡为中间套，约116㎡为东西边套；
2. 采光因素：5号楼东侧采光有一定影响；
3. 噪声因素：5号楼西侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总价最高在次顶楼或及下一层，每两层之间价差控制在1万元，13、14F价差较明显，不介意可考虑。
在楼幢选择上，6号楼处在楼盘中间，位置较好，建议做优选；具体房源建议优先选择中间楼层，兼顾采光和低噪声；
5号楼东边套高于西边套约22万元，鉴于西侧为高架，建议选择东边套；6号楼东边套高于西边套约10-11万元，建议低总价的西边套；
顶楼价格介于4、5F或相当于4F，建议优先于5F选择。
江荣府
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：13号楼（1-20F）
均价：精装限价38000元/㎡，装修标准4000元/㎡
主力户型：高层119㎡户型60套，129㎡户型40套
无房户倾斜：30%比例，约30户
人才倾斜：10%比例，约10户
验资门槛：冻结资金首套115万，二套230万，一次性380万
登记时间：12.21-12.23
| PART 2 |
配套介绍
楼盘分为东西两区，东区为8幢11-20F高层和6幢商业，西区为8幢16-20F高层和6幢商业，其中14号楼2-11F为自持。
小区车行、人行出入口设在1、2号楼之间、15、16号楼之间、7、8号楼之间、9、16号楼之间。
楼盘与4号线浦沿站之间步行距离约800m。
楼盘东侧为河道及明德路，道路上分布着明德大楼、钱塘君廷酒店等建筑；南侧为规划道路及教育用地；西侧为汤吴家路；西北侧为金盛曼城；北侧为创智街及金盛科技园。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
13号楼 →
南侧设有机动车库出入口；
西侧设有地下非机动车坡道；
北侧设有消防登高场地。
| 户型分析 |
约119㎡四房两卫户型 →
位置：13号楼中间套
套数：60套
价格：384.21-473万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：南北通透性一般。
约129㎡四房两卫户型 →
位置：13号楼东西边套
套数：40套
价格：428.84-530.83万元
优点：两房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：两房朝北。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 高层约119㎡、129㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：均处在13号楼，约119㎡为中间套，约129㎡为东西边套；
2. 采光因素：南侧低楼层有一定采光影响；
3. 噪声因素：东侧有一定商业噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总层数为20F，总价最高在次顶楼，往下两层之间价差约2-4万元，17、18F价格一致，与19F之间价差约2-3万元，13、14F价格一致，与15F之间价差约4-5万元。
鉴于高楼层采光视野较好，建议从次顶楼往下选；东边套高于西边套约6-7万元，考虑控制总价优选西边套；顶楼价格介于6、7F之间，建议做3F前选择。
翡玥府
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：1号楼（1-26F）
均价：高层精装限价18000元/㎡，装修标准2500元/㎡
主力户型：高层约101㎡户型100套，特殊户型105㎡2套，108㎡2套
无房户倾斜：50%比例，约52户
人才倾斜：10%比例，约10户
验资门槛：资金存款首套40万，其他80万
登记时间：预计12.20-12.22
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了9幢26-27F高层，其中西北角9号楼公租房；小区出入口设在7、8号楼之间和1、4号楼之间；楼盘与8号线新湾路之间距离1.2km。
楼盘东侧为在建杭州第四中学，南侧现有住宅，西侧为新湾大道，北侧为新湾派出所及农村商业银行。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
1号楼 →
北侧为小区次出入口、消防登高场地；
南侧商业地面机动车停车位、非机动车停车位；
东侧设有开闭所、垃圾收集点；
西侧设有垃圾收集点；
东南侧设有化粪池。
| 户型分析 |
约101㎡三房两卫户型 →
位置：1号楼中间套
套数：50套
价格：170.51-184.33万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：南北通透性一般。
约101㎡三房两卫户型 →
位置：1号楼东西边套
套数：50套
价格：175.5-196.11万元
优点：两房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：玄关局促。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约101㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约101㎡为1号楼中间套、东西边套；
2. 采光因素：南侧低楼层有一定采光影响；
3. 噪声因素：1号楼东侧有一定道路、学校噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总层数为26F，总层数为19F，每层之间价差控制在1-2万元。
在南侧采光影响稍有影响的情况下，建议优选中高楼层；东边套高于西边套约7万元，控制总价及考虑道路噪声影响，优选西边套；
顶楼价格介于2、3F之间，建议优先于3F前选择。
锦云里
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：13、17号楼（1-11F）
均价：精装限价21380元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：约95户型45套，108㎡户型30套，特殊户型89㎡4套，161㎡4套
无房户倾斜：50%比例，约41户
人才倾斜：10%比例，约8户
验资门槛：冻结资金首套60万，其他120万（参考上期冻资额）
登记时间：预计12.20-12.22
| PART 2 |
配套介绍
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
13号楼 →
西侧设有非机动车地下车库出入口；
东北侧设有开闭所、专变；
东侧设有化粪池；
17号楼 →
西侧设有非机动车地下车库出入口；
北侧设有消防登高场地。
| 户型分析 |
约95㎡三房两卫户型 →
位置：13号楼中间套、东边套、17号楼中间套
套数：45套
价格：184.87-216.98万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：无明显缺点。
约108㎡三房两卫户型 →
位置：13号楼西边套、17号楼东西边套
套数：30套
价格：227.75-251.38万元
优点：U型厨房；南向带大面宽阳台；小储藏间设计；
缺点：无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、日照表、选房建议
| 约95、108㎡㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约95㎡为13号楼中间套、东边套、17号楼中间套，约108㎡为13号楼西边套、17号楼东西边套；
2. 采光因素：低楼层南侧采光影响较小；
3. 噪声因素：13号楼东侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：总层数为11F，除特殊户型外，总价最高在次顶楼10F，往下两层之间价差约1-3万元。
在楼幢选择上，17号楼处在楼盘中间，建议做优选；在南侧采光影响较小的情况下，可从5F往上选；
17号楼东西边套价格一致，优选东边套。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/阿寻 编辑/阿寻
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2021杭州地铁楼盘图（12月版）
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