第三次土拍大部分封顶摇号，释放五大信号！ | 房叔说No.348
共10 盘预售公示、登记，列表见文末↓
政策和市场面的波动，在今年杭州三次集中土拍过山车式的表现上显露无疑。
经历了今年第一次集中土拍封顶+自持、第二次集中土拍竞品质+流拍政策性折戟沉沙后，第三次集中土拍明显放了大招。
压箱底宝地、封顶摇号、提高限价，三管齐下的政策组合拳来提振市场，而重回勾地，也基本锁定更好看的拍地账面表现。
最后结果也表明，主城区除了小和山、运河新城两块国企兜底接盘，四堡七堡人才用房外，其余不出意外全部封顶进入摇号程序。
而临安、富阳全部，钱塘区大江东一宗、临平一宗底价成交，萧山仅瓜沥地块未封顶，其他也都封顶进入摇号，21年尾土地市场来了个绝地反击，拉了一道大阳线。
究竟这次土拍透露出什么信号？地块详情看往期：压箱底好地一次梭哈，明年会制造出哪些红盘？购房者明年策略如何调整？
| PART 2 |
其一、预期和信心回归。
文晖地块4轮封顶，丁桥8轮封顶，桥西11轮封顶……除了华丰巨无霸地块考虑到综合体的盈利模式、空间，运营能力，挣扎扭捏了一下，其他主城区基本都很干脆的露出封顶底牌。
从侧面反映三次土拍封顶摇号+限价提升的模式，把控的太死的房地产留出一线可持续发展的空间和余地。
举个例子：绿城1月拍下的潮听明月地块30045元/㎡，限价4.24万元/㎡，而这次艮北地块封顶28464元/㎡，限价则提高了2000元/㎡，也就是说一上一下利润比此前多了3500+元/㎡。
梳理清楚后，会发现控价、赚钱和发展，三者其实并不矛盾。
政策面，中央层面首次提出“支持更好满足购房者的合理住房需求”，以及高层重提“房地产是支柱产业”的说法；
货币政策端，央妈实质性下调存款准备金率，释放货币供应和流动性，缓解产业链的融资压力，稳定市场……
政策面适度暖风，加上经济大环境的压力，清晰定调明年房地产市场求“稳”的预期，差的市场需要提振，好的市场也需要保持开发量保证供应。有预期、有信心、还有政策性利润，无怪乎勾地积极性甚至比首拍还高。
| PART 3 |
其二，板块分裂和重组还在加剧。
好地差地，不仅购房者知道，开发商更是门清。前几天盘点了一下明年可能上市的杭州改善盘，给人最恐怖的结论就是供应量太少，供需失衡严重。
85新政后，杭州的供需市场出现了结构性的逆转。一城一策的效用瞬间体现。
主城改善市场本就拥挤，加上供应量的短缺，使得市场竞争愈发激烈，在这样的背景下适度放宽利润空间来保证供应，即使不能足量，至少也能适度舒缓。
因此，能够对应越多需求的板块，或是普遍都看好的这些主流板块无一愁卖。主城区、世纪城、未科，一、二手价差足够大，预期又足够稳定的好板块自然是主战场。
甚至二挡的艮北、市北、运河新城、城东新城，这些相对性价比不错的好板块虽然不断释放供应，但无奈追的人太多，难摇的程度只会高不会低、拼社保还会是主旋律。
而预期较弱的板块，偏远郊区供应量偏大，或是偏远郊区无地铁支撑的，例如临安、富阳非核心地段，流摇、被嫌弃将会更普遍出现。
土地市场是市场整体的缩影，新房、二手房市场一样，板块分裂和重组只会愈演愈烈。
| PART 4 |
其三、战略性板块的供应依然不足，限价控制仍紧。
第三次土拍滨江核心区的限价非常确定的锚定在了5.15万/㎡；运河新城、艮北、市北分别涨了2000元/㎡从到3.8-4万/㎡，4.24-4.44万/㎡，3.75-3.95万/㎡；
申花北涨了1200元/㎡；申花庆隆涨了1000元/㎡；
大江东、未科2.0涨了1500元/㎡；大江东从1.98万/㎡到2.13万/㎡；未科2.0从2.9到3.05万/㎡；可以肯定的说，限价调整依然不能反映板块价值真正差异，当然这也不可能一蹴而就。而也可以肯定的是未来高价、低价板块小步缓涨，好板块中间价位频繁补涨的轮动还会持续。
另一方面，未科1.0仅剩屈手可指的供应，未科2.0逐渐也消化殆尽，本次供应增加依然远不能满足需求，云城供应成了城西主战场。
而未科中高端居住需求几乎全部落在蒋村、城西文教区，后续增加城西供应依然非常紧迫；或许适当调整云城定位人才、租赁、商务的供应，适当增加商品住宅供应是条出路。
还要适当抬升新房限价，逐渐缩小未科一、二手房价差，释放出未科二手房空置的供应量，平衡职住。
特别是云城的杭腾社区（又一个天街或将面市）限价仅3.61万/㎡、申花的华丰造纸厂TOD仅4.62万/㎡限价略显偏低，未来到新房市场，肯定是人才、无房、社保巨子专享，限价调节供需的作用有限，这些战略性好板块补非常必要。
| PART 5 |
其四、一年三次土拍，供应链战线被迫拉长。
这次土拍总共37宗住宅用地，407万㎡总供应量，大致3万多套，虽说量不小，但是分散在30多个板块，只能勉强维持不断供。
而今年首次集中土拍的供应量到目前大多消化殆尽，因不可抗的亚运停工预期，封顶摇号确定中签开发商的政策，基本排除拍地和施工报批设计方案同步进行的可能性，加上农历新年将近，施工中断影响。
这次土拍能在明年上半年大多无望入市，供应量基本要在下半年才能开始形成供应，明年新房市场青黄不接是注定的。
这样就会极端压缩明年的供应量，土拍量的精准控制和周期意识必须加强，未雨绸缪的调整土拍节奏，22年的土拍尽量提前，这样22年底23年初才能形成新的良性供需平衡。
其五、杭州城策放松概率小，二手房市场有望价稳量升。
在新房供应依然紧缺，房住不炒、一城一策、“稳”字当头主基调的背景下，杭州城策放松的概率偏小。
同时，在限购控制，需求新增有限、交付逐步走入连续大年的情况下，二手大幅度反弹无望，市场进入博弈阶段，价稳量升是大概率事件。
经济大环境不好，疫情反复，国内经济下行压力，都需要房地产继续作为压舱石，因此，大势判断上，房产市场依然是空间换时间的走向，政策面抗风险和金融手段适时收紧、放松的调控将频繁交替。
房住不炒主基调不动摇，但是也不妨碍局部的政策调整，一城一策才是关键。
库存大的三四线城市、人口没有增长甚至流出的城市，需要政策挺一把很正常，但是中长线前景依然不看好
一、二线强市场，政策面继续压制的概率更高，哪怕房地产税暂时不出，也不能太过乐观，企稳可望，大幅反弹不现实。
购房者角度，还需要各自按照自己所在城市、自身的需求情况，来决定购房策略。
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| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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