御街古巷，春雨杏花，孩儿巷板块 | 房叔说No.350
共 8 盘预售公示、登记，列表见文末↓
二手房漫长的观望，总需观望的素材。房住不炒，杭州新政，市场预期改变和打新图利逐渐远去，自住慢慢将是市场主旋律。对于辛勤的杭州人，就近便利选择自住总是一个不错的选择，这个系列为此而来，看板块，巡游杭州。
——写在8.5新政之后
积累二手房素材，继续老板块巡城之旅。
离开湖滨板块，继续向北，来到孩儿巷板块。
御街古巷，春雨杏花。
之所以叫孩儿巷板块，实在因为这条巷子确实太有代表性了，当然也有老杭州习惯叫这里众安桥的。板块西靠延安路，东至中河高架，南接庆春路，北到凤起路。 地块学区是长寿桥和春蕾，教育还有启正坐镇，综合不错，板块肌理很特别，由中山路和孩儿巷将地块切成3块，老房子偏多，但也有年代不远的中年房，刚需到刚改到买来租售都有可选，有双地铁和儿保，马路对面嘉里中心，几乎没有商业业态，是一个纯纯的居住板块。 推荐的小区已在图上绿色三角标出，右侧推荐仙林苑，浙报公寓；观巷旁推荐国都公寓；孩儿巷旁的老房子推荐路两旁，布店弄和麒麟街小区，具体如下——
仙林苑推荐北区，15年不到的房龄，比南区年代新点且挨着春蕾和仙林农贸市场，优选高层大户型，有144㎡挂牌均价6.2w/㎡和143㎡挂牌均价5.7w/㎡，均为全明户型，杀价到5.5w/㎡以下问题不大，心理价位5万出头，学区概念式微，大户型套内设计竞争不过新房，诚意卖有的谈；
浙报公寓很适合三口及四口之家改善，97、108、120㎡户型如上图，97㎡挂价格5.3w/㎡，108、120均挂4.9w/㎡，预算低可以看97㎡南北阳台全明非常通透，杀到5w以下考虑；人口多的看108㎡，分区做的不错；120的两房朝北户型一般，实在想住大点可以考虑。
小区缺点是挨着高架，实地走过后噪声能够接受，为自住和学区500w以内可以考虑拿下，超了不划算；
国都公寓走极端，大的特大、小的特小，好在中间户型不错，113㎡三开间朝南的户型和149小错层大阳台细节可圈可点，前者适合三代带娃，后者中年改善，均价在6w/㎡上下，可以讲价探探5.5w/㎡，小区还有234㎡巨大户型，52㎡可以游泳的卧室，实在爱超大户型可以看看，重新隔断下住个四代同堂问题不大，寻常家庭结构不建议。
布店弄和麒麟街小区属于老房子户型不错的，一个挨着孩儿巷，一个挨着凤起路和地铁口。
▲布店弄76㎡户型
麒麟街小区户型给好评，好改造选择也宽，推荐有挂牌的82、97、115㎡三款：82㎡的三口之家刚需首选，两房朝南，北边做书房拎包入住，挂牌6.5w/㎡，心理价位总价500w以下；97㎡有个卧室要改客厅，三开间朝南再打个边柜即可，挂牌5.7w/㎡，可以再压点；115㎡户型最好，三房朝南，做了干湿分离和分区挡墙，刚改优选，挂牌7w/㎡高了点，建议先杀1w开始博弈。
孩儿巷板块如果有新房至少6w5起的限价而且必是顶格社保，换10年头房龄600w内自住这个地段是有性价比的，诚心要买能讲价的弹性也大很多； 总体而言，该板块属于老青年房结合的强自住板块，商业、交通、医疗和学区的均好性都有，青年房刚需和刚改自住完全是可以淘宝的；
| PART 2 |
▲孩儿巷
聊起这个板块，首当其冲自然是御街左右的孩儿巷和仙林桥直街。
孩儿巷，最早的时候是临安城中普普通通的一条青砖石路，因此叫“砖街巷”，因为这里卖泥孩儿生意兴旺，故而又称“孩儿巷”。
问题来了，卖泥偶生意何以如此红火？如今怎么没再听说呢？
原来古代缺乏医疗技术和近亲不可亲的社会意识，儿童的早夭率几乎是一半，贵如皇族也是如此，康熙50多个皇子，有20多没活过十岁，遑论百姓，所以各地都有求好生养、求多子平安的风俗，北方给娃取小名叫什么二虎、狗子都是借生命力强的畜生寄托平安祝愿，泥娃娃也是同理；
▲古摩呼罗伽陶俑造像
南宋建都临安后，从汴京传过来的一种风俗，在七夕这天家家户户供土偶求子嗣平安，泥土做的偶像叫做摩呼罗伽，简称摩罗，原为佛教神仙天龙八部之一，摩呼罗伽是人身蛇首大蟒神，憨笨温和但力大，被认为有福，很符合农耕社会百姓求子求青壮年的愿景，金庸先生的《天龙八部》中摩呼罗伽就是虚竹；
▲日女儿节人偶
至于七夕祭祀过后，这些摩罗就分发给儿童作玩具，“市井儿童手执新荷叶皆仿效嬉戏”，孩儿巷内一派繁华，这项风俗还传到了日本地方化，就是如今女儿节的人偶文化；
▲孩儿巷98号，传闻陆游故居
当然，只是卖个娃娃不至于让这条街如此著名，古今景点红多赖文坛大V，孩儿巷98号民居据说曾是陆游千古名句“小楼一夜听春雨，深巷明朝卖杏花”所咏之楼，但同济古建泰斗级人物阮仪三先生多次考证这楼是清代中晚期古建筑，所以大概率是原址增建；
▲陆游
陆游对江南影响深远，有个词叫“莼鲈之思”，原是西晋苏州人张翰的故事，吃货思念家乡辞官归隐，这个词被用来说思乡，但到了陆游这儿将莼鲈发扬光大，因为味淡清白陆游尤爱，写进诗句成了高洁君子的标配；
这之后江南一带一切白的、淡的食材都有了特殊的文化含义，比如太湖三白、茭白、莲藕、莼菜等等，笔者每次听“杭州美食沙漠，杭州菜都没味儿”都不以为意，在古代重油重辣的叫吃食，不可称肴馔，能品出淡的滋味方能登堂入室。
再是御街东边的仙林寺直街，因仙林寺得名，创办人是汴梁城慈恩寺的主持洪济，随康王南下在杭城建寺，古代慈恩这名一般只给太后或是生母（玄奘就是在长安大慈恩寺翻佛经，为唐太宗母亲窦太后修大功德），仙林寺同样如此，为彰显孝道修建，前殿后塔，规制很高，范围覆盖现在整个仙林苑，据说匾额还是宋理宗亲笔；
仙林寺这带直街从前有个盛会，在春分这一天举行“演春”，戏子、伶人、小伎扮成各种角色抬泥牛、踩高跷、敲锣吹号，围观的群众向游行队伍撒五谷庆祝春来，庆春二字指的活动就是“演春”，如今的传统民俗文化凋敝，礼失而求诸野，好东西都保存在了岛国，日本的“節分祭”撒豆就脱胎于此，不免唏嘘。
再细分，沿着凤起路两盘伸出不少次干路，颇有些轶事；
▲竹竿巷
比如竹竿巷，南宋时称后洋街，是仁和和钱塘县的分界线，叫这名主要是从前贵胄名士多，从前造园讲究“三分水、二分竹、一分屋”，贵人多竹子就多，北宋都指挥使赵密，南宋的靖王、秀王、相国，明朝的内阁中书吴玉涵，明末的名士蒋登、清朝的大学士梁文濂等等府邸都设在此地，最有名的当属苏东坡，还以竹竿巷苏学士留过落款；
▲永丰巷
再说如今的金融大厦，有一个巨大的门洞坐落在永丰巷南口，曾经是井字楼的所在地，永丰巷原先也叫井字楼巷，在南宋时是著名勾栏“北瓦”的一座高档酒楼，因为是井字结构的楼，房子四面走通，风雨无碍，有十三处演出的“勾栏”，唱曲演戏评书耍把式应有尽有，又因为在御街旁，算是高档消费场所，不是六克巷的民间场地可以比拟；
▲永丰巷庆春路口大门洞
1966年改名永丰，再过了二十来年，庆春路拓宽时把井字楼也拆了，如今只能看到那个大门洞。
▲麒麟街碑
麒麟街和观巷也是两条著名的道路，由来都写在了立碑上，经过时不妨驻足浏览，饶有趣味。
▲观巷
另外不得不提这里的老字号“张同泰”，于1800年创办，最早的五年叫“茂昌药号”，1805年盘下了旁边的“沈同泰药号”正式改名张同泰，创始人张梅以商养药，慢慢在杭州城的中药房中站稳脚跟，到第五代“张鲁庵”接手时，已是钱塘6大国药铺；
▲孩儿巷口张同泰
张老板是个风雅之人，尤喜篆刻，鲁庵印泥在印学界享有盛名，战乱期间张鲁庵不惜代价收集历代印章、印谱，1962年病逝，将所收1500枚印章，400多部印谱全部捐献给西泠印社，西泠印社感恩张先生，特辟专室“望云草堂”保存；
▲张鲁庵
张鲁庵为人仗义高洁，在医药和金石界都享有美名，名人好友遍布江南，张同泰三个大字是由张大千的老师曾熙所写，而京剧大师盖叫天每年冬天都会到张同泰开膏方；
如今说起膏方方回春堂上电视多名气可能响点，但笔者身边的老杭州人还是更偏爱叫得响的张同泰，中医是我国国粹，许多慢性病西医治不了根只能养，而膏方是江南地区极好的调理嘉品，很适合房叔这种作息不规律的一年几服。
| PART 3 |
高楼趋若鹜，白墙空寂寥，犹剩几分苏杭？
青石板，孩儿巷，小楼昨夜又东风，今朝落花好些，素衣叹起风尘，莫、莫、莫。
2021杭州地铁楼盘图（12月版）
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