警惕接下来的这波行情 | 房叔说No.351
共12盘预售公示、登记，列表见文末↓
按照现行的楼市政策，以及新房紧缺、二手充裕、真实需求孱弱的供需状态，接下来杭州楼市大概率是成交回暖，但二手价格不会出现大幅的向上波动。
以上结论是近来我对接下来的市场判断，也曾多次在多篇推文内传递过，但现在，有一种可能出现的变数必须要重点关注。
鉴于经济大环境压力，接下来楼市政策发生大变动的可能性在增加，而以上判断仅仅是基于当前的楼市政策延续以及一定的信贷宽松下得出的判断。
一旦出现关键的政策性变数，市场判断必须随之调整。
按照房住不炒，以及今年的强力管控的程度，于杭州而言，并没有放松限制政策的基础，但现在可能变了。
由于短期经济下行压力过大，以及房企流动性危机愈演愈烈，明年进行较大范围的宽松、乃至全面宽松以对冲压力的可能性在加大。
甚至不排除接下来杭州也将一定程度上解绑楼市高压政策。
楼市升温必须自上而下，只有头部城市楼市升温、甚至火爆，才能逐渐传递至广阔的腹地，所以大城市楼市政策极具指向性。
尤其是限购，是否直接或间接的放松，是决定明年杭州楼市的关键。
站在今天看，直接间接放松限购的可能性在增加，一旦出现这种绝对关键的变数，那么文首的判断就需要做一定修正。
| PART 2 |
杭州楼市目前之所以不振，成交卑微至底谷，本质上还是供需双方这根跷跷板全面倒向了需求方。
需求方不振，新房+二手的供给却保持在相对充裕的情况下，二手房一定会被重挫，没有大幅上涨的可能性的。
8.5新政就是关键时间节点，8.5限购全面加强，致使供给端全面压倒需求端，直接导致二手房价格大幅回调，普降15%以上，部分经过爆炒、投资客疯狂出逃的板块降幅接近30%。
按照当前的供需态势，以及接下来限购不放松的基础上判断，接下来二手房一定没有大幅上涨的基础。
所以问题的关键就在于限购的是否调整，限购决定市场需求多寡，以及市场供需这根平衡木倒向何方。
假如放松，那么杭州楼市的需求方则将被快速修复，当前的供需态势自然会发生逆转，那么房价必然承压。
尤其是在新房明显出现紧缺预期的明年：一旦需求快速修复，而新房供给不足，即使二手挂牌量大，依旧也会有较大的上行压力。
这也就是标题警惕接下里的这波行情的第一重意义：请警惕行情的触发。
尤其需要注意限制性的政策变化（限购），一旦放松，二手房大概率就稳不住了，量价齐升并非不可能。
想要保障明年的经济稳定、防范大型房企流动性危机，接下来出现行情概率也就在增加，购房者们则急需多加警惕。
| PART 3 |
在此，需要解释的一点是，许多人喜欢大谈特谈信贷决定楼市，但本质上信贷并不直接影响楼市，而是通过影响需求（放大需求购买力，或一定程度激活需求）从而间接影响楼市。
在严苛的限购政策下，信贷宽松的幅度并不足以大幅影响需求端，那么看似强力的信贷就没有那么强力了。
但限购则完全不一样，限购是一道水闸，一旦放松一丝，所带来的基础需求量级会远超信贷所带来的间接影响。
信贷与限购宽松程度是相辅相成的，限购是水源，信贷是放大器和催化剂，信贷需要在宽松的限购环境下才能发挥出最积极的作用。
此前的判断也是基于此，在限购严格的今天，仅通过一定幅度、一定次数的降准，于市场而言帮助并不大，原因就是它对需求端的生成、修复作用是有限的。
限购卡在脖颈，给再多的水，能够到肚子里的也是有限的。
这也就是为什么上文我为什么讲限购才是关键，而没有着重提及信贷的原因。
接下来谈谈本文标题的第二重意义。
| PART 4 |
有几个问题不知道大家有没有仔细思考？
属于绝对龙头，且较为稳健的万科为什么在全国范围内都不积极拿地，杭州甚至几乎停止拿地？一家极具前瞻性的房企，它的选择看得更远。
此轮密集的改革就此结束了，尤其是房地产税？高悬的利剑已经铸好，虽已入库，不代表它被销毁。
为什么在楼市降温如此之久，房企债务暴雷频出，直到现在才开始启动楼市宽松？是否不得已而为之？
这些问题在我看来具有非常强的指向性：接下来这轮概率越来越大的行情工具属性远大于周期论。
此次可能的行情再度出现大概率是不得已的维稳工具，此次行情结束，恐怕改革还将继续进行。
正如疫情伊始，美国近乎无止境的释放流动性，救的了美股一时，救得了一世吗？
君子不立危墙之下，又是否有必要吃楼市的最后一口？这口烫嘴的概率你又是否能承受的住？尤其是对于那些对房价上涨有着近乎偏执的狂热多军们，建议你们多加警惕。
正如我们常说的，需求只是迟到但不会不来，房地产税和改革是不是也是如此，值得多加考虑。
至少谨慎一些为好，小心使得万年船，行稳也才能致远。
用过去的经验来倒推现在，不考虑当下的现实所需，真的合适吗？
过去的简单粗暴式经济模式已经不适合我们，产业升级、扩大消费才是接下来我们要攀登的下一个高峰，那么对楼市的未来是不是应该更谨慎一些？
毕竟高企的楼市在很大程度上被公认为是产业升级、扩大消费的对立面（争议）。
一个85新政就已经让一些不顾风险，强加杠杆的投机客哀啕、心生退意，你们又是否有承担更重的锤击呢？
如果你是自住，近期的新房不要错过，特别是优质区域的优质新房，限价下，保护垫足够厚，再重的锤击，也能免受伤害，既然是自住，该买还得买。
至于二手，经过充分回调后的二手价格基本筑底结束，风险已然不大。
但于投资意义不大，即使有行情，下一轮锤击下，行情给予的空间也许都会归零。
君不见，多少板块上一轮行情怎么上来的，8.5新政后又怎么乖乖的下去，算上资金成本，收益微乎其微，还近乎丧失流动性。
故自住可上车，投资需谨慎，也建议自住上车仍需尽量选择高成长性板块。
未科、奥体、申花、文晖、钱江新城二期都是其中的佼佼者，它们不是承载城市使命，就是含着金钥匙出生的天生主角，未来的杭州楼市，还是它们绽放的舞台。
与改革并行的是分化。
工具性行情，是工具，就得谨慎，毕竟，也许你我其实也只是一个工具。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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