90后，不买房，你老得起吗？ | 房叔说No.354
共11盘预售公示、登记，列表见文末↓
一看这个标题，相信就有很多人要喷：又叫人炒房！建议耐心看完，没人叫你去炒哪个房，只是想从社会的角度、长远的角度来看看买房这件事。
时光飞逝，已近年尾。多年以后，当人们回顾中国楼市2021，大概会冠以“里程碑”的抬头，头名房企暴雷、周期概念消解、房地产税加速、只涨不跌的神话戛然而止；
不光楼市，金融市场、互联网企业、教培行业、娱乐圈的整顿都在诉说着中国迎来转型；
而这一切的发生，不得不说与七普数据发布有着莫大的联系。
去年，假使你问中国将来面临的最大挑战是什么，笔者会在疫情、国际形势、经济转型、两岸问题里莫衷一是，但在七普之后，笔者会很笃定地告诉你是人口问题，人口问题不只是出生率的问题，是涵盖了新生人口、家庭组成、产业人口、超老龄化的结构问题，是终极的社会问题。
如果有心观察今年所有的政策，可以看到国家频繁的发力，“离婚冷静期、放开三胎、多地试点生娃购房补贴、生育补贴、延长产假”，连环的政策能让人感受到执政者的急切，同时在多次会议中多位高层领导也提及我国未来要“从效率为王转向公平兼顾发展，在本世纪中叶使全局呈现橄榄型的社会结构”，而要做成这点，一要保证人口增量，二要重构分配。
为何如此焦急？因为未来的人口形势真的严峻，但未来二三十年才会令人痛切的结果，现在大部分身处其中的年轻人并不能感到危机，甚至没有概念。
笔者今天想聊聊这份痛切，专门写给90年后出生的年轻人，就从每个人关系最直接的养老现实切入，同时谈谈“以房养老”这件事。
而如果您是70、80后甚至更前，本篇有非常多的描述会不符合您的时代经验，未来的遭际和90后也不重合，无需参考，笑看风云。
要是你去过日本旅游，大概见过这样的画面，满头银发的老人在各种岗位上颤颤巍巍地进行劳动，如果笔者说这也是中国90后、00后的一代人老去将面临的局面，你会不会感到惊讶？
▲近年出生率、人口、结婚对数、离婚率图
2021还未过去，根据2020中国统计年鉴和2021的七普数据，连续7年的出生率、结婚率之低，男女性别比例、离结比之高，可以说年年刷新记录，甚至自然增长率跑输了日本，大量省份的新生儿出生率在4年内跌去了30%多；
新增总量先不谈，结构趋势还很不乐观，2020我国一代户（即同一辈人居住或单身居住落户的情况）比重已经逼近50%，比10年前普遍抬升10%，今年极有可能反超，而涉及到具体各个省份，北京、上海、浙江、东三省均超过56%；
▲全国及部分省份10年一代户变化情况，中国统计年鉴2020
这两组反映人口总量和家庭结构的数据，再结合各省份之间的人口流入情况，可以清晰地推论以下事实：
以东北为代表的大量省份空巢化严重，发达地区人口流入，但家庭结构在变小、人均寿命在拉长，独居的老年人、年轻人的家庭量和比重都在上升；
如果再把这个模型放在时间的横轴上+30年，可以轻易的得到这样的结果：
整个国家的人口结构呈现上大下小的倒金字塔型，大量的城市败落，而如今人口聚集的城市会保持强度，唯一的问题是整座城市的平均寿命仍然在上升，虽然有人，但是挡不住老，创新驱动力下降，经济活力衰弱，经验性、服务型行业的内卷会加剧，整个社会会变得极端而又保守，这也是为什么哪怕是人口流入也还是不如新生人口增长的原因。
其实这种分化早就在农村地区发生了很多年，如果你看过早些年的《东方时空》、《焦点访谈》，荒村老人的人伦惨案一再上演，只是农村这一中国人乡土性的载体在狂热的现代主义城市化中被忽略了无数次，沉默了无数次。
如今，分化轮到城市了，从乡镇到三线，从内陆到沿海，从北方到南方。
| PART 3 |
那么在这样的未来面前养老会怎样呢，而为何笔者专写给90年代后呢？且听分解。
我国的养老体系有三大支柱，社保、企业年金、个人养老保险。
很不幸的，第二支柱，企业年金在我国是许多国企和事业单位的专属，大部分民营公司压根不交或者曲线操作；
第三支柱，国民个人投保意识薄弱，有也没有规划，商业保险行业的良莠不齐也是令人望而却步的重要原因；
所以实际上我国目前的养老制度基本全靠第一支柱——基本养老金制度，在退休的时候每个月领到的钱分三块，基础养老金+个人账户养老金+过渡性养老金，过渡性养老金是96年参加工作的人才有，基础养老金=退休时上年度行政自治区在岗职工平均工资*（1+个人平均缴费指数）/2*缴费年限*1%，个人账户养老金=个人账户累计存储额/计发月份；
很复杂，但是笔者可以很负责任地告诉你三点，其一是省份的差异在领退休金时差异巨大，其二是绝对不够用，在杭州这样的城市只能满足比活着高一点点的生活水平，其三基础养老金的统筹账户池子是“现收现付”的，即年轻人工作交钱发给当今的退休老人；
华点来了，当某地的年轻人远少于老人，社会平均工资也没有爆炸性增长的时候，怎么办？
中国社科院世界社保研究中心在19年发布的《中国养老金精算报告2019-2050》详细地算了这笔帐，重点数据及图表如下：
1、未来30年制度赡养率翻倍，从37.7%上涨到81.8%，就是2019年2.6个年轻人赡养一个老人，2050年1.2个年轻人赡养一个老人；
▲2019-2050城镇居民赡养率趋势
2、全国城镇企业职工基本养老保险基金当期结余从2028正式转负并加速跳水，2050年这个数字预计负16.73万亿，而目前已有16省当期结余为负，依靠优势省份转移，即中央调剂；
▲2019-2050全国城镇企业职工基本养老保险基金当期结余趋势
3、累计结余将于2027年达到峰值并在2035年耗尽；
▲2019-2050全国城镇企业职工基本养老保险基金累计结余趋势
4、目前低于中央调剂警戒线的省份共有5个，分别是黑龙江、青海、辽宁、吉林和内蒙古；其他11个省份介于基准线和警戒线之间，分别为浙江、陕西、河北、甘肃、广西、江西、湖北、宁夏、兵团、山东和上海，也就是说很快这16个自治区要全面依靠中央调剂养老基金。
5、目前有部分国企股权质押填补养老金空洞的问题，即财政投入、投资增值和2.4万亿元的社会保障战略储备基金，但30年后...相信是一回事，未雨绸缪是另一回事。
6、所以延长退休已成定局，如图是2019两会达成《人力资源和社会保障事业发展“十三五”规划纲要》的具体方案，当时预计2020实行，后经16省征询意见人社部开始重新设计方案，笔者看了几个版本，无论哪种，从90年后出生开始，无论男女均是65岁的退休年纪，即女性每三年延长一年，男性每6年延长一年。
▲2019版延长退休方案
写到这里，我想笔者已经点出了90后这个群体的尴尬，70后赶上了改革开放，80后赶上08年和15年的房价暴涨期，而90后能实现财富爆发的途径只集中在极少的几个行业的上升期，且门槛颇高，作为计划生育的尾巴又是延长退休顶配第一代，在2035-2045累计结余转负的头10年，战略保障基金还能保80后退休10年，而90后退休时，不夸张地说，养老最难的一代人。
▲NHK超老龄化社会纪录片《无缘社会》
笔者可以很负责任地说，大部分90后必须要为养老开始进行抗风险的规划，越早关注商业养老保险越好，对现金流进行储蓄理财，同时终身学习使自己年轻时的收入锚固在高位，不然大概率我们这代人晚景艰难。
| PART 4 |
说了那么多，那90后养老的严峻形势和买房有什么关系吗？
同为90后，笔者和同龄人说些体己话：
1、养老靠自己从我们这代人起不是空话了，无论结不结婚生不生娃都无所谓，但是必须在退休之后留下每个月固定的可观的现金流和一笔大储蓄，而无论居家适老化改造还是去好点的养老院都价格不菲；
2、为了这笔现金流，你要开始进行有计划的扛通胀储蓄。可以炒币、做股神、选基金、定投保险、跳槽进大厂、进大型国企等等任何手段，不一定要买房，只要保证年老的时候有一笔钱；
3、2中这些手段如果你不行，买房依然是所有手段里风险最小智力要求最低的扛通胀储蓄。现在买房对年轻刚需万般不友好笔者都知道，投资价值丧失、倒挂小、总价高、户型大、质量差、买二手做接盘侠，可你有更好的不当韭菜的办法吗？
4、分化来的时候一定要买对，选对城市和位置。笔者不会推销杭州，武汉、成都、宁波、重庆、无锡这些地方都有机会，当然不能否认杭州从养老的角度依然是最好的标的之一；
其一，从养老的角度，浙江省的社会平均工资全国第三，净流入人口全国第二且唯一省全地级市人口正增长，这意味你老去的时候每个月领的钱更多，并且年轻人的赡养率更高，杭州作为省会成长期更长，衰老更滞后；
其二，从土地的角度，30年后，在超老龄化社会，你现在看到的摩天大楼、豪宅楼宇都会老化，热火朝天的互联网不再新兴，产业进步缓慢，房子只是有个顶的混凝土块，决定资产价值的会回归到城市地段，是土地价值，就像清波门旁边的豪宅什么饼都没有，永远是核心资产，杭州“卖地王”的桂冠戴了三年，不是量多，而是被资本定价更高；
其三，从人的角度，笔者不会拿着所有新城板块的规划图告诉你发展欣欣向荣，笔者设计出身最不信就是产业规划，让你买未科、云城、拥江和外溢板块，哪怕是二手房，只因为年轻人多、薪水高有购买力，而萧科笔者会劝你再等等；
如果有一天三江汇上轨道了，或是萧科实打实了，机器人、康养医疗、材料、储能研发这些公司能聚集起年轻人的时候，笔者也会劝你去追逐；
道理是什么，是产业越年轻越有活力附加值越高，买的房子在未来越能扛风险、高估价、好出手，无论是卖还是未来租或是做养老FOF基金都更有保障，而对老年人来说，现金流是最重要的安全感。
总结，我国目前90%以上仍然是居家养老，7%是社区养老，而真正在做商业养老地产的不到3%还有大量骗局，90后别期盼“养儿防老”了，孩儿自身难保，也别轻信在大分化的时代开启时，某个山里某片海旁会有什么保值的康养住房，那只是海子的诗。
不要月光、关注保险、有办法赚大钱就去、没办法安心守在一线、强二线最核心的地段和外溢板块，有新房买新房，买不到二手杀价买得起就上车，杭州买不起就去宁波、宁波不行就无锡、武汉、成都，笔者没有教你炒房，只是让你把钱放在最大的确定性上，在老去的时候，这是最大的变现保障。
丘吉尔曾这样评论民主代议制：它不是一个好制度，但这是目前我们能选择的最不坏的了。今年过后，买房也是如此。
再过几日就是新年，提前祝读者来年顺心，虎跃龙翔。
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文/一叶 编辑/一叶
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