不可忽视的重磅红盘——申花四兄弟，谁先抢发？| 房叔跑盘No.113
共 8 盘预售公示、登记，列表见文末↓
将要过去的6月，是今年最大的一批改善性红粉盘潮；如果用一句最贴切的话形容，应该是“你方唱罢我登场”；
前脚未科的杭珹中心、望江新城的K11刚摇号结束，紧接着江河汇&钱二的IFC、栖江揽月、观翠揽月又前后脚加入；
而后鸽了良久的奥体独苗傲世邸作为这批改善红盘对撞的结尾收官，也匆匆上场；
中间还夹杂着未来科技城准红盘月咏新辰轩，粉盘板块市北的沁桂轩、咏桂里；
城东的春宸上府、会潮悦府；艮北的翠揽云境，运河新城河映云集；3.6万以上中高改就有10多个；
而最重量级的4万+的改善性板块申花又爽约了；
去年年底三拍华润、伟星华丰造纸厂地块，地上庆隆地块，以及今年首拍滨江庆隆地块，一共四宗涉宅地块，都还没加入战局；
但没有具体上市时间不代表关注度不够，房叔后台咨询的量、购房群不断的信息，表明盯着的人极多，关注度同样高，正所谓：小荷才露尖尖角，早有蜻蜓立上头。
那么，就随我们看看这几个盘的进度和购买的倾向性。
| PART 2 |
可以说决定申花命运的一个是区位，板块紧靠杭州西贵之称的城西文教区，也离老城市核心武林、湖滨也并不远；
不管是城市中心，还是城西改善地缘性的老钱和未科的新钱都很自然的将板块作为首选；
因此，早些年也有杭州徐家汇之称；
另一个决定性因素是综合体配套；
当2010年杭州唯一真正意义上的综合体万象城初露锋芒，Shopping Mall的光环，以及钱新富豪阶层还未全面形成；
而这时针对整个城西新贵阶层完全空白的消费配套综合体，巨无霸城西银泰城的蓝图乍现，乘风破浪才有了真正意义的动力源泉。
还有一个关键因属就是：绿城、滨江、金茂、万科、建发、融信等一波波头部品质开发商相继涉足，甚至部分还多次深耕，都把这里当做好产品的试验场；
持续且足够惊艳的好产品，不断夯实“中央豪宅区”的这个称号的同时；
二手次新房在价格层面，也成为非拥江非战略板块，却能跟钱新等城市城策板块一较高低的特殊存在，且没有之一。
如此一来，成就了城西改善首选申花。
| PART 3 |
那我们先跑起来，首先看板块抢发的杭樾润府；
其实华丰造纸厂一共出让了5宗地，华润一共拿了其中四宗，分别是杭樾润府、万象天地综合体部分，未来华润住宅部分及北面规划商业部分，加上伟星星瓒颂锦府共五宗，大致中间还有三块mini商住用地，见上图。
我们之前曾说过申花的又一次机遇在于华丰造纸厂这块留白；
之所以看好华丰板块，很大的原因在于第一是大申花限价最低板块，仅4.62万/㎡；
其二就是原华丰造纸厂可供开发的1300亩地块上，纯住宅、商住地、商业商务用地、学校、绿化、医疗用地等都有，是个大型的TOD社区；
而且会诞生继城西银泰城、大悦城之后又一个大型综合体——万象天地，还是TOD双铁上盖综合体；
来自拱墅发布的早期整体城市规划界面初步意向图如下：
其中华润拿下的综合体地块与地铁10号线、5号线双铁和睦站衔接（目前规划待公示），计划打造一座万象天地；
不同于亚运村的亚奥万象天地追求潮流和时尚，华丰万象天地由于造纸厂的工业文化底蕴和运河文化，会更偏人文、艺术、生活气息。
预计地块东南角还有一幢高耸建筑，未来将成区域地标，规划效果图长这样：
商业部分，预计会规划有室外步行街，设计初步意向图如下：
众多地块中工程进度最快，预计7月初（销售口径）上市的是商住地块，也就是TOD综合体西北地块——杭樾润府，华润综合体地块规划未出，也未动工，具体位置见下图：
而已出规划的杭樾润府地块正是这个大型社区拼图中的住宅组团。
东边规划纸厂路，南边规划轻萍路（向南到和睦地铁口仅约400米）、西边是湖州街（街对面是正在扩建的莫干山路小学），北边隔规划和丰路与星瓒颂锦府相邻；
其中1、2、5、6、8、10六栋进度基本达到预售标准，有可能一次性全开，如果这样，中高社保也有机会入围。
| PART 4 |
产品面上：建筑设计由GOA大象设计，外立面可以参考春风金沙、春月锦庐典型的超扁平+大窗墙比+超纤细边框风格，大气通透。
但是遗憾的是，据销售人员介绍， 1-2层外立面是铝板、石材组合外，大体立面为普通的真石漆+玻璃材质，大户型及其他楼栋局部架空层设计。
▲户型分布仅供参考，以开发商公布为准
小区总建面约约17.7万㎡，规划10幢24-27层高层，其中4、9#楼为公租房，可售8幢约645套。
内部配置较为常规，绿城盘常见的泳池本项目为维护费用更低的景观水池；精装部分据销售口径：中央空调、新风、地暖三大舒适系统；带洗碗机的厨房三件套都会有；
户型面积段为约115、140、173㎡，整盘占比分别为38%+38%+24%；
左右滑动查看更多
▲户型图仅供参考，以开发商公布为准
约115㎡三开间朝南，亮点是双联阳台有约6.8米，其他部分中规中矩。
约140㎡户型为三房朝南的四房设计，双阳台分区设计，客餐厅预留储藏间，功能性四房对于多家庭成员的家庭来说，是主流需求；；
约173㎡户型典型的大面宽横厅类四叶草户型，面宽做到约14.3米，横厅尺寸不小且比较方正，没有过多开门干扰，还设计有一个储藏空间，总体均衡性不错。
三种户型的跨度大概是25-33㎡之间，起步套均门槛约530万，相对区位来说，如果没有强力分流，社保排序大概率要中高社保；
如果首开500多套，能适当减缓社保比拼压力。
| PART 5 |
星瓒颂锦府是伟星房产在杭州首个住宅项目；
母公司伟星集团旗下有两家上市公司：伟星股份、伟星新材；最有名的要数大名鼎鼎的建材业（伟星管业），集团目前涉及服装辅料、新型建材、光学制品、房地产、水电、金融投资服务六大主要产业。
星瓒颂锦府在杭樾润府的北面，东临规划纸厂路；
南邻规划和丰路与杭樾润园相邻；西临湖州街；
北面隔规划道路与西塘河相邻，河对面是桥西运河中央公园及运河大剧院（见上图）；按照规划沿着纸厂路，一直到西塘河，则会打造成漫步式商业街区。
星瓒颂锦府业主和行人还能通过跨越西塘河的步行桥，走到运河大剧院和运河中央公园，这样的话就满足了办公、居住、购物、休闲于一体的生活需求。
星瓒颂锦府总体量约23万㎡，由15幢高层构成。
从流出来的效果图来看，外立面以运河流动的曲线之美为灵感，高级灰色调，辅以香槟色双线条，顶部双层挑空，侧面弧形收尾；
再加玻璃、铝板、涂料等丰富的材质，酷似杭源里的超流体建筑概念，呈现出独特而又丰富的韵律感、质感，有望在全直线条的建筑群中脱颖而出；
至少图上看上去显得很高级，至于最终的效果如何，还要看施工和用材质量。
从沙盘和流出的效果图能够看出，下沉式室内泳池、慢跑道、童玩天地、泛会所等高端设施会比杭樾润府更丰富。
星瓒颂锦府工程进度要略慢，目前销售口径是要在8、9月首开；
▲户型分布来自网络，仅供参考以开发商为准
主力户型面积约为108、128、139、177㎡；
目前1、2、7、10、12#基本在8-9层左右，如果首开这几栋，仅1#楼有108、128㎡的中小户型，入门门槛相对杭樾润府来说，会稍高一点。
左右滑动查看更多
▲户型图过程稿来自网络，仅供参考，以开发商公布为准
就户型过程稿略作分析：约108㎡户型与杭樾润府115㎡空间布局相似，但是门槛低了6-7个㎡；
约128㎡户型为两房半朝南户型，南向大阳台，侧面飘窗，可以参考一下翠揽云境约126㎡户型；
约139㎡分两种，一种是四开间朝南的大面宽户型，可以参考湖境天宸里，非常适合喜欢南向卧室的购房者，而且卧室数量和大小比较均衡；
另一种是约139㎡三房朝南双阳台户型，更适合喜欢双向采光的购房者，总的来说两种户型各有千秋。
约177㎡户型则在139四开间户型基础上进行放大，横厅的感觉至少在户型图上看着非常舒服，而玄关和储藏室的设计也非常贴心，应该说星瓒颂锦府在户型上还是下了不少的功夫。
| PART 6 |
2021年12月土地三拍中申花还有一个宅地，就是地上庆隆项目，地块位于余杭塘路和登云路交叉口西北角，西、北面有河道环绕；
距离地铁5号线萍水街站和城西银泰城、大悦城都在约1公里。
周边教育配套有杭师大文晖实验学校、杭州市锦绣中学(民办)等；
目前还在桩基工程见上图，预计至少要年底才能入市；
地上项目规划容积率2.2，总建筑面积为约13万㎡，可售建筑面积为约9.1万㎡，规划12幢住宅＋2幢公租房，报批效果图上还规划有部分洋房和小高层。
另一个2022年4月杭州首拍，滨江竞得的庆隆地块，位置就在育才登云小学登云路一路之隔，隔壁就是在建红盘滨融府；
距离地铁10号线北大桥站约600米，距离5、10号线和睦站约800米；距离大悦城仅400来米。
周边教育配套有育才登云小学、杭师大文晖实验学校、杭州市锦绣中学(民办)等。
该项目规划总建筑面积为约9万㎡，可售建筑面积约为6万㎡，根据公示，规划10幢住宅，看效果图，有蓝宝石景观水池等滨江标志性景观节点。
目前还处于土地平整阶段，桩基陆续进场，预计至少年底才能入市。
| PART 7 |
虽然华丰造纸厂板块非大悦城、城西银泰城两个以综合体及学区为基础的申花核心板块；
但依托万象天地Tod综合体，以及整体城市更新后的未来界面，非但不输两大综合体板块，反而更加统一、等级更高；
唯一的缺憾就是目前覆盖的学区是和睦小学+启航中学的配置，相对来说是短板；
如果首置考虑学区的购房者并不是最佳选择，但如果在大申花紫金港板块、或育才登云有套带学区的老破小，同板块增购型改善购买则非常适合。
至于未来价格预期，可参考的一个是，申花二手价格天花板大悦城周边板块：加持育才登云学区+综合体配套，次新房锦绣之城挂牌均价约10.1万/㎡、宜和园约9.8万/㎡；
第二个是和睦站四兄弟西江月、臻玺、珑玺、天銮，二手挂牌均价在约7-8.58万/㎡之间；
至于杭樾润府、星瓒颂锦府的产品力，特别是精装部分自然不能跟非双限时代的锦绣之城、宜和园相比；
最终短期价值可能在两个小板块次新房价格之间，但是也要看交付后的市场走向，但无论怎么看倒挂还是挺可观。
参照之前滨融府套均600万起步，最低1.58%中签率和顶格社保，春月杭宁府最低4.15%中签率来看，如果维持现行摇号规则，没有对撞，大概率还是高社保局。
地上庆隆项目小板块略为吃亏，有可能是申花相对好摇的楼盘；而滨江庆隆项目依靠目前申花价值天花板小区域优势，大概率也难摇。
2022杭州地铁楼盘图（6月版）
赢取条件：留言，且被移入精选、点赞数超过5，请加房叔个人微信hangzhoufangshu10获取。
房叔说 | |
房叔选房 |
杭州国际金融中心 春宸上府 滨萃悦府 风荷叠翠府 |
点个在看，让房叔更好看。