近2万套刚需大礼包冲击市场！共有产权预习系列一 | 房叔说No.572
近期，杭州第一个共有产权房小区历史性开售，位于下沙沿江的沁香公寓开盘，5幢高层407套房源入市。
首先，让我们解剖这只麻雀，看看共权房申请有何要求，申请沁香公寓须同时符合以下4项：
1.主申请人为经杭州市分类认定的ABCDEF类人才或经钱塘区委人才办认定的QA、QB、QC、QD、QE、QF、QG、QH类等区级人才（人才资格认定时间应在2022年 12月 3日24时前，且处于有效期内）。
2.主申请人具有市区（含上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、余杭区、临平区、萧山区、钱塘区、富阳区、临安区，下同）户籍或持有市区范围的《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》（港澳台同胞需持有《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》，外籍人才持《外国人永久居留身份证》或《浙江省海外高层次人才居住证》）。
3.主申请人在钱塘区工作，与市、区用人单位签订劳动合同，并缴交社保或个人所得税。
4.购房家庭在市区无房。
简单说，至少区级人才，无房家庭，在本区上班交社保，落户或有居住证。可以说就沁香公寓单盘而言，是较为典型的“职住平衡+人才特供”模式，对其他共权房申请条件有一定的参考性，当然，各区各盘情况不同，需根据正式公示信息甄别。
紧随而来，拱墅、余杭、上城分别官宣一宗共有产权房项目，许久未有动静的之江未来社区也跟上公示了地块内共有产权房的规划信息，让广大刚需期盼已久的共有产权房终于热闹了起来。
截至2022.12.10，杭州10区共划拨23宗共有产权地块，其中不乏滨江核心区、西湖区地铁盘、拱墅区现房、上城学区房的优质地块，统计及进度信息如下表（建议收藏）；
▲共有产权房地块项目信息统计表
根据统计，目前已划拨土地将建近2w套房源，以刚需为主，涵盖一房刚需到大面积改善的面积段。
一般规划公示后4-6个月开工建设，因为大地块不多，一旦开工明年年内能达到预售条件的房源会在1-1.5w套，当然，达到条件是一回事，真要开还需与商品房市场有所博弈。
房叔公号持续关注各共有产权房进度，从本篇开始不定期更新共有产权房系列，选取高性价比地块实地探访，以便购房者提前认知，积极把握。
系列一，笔者选取产业人口多的大城西开始，余杭3地块与西湖区3地块。
西湖区三块地分布在三墩北及之江，余杭区地块分布在闲林及良渚新城三墩北。
三墩北独占三元，如下图，分置文理二小东西两侧，西湖区三墩北双地块位于河岸两旁，极有可能是文理二小的学区，而余杭区三墩地块大概率是良渚古墩路小学。
西湖区双地块利好在学区、河景及小区占地大，日后会是整体性强的综合大盘，参考相邻同学区、临河的吉鸿嘉苑望昕苑的二手挂价在3.1w/㎡，实际成交在2.5-3w/㎡；当然，同区域新建商品房价格会高一些。
余杭三墩地块的利好在于紧邻古墩路，去西田城、自在城商场及2、4号地铁口通勤更便利，公示规划已出，为6幢20-21F小高层的小区，参考对街海上海二手挂价在3.6-4w/㎡，实际成交3w/㎡出头较合理。
以其他已有公示的共权房价格看，因为是毛坯和保障性质，普遍会在板块限价基础上打8-85折，每平米价差达到5k以上，由此推断，该三块地的价格预计会在2.1-2.3w/㎡。
三墩北坐落宣杭铁路以北，是较为典型的刚需板块，10-20年左右房龄的小区为主，少量5年内次新房集中在高速以西，因为在宦塘河水域，生活的小环境和舒适度还是不错，目前星洲二小、文理二小、嘉绿苑景汇的教育资源较为突出，但实际考学成绩仍需时间检验。
总结而言，该三地块能供应4200+套共有产权房源，尤其西湖区两地块，可仅用40w上下的首付比例上车西湖区学区房，或有可能会捆绑“职住平衡”的摇号规则，对本地客、主城通勤及云谷通勤的刚需来说，绝对值得。
| PART 3 |
西湖区另一地块位于之江，近日刚刚公示，716套6幢高层，图上看在12-20F之间，属于中等容积率产品，预计面积会兼顾改善，价格在3.1-3.2w/㎡毛坯。
▲之江共有产权房效果图及平面
地块位于规划80万方的之江未来社区之内，是职住平衡和TOD上盖综合性未来城市样板社区，南侧居住片区空间原型取自江南里坊，非常符合之江慢生活的气质；
▲之江未来社区
地块沿南侧云河街，北侧是邻里中心，南侧对街是浙一之江院区及明年年中开业的西投银泰，目前临近学区是求是之江二小，将来未来社区之内有配建学校；
▲之江共有产权房地块及周边
不仅如此，该地块距离6号线地铁口1km步行可达，同时获批地铁4期的12号线在之江未来社区西北方向预计会有一站点，2km到达西湖银泰，距离江边也仅有1.5公里，江岸边到袁浦农家乐是吃江鲜看日落的好去处。
▲之江共有产权房地块及周边航拍视角
总结而言，之江未来社区是之江绝对的核心区块，链接之江与双浦、袁浦，富阳及滨江的中枢位置，共有产权房预计3w头的均价对滨江上班的上班族是极大的实惠，有12号线加持，未科及云城方向也仅需9-10站可达。
一条地铁上下班，医院、学校、商场、溜娃的地方都在家门口，1公里多散步到江边，杭州就是这个味道。
| PART 4 |
余杭另两宗地坐落闲林，一宗毗邻闲林中路，挨着闲林老街和闲湖城，另一宗在棠梨家园正南侧联荣片区。
两地块具体方位如下图；
▲闲林共有产权房地块
两宗地块条件可以说相去甚远，一宗在镇中核心区位，一宗则在联荣片区。
镇中地块项目规划6幢7F洋房，面积段在60-140㎡，共计262户，预计最低首付39w，少有的洋房项目；
▲闲林共有产权房镇中项目航拍视角
正对主干道的南侧会有些噪声影响，百米开外就是闲林老街，烟火味还是十分浓厚。
联荣片区地块密度高很多，16幢9-14F的多层及小高层，共计739户，面积段在95-125㎡，预计最低首付30w。
▲闲林共有产权房联荣项目地块航拍
尽管面积段和层高不错，但地块本身的基本面就要差不少了，西侧是西郊监狱，北侧是回迁安置房，西南侧是良睦路隧道口，正南的山景还有高压电塔，能把不利因素叠到这个程度的地块也是少有，不是非常缺钱着实不推荐该盘，只为自住的感受也不会太好。
总结而言，闲林作为刚需板块王者，镇中共有产权项目可谓王中王，极适合云城及未科通勤的小年轻，作为来杭州头几年的第一套自住房有相当的性价比；
与之相比较，联荣项目除了首付和大户型会有极小的便宜、小环境相对安静外并没有太多优势，反而地块周边不利因素环绕，并不推荐。
| PART 4 |
▲之江未来社区概念方案效果图
在2022的第四季度，职住平衡的落地与共有产权房的加码，昭示着房地产从单轨到双轨制的加速切换，城市化转型阶段的前兆已来；
当然，从另一个层面说，楼市加剧分化、人群殊途同样正式进入了快车道；
房住不炒的共有产权房大规模入市，将对所在区域以及同类可替代商品房、二手房产生较大的冲击，影响不仅大而且深远，不可不知。
三岔口，刚需向左，改善向右，普罗大众，各分红尘。
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