产品同质潮下，豪宅、改善、刚需新房还有什么差异？ | 房叔说No.585
不知道大家有没有关注过杭州近年的新房产品演化？ 相信大多数读者就算没有精力、时间和条件去观察，但也一定能够发现一个事实，杭州新房的产品力在大幅下滑。 具体表现出来、最直观的便是实际装修标准的劣化，因为这是新房在售阶段能够最大程度展现其产品力的一个方面。 新房销售阶段，外立面你是看不到的，景观也是看不到的，大部分新房的公区也只能看到楼幢入户大厅、及标准层的电梯厅。 相较之下，室内装修是无论如何都要在销售期间对外展示的。 实体样板间的规范要求下，样板间的好坏直接决定了购房者对新房项目的评价高低，可就算如此，当下新房也普遍摆烂。 豪宅不豪宅、改善不改善、刚需是真刚需。
4.5万+的改善，曾经的新房是应给尽给，什么大理石地面、博士的厨房电器、玄关柜、电视背景墙都不会缺失，而现在呢？ 给个电视背景墙就了不得了，就算给了也多是简单的普通岩板一面墙，复杂精致的造型就别想了。 即使是5万+的纯改善，目前的新房也同样蛮离谱，瓷砖地面都上来了，更别提其他诸如电器、洁具等配置，看似高配品牌实则工程款。 6万+的豪宅呢？其实比改善+也好不了多少，普通品质大理石地面加上、电器升级一下，其他大多也就没了。 部分刚需房其实反而有些惊喜，特别是某几个本土大品牌，基础的硬装虽谈不上高档，但施工工艺及观感还算不错，滑坡反而不算严重。 当然这是靠谱的开发商，不靠谱的开发商，比如奥体某新盘，表面上装标4500，实际观感还不如本土房企3000元装标的刚需房。 离谱是真离谱，卖的好也真是卖的好，谁让人家拿了块好地，躺赢。 这还只是内装修，更多看不到的方面，新房更是能减即减，比如景观。
| PART 2 | 景观不同于外立面、和装修，一个是面子，一个是里子，但实际上，景观某种意义上比内装更里子。 因为景观是业主不能自行升级改造的，内装大不了敲掉重装、或增配改造，景观做差了，那是挽救不了的差，且景观是承载生活的第二空间，品质不好看着糟心、体验更不用说。 现在的新房呢？景观同质超乎想象，简单的对比下成本数据吧。 曾经的改善楼盘，景观单方造价普遍能够过千，而现在品牌房企的刚需项目景观标准普遍500元、改善600至700元，豪宅再高一些，800元差不多了，再好一些的标杆作品，1000元顶天了。
说真的，现在的刚需项目和改善项目景观真的差距不大，如果品牌房企的刚需项目是60分，那么改善差不多就是70分，边际改善非常有限。 不信？你们多看几个同期交付项目，尤其是某几个重仓杭州、产品面覆盖完整的本土房企项目，刚需、改善傻傻分不清。 再看看外立面，刚需就不用说了，肯定优先上真石漆，再差一些的上涂料，改善呢？ 相信你们也或多或少知道，杭州4万至5万档新房开始全面真石漆化，良心一些的给上到局部铝板，比如三面铝板、北立面真石漆涂料。 所以刚需和改善的差异，在外立面上是不是过于同质了？都用真石漆，改善还有底气说自己是改善？ 至于豪宅，曾经的石材就别想了，能四面铝板就已是良心项目。 面子和里子都已如此，不被关注的公区、门窗等就更不用说了，所谓改善和刚需真没什么太大的区别。
或许就是改善铺的砖大一些，刚需小一些，改善摆了点公共摆件、刚需没摆件而已。 这也就是为什么个人今年都不大愿意去看新房项目的原因，太千篇一律了，能有闪光点的新盘凤毛麟角，尤其是所谓的改善、或豪宅。
反而是刚需，本土房企的刚需房，在低预期之下偶然能蹦出一些惊喜，比如滨江的工程质量，绿城、大家、万科的设计和审美。 在此也想再次提醒各位读者，买房该买大品牌的还是要大品牌，起码它们的下限更高，特别是刚需楼盘。
| PART 3 | 过去的2022年，杭州新房无疑是经历了从未有之的产品同质化浪潮。 刚需、改善、豪宅的差异从来没有这么小过。 以前听过这样一个调侃，大众只有一款车——高尔夫，加高就是途观、拉长加个尾箱就是迈腾、途观放大一些就是途昂、迈腾拉个皮就是CC。 现在杭州新房恐怕也不过如此吧，刚需plus是改善，改善plus是豪宅，这样想想品牌房企的刚需盘住住也蛮好。 它们之间最大的差别是什么？恐怕只剩地段，和地段附加的一系列城市资源吧。 2023或许这样的现象能有所改观，毕竟新房不再是单纯的卖方市场。 下半年以来，拼产品力的迹象也有所增加，部分预期市场竞争力不够强的项目开始做加法，如增加一些额外装修配置等。 而2023，至少当前市场还未反转，市场预期不会太好，房企做好产品的基础也就出现了一点。 产品同质的根源之一，限价短期退出的概率也不大，既然持续限价，是否进一步加强品质条例？就比如余杭。
勾庄、未科、云城等区域中心的宅地都设定了公建化立面条例，这样的利民政策能否复制至主城？让主城人民也都住上不会掉立面的房子？ 2023，期待一个更好的，产品力不再那么同质杭州楼市。
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2022杭州地铁楼盘图（11月版）
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