天街房、地铁房、当红地段...拱墅+上城大礼包，共有产权房预习系列三 | 房叔说No.588

共10盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

12月初，杭州第一个共有产权房小区历史性开售，位于下沙沿江的沁香公寓开盘，5幢高层407套房源入市。

申请沁香公寓需满足四项条件，至少区级人才，无房家庭，在本区上班交社保，落户或有居住证。借解剖此“麻雀”可对其他共权房申请条件有一定的参考性，当然，各区各盘情况不同，需根据正式公示信息甄别。

▲沁香公寓鸟瞰效果图

随即，房叔公号统计了截至目前为止的所有共有产权房地块，根据统计，目前已划拨土地将建超2w套房源，以刚需为主，涵盖一房刚需到大面积改善的面积段。

▲截至年底共有产权房地块项目信息统计表

接着，房叔将跑盘遴选较有市场价值的项目地块，为广大消费者做提前布局，毕竟这种“实惠”只留给有准备的人。

前两期，走访了西湖区、余杭区以及滨江区：

本期介绍主城区的上城与拱墅的共有产权房项目。

| PART 2 |

系列三，涉及拱墅两宗地块及上城区三宗地块，拱墅两宗相距不远，均位于大运河新城，上城则分散在笕桥、艮北牛田及九堡。

拱墅一地块位于康和嘉苑北侧，邵逸夫医院大运河分院正东侧，原电厂热水河边，距离4号线平安桥地铁口及平炼路工业遗存走廊直线距离不足1km，实际步行路程1.3km，约15分钟。

▲电厂热水河共有产权房地块

该地块公示信息显示，总用地面积55.65亩，总建筑面积158697平方米，主要建设内容为3栋14层楼、1栋15层楼、9栋17层楼高层住宅，涉及总户数1000户，共有83方、93方、100方和120方四种户型，主打刚需和小型改善。

▲电厂热水河共有产权房鸟瞰及平面图

地块三面环水，大运河滨水公共空间整治多年，杭钢河、热水河边的小环境非常不错，驿站、小公园、休闲设施不少，加之医院及不远处地铁的加持，运河湾商业综合体的建设，整体的居住氛围良好；

▲电厂热水河共有产权房小环境及周边

同时，预计43w起步的首付非常便宜，适合4号线、15号线沿线及拱墅上班的通勤族，现场走访看已在施工中，明年年内首开完全具备预售条件，刚需可冲。

另一宗地块位于铁路北侧，十四中附属学校西侧地块，12月才进行的房屋性质转变，目前已是准现房状态，案名为清正源府。

▲清正源府共有产权房地块位置

清正源府总共8幢，面积段在47㎡-97㎡，16-21层准现房，预计最低首付仅35w，随时具备开盘条件，据说会在6月；

▲清正源府共有产权房实拍

至于项目周边，配套着实没什么，定位是纯刚需项目，平时运河逛逛，给孩子读书挺好。

▲清正源府共有产权房地块周边

总结，拱墅的供地集中在大城北及申花，以运河湾为核心的沿河带状片区会是以后大运河新城的主体，规格高有15号线、4号线和运河加持，围绕此展开周边的生活地块虽有一定成长性但投资属性并不强，偏重生活街区的营造；

该两宗地块显然推荐前者，配套齐全地铁口近，小环境好。

| PART 3 |

上城区三宗地块两宗已公示方案，另一宗已是准现房状态具备销售条件。

笕桥地块位于横塘景苑北侧，备塘河以西，同协路东侧，距离笕桥机场、笕桥铁路站及留石高架很近，所以现场感受并不好，城乡结合部状态明显，且噪声影响较大。

▲笕桥共有产权房地块位置及周边

地块方案已公示，容积率2.3、绿化率高达36.9%的小区共规划了10幢15层高层住宅，底层架空同时，小区西北侧还设有邻里中心，楼幢顶楼层高2.95米，其余楼层层高3米，较为舒适。

▲笕桥共有产权房平面及鸟瞰图

小区规划675套住房，面积段在90-135㎡，预计最低首付47w。

总体来说，地块位置非常一般，周边除横塘景苑一个回迁房小区外主要都是农居自建房，尽管方案花了心思，奈何地块附近又是铁路又是机场又是高架，会是一个内部居住性尚佳，但周边不利因素明显的项目，胜在价格便宜，交通还算便利。

牛田单元共有产权房地块是上城宝地，项目位于艮北新城，距离江边1.7km，距离江河汇2.5km，地块西侧还紧贴有水系的市政绿地，比一堆商品房地块条件都好；

▲牛田共有产权房位置

因此，公示方案规格显然也较高，7幢15-16F围合式小高层小区，底层架空、自带中央水系，共计仅364套房源，面积段在96-139㎡，到了舒适改善的面积段，甚至从效果图判断会有一面的立面以铝板为主；

▲牛田共有产权房鸟瞰及沿街效果图

项目周边交通便利、配套资源丰富，距离地铁1号、4号线彭埠站1公里，半径2公里范围内有元宝塘公园、李宁体育园，商业配套包含招商花园城、万象汇、东站西子国际等，还有多个中小学；

▲牛田共有产权房周边

最后，最香的当然还是预计64w的最低首付，在周边4.44-6w+/㎡的商品房地块旁出这么一个骨折价，虽然有空港高架的噪声不利因素，但瑕不掩瑜，如果购房资格限制不多会是毫无疑问的香饽饽。

九堡共有产权房项目地块位于客运中心以西，国芳天街正北，目前已是准现房状态，6幢有5幢已结顶并且1月还在施工中，24年初就能交付，几乎锁定2023入市兼上城区首个开卖的共有产权房项目。

▲九堡共有产权房区位

周边小环境已非常成熟，地铁1号线、9号线、城东医院、阿里体育公园、金海城购物中心及明年将开的国芳天街全部步行可达，距离江边和上城天街也就两公里，实测开车20分钟到武林门，居住佳、生活方便有烟火气；

▲九堡共有产权房周边

尽管在客运站和回迁房边，人员较杂，但“汽车站”这种功能性已非常弱、迟早退出舞台的场站，随着地块能级上升，影响不会太大。

▲九堡共有产权房土地使用条件公示

最为购房者关心的价格，本宗地块共有产权保障住房销售基准价为2.84w/㎡（毛坯），购房家庭产权份额比例为30%-80%，最低首付26w不到的天街准现房、地铁房，香啊！

总结，上城区三宗地块，九堡和牛田项目最为推荐，待入市时只要限购不卡得严绝对值得入手，地段上佳意味着无需担心日后产权回购客户少，迟早转变成纯商品房小区，而笕桥地块不推荐，只适合当地自住需求。

| PART 4 |

2022，职住平衡的落地与共有产权房的加码，昭示着房地产从单轨到双轨制的加速切换，城市化转型阶段的前兆已来；

从另一个层面说，2023楼市加剧分化、人群殊途同样正式进入了快车道，房地产切实地进入下半场。

房住不炒的共有产权房大规模入市，将对所在区域以及同类可替代商品房、二手房产生较大的冲击，影响不仅大而且深远，不可不察。

| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 |

 -END-

文/一叶  编辑/一叶

本文仅代表作者个人观点。本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

2023杭州地铁楼盘图（1月版）

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