房龄15年以上的“老房”，应出尽出 | 房叔说No.590
典型的比如武林的中山花园、绿洲花园，东河一带的万安城市花园，贴沙河旁的檀香园、中大凤栖花园，老城西的南都德迦等等。
这些老房子无一例外都占据了传统共识中的绝佳地段，部分楼盘在当年甚至是豪宅，如今的市场表现却让人大跌眼镜，价格普遍在4至5万之间，中山花园这样的老塔楼单价更仅需3万出头。 当然，不只是这些传统意义上的老中心，在杭州的新中心这样的老房低价现象同样非常普遍。 背靠钱江新城的采荷、景芳，滨江区的一桥、四桥，都存在着大量“不值钱”的老房，且部分老房还并不算太老，有些房龄可能也只有十来年。 城市中心的低洼老房在上海、北京等一线城市或许也会存在，但绝对不会像杭州这样如此低洼，低洼至连地段差好几档的次新都打不过。 任何市场现象背后必有道理，杭州老房不值钱也不会例外。
| PART 2 | 老房的不值钱，最核心的原因便是杭州楼市此前、及未来一段时间内，很长一段时间都处在增量市场。 尤其是近十年，杭州步入了前所未有的城市扩张期，城市框架从西湖一口气向东拉至下沙，向南融合江南的萧山滨江，向北拓展至勾庄、康桥，向西延伸至未科、老余杭。 与城市扩张同步的是住房供应的扩张，特别是新建商品住房的扩张。 根据相关的数据，杭州近些年的新建商品住宅的年均供应总量，大致在10-12万套，2016年甚至一年卖出近16万套商品住宅。 也就是说近十年杭州大致供应了超百万套的新建住宅商品房。
而根据相关数据，杭州所有的产权住宅也不过300万套左右，房龄十年内的品质次新占比超过30%。
且这些新房还并不是单纯的分布在城市外围，杭州中心城区的新房供应量也相当可观。 望江新城、文晖、申花、东新近几年都在持续放量供应宅地，文教、南星桥、桥西、桥东等区域也不乏零星的宅地出现，可以说，近些年杭州中心城区是不太缺新房供应的。 加之限价的持续，一大批没有不可替代的核心竞争力的老房正被快速淘汰。 在可见的未来，这一趋势仍不会有太大改变，原因不仅在于杭州城市扩张还在高速推进阶段，各种新城还有着大片的土地等待开发、变成增量住房。 与此同时，杭州的地段空间格局也在发生着不可阻挡的变局。 以往的杭州是以武林、湖滨、黄龙为绝对中心，而现在的杭州显然在多中心化的进程中大跨步，当下、将来的杭州都讲不再以那些传统城区为绝对的地段坐标。
围绕拥江、城西产业带，乃至北建、东扩等城市战略推进，一大批的新兴板块在崛起、地段在跃升，由此带来了好地段、好板块的超量供给、遍地开花。 既然市场上品质新房、次新供应相当充裕，好地段也在不断生成，老城的地段稀缺性便被快速瓦解。 老城老房的老态的住宅，更与当下迭代过多轮的新房、次新房有着巨大的居住感受落差，故此老城+老房的组合，注定会经历相当长的一段失落期。
| PART 3 | 上文我们没有涉及到一些带有稀缺资源的老房，如附加有学区、历史地理文脉等。
凭借这些短中期难以替代、复制的独特要素，这些老房仍可以在一定程度上对冲新房超量供给及地段格局剧变的冲击。 但不管如何，我们都需要看到的是，学区这一看似不可替代品同样在经历着教育均衡化、和地段变化的侵蚀。
老房+顶级学区的组合，真的不一定能够长时间抗住新房+成长中的学区的竞争。 老城老房况且如此，那些不如老城的区域或板块中的老房，受到的市场冲击大概率只会更为严重。 举几个例子吧。
滨江大家都认可，但滨江区的中心地带却存在着大批量的3、4万+的相对大龄商品房，比如南岸晶都等。
闲林是公认的刚需板块，它市场分化却表现的非常强烈，老房如爵士风情等只需不到2万便可上车，而绿城、融创的次新却能卖到3万+、乃至小4万，丝毫不比勾庄次新表现差。 这样的新老住房的分化差异，当然不止以上两个案例，可以说在杭州全城基本都是如此，就算是望江新城、南星桥这样的顶豪区也有着强烈的表现。 老城老房的落寞只是一个缩影，更多普通板块的老房实际上表现还要更差一些。
| PART 4 | 总之，在增量住宅不断上新的市场环境、及地段格局的剧变下，杭州人定然是逐新的，老房的疲态在未来恐怕也很难得到扭转。 对于我们而言，尽快将一些没有不可替代要素披身的老房卖出，应当更坚决一些。 如果给这些老房设定一个时间期限，大约15年会较为合理，毕竟杭州的商品房保质期总体尚可，一些品牌房企出品至今仍风姿尚存。 可大势莫逆，杭州是座喜新厌旧的城市，喜新城、喜新房。
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2023杭州地铁楼盘图（1月版）
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