二手还有政策性利好？| 房叔问答No.208
问：自己在2018年摇到三墩北西雅图，119平全款，现在自住中，学区是星洲二小+云城中学(紫金港中学分校)，小孩6岁，今年下半年读小学；
另外在2020年摇中杭源里洋房已交付(学区是卖小+大关实验)。
现在的问题是想下半年把西雅图卖了划算住到杭源里，再去摇新房划算，还是保留西雅图？
预算在1000-1300样子，社保略短，或是按照我的情况请老师帮忙规划一下该怎么操作？谢谢。
杭州房叔：单纯学区看，还是倾向于杭源里一些，虽然星洲二小名校分校，但是学区这东西还是需要时间积淀的。
对你来说，出掉西雅图参与新房摇号没有问题，预算还可以，就是社保偏短。建议挂出去吧，如果价格合适就出掉拼运气。
申花、奥体、杭氧这些需要看入围机会，钱二机会大一些，中长线也是看好的。
问：房叔好！我有未来科技城天空之城120方和艮北武林郡90方两套房，目前都不自住，想出掉一套去摇新房，请问出哪一套好？谢谢。
杭州房叔：更看好未来科技城的潜力一些，本身也有大社区的优势，虽然现在未来科技城短暂低估，后续前景还是值得看好的。建议出掉武林郡。
问：房叔您好，我是一个2022年才从北京转到杭州工作的社保婴儿，目前工作在未科大厂，打算长期在杭州发展，所以考虑置业。
我的E类人才大概5月份可以申请下来，现在有杭州户口可以直接买二手房。
之前已经看过华夏四季、河滨之城等，感觉华夏四季的四叶草户型很香，河滨之城在市区且学区更好。
但同事都劝我等人才资格下来后摇新房，看了看感觉比较吸引我的就是申花和未科。
二手的优势就是所见即所得，新房的话应该不会亏钱但是需要等待。
一直关注房叔的文章，发现问答中极少提到华夏四季与河滨之城，想听听房叔对这两个盘的看法，以及房叔对新房、二手的看法。
杭州房叔：河滨之城和华夏四季都是热度较高的项目，问答提及率都高的啊，只是最近几期没有选择涉及的问题吧。
河滨之城整体品质不错，可以兼顾有成长预期的学区，是大走廊均好性较强的项目；华夏四季整体品质也还可以，东侧有一定噪声影响；板块内另外值得关注的是未科三兄弟和天空之城。
总体来看，理论上不排斥淘二手房，但是针对你即将可以获得人才资格的情况，仅建议有明确捡漏机会才主张上车。
毕竟即使二手已经大幅度回落，但基本性价比依然在好的新房项目之下。
如果有时间、精力和一定的判断能力，可以一边淘二手求捡漏，一边等待人才资格。政策面没有大幅度放开的情况下，二手依然是筑底期。
只要人才资格没问题，有限价在后续性价比好的项目还是会有的，耐心摇上车不愁。
问：房叔晚上好。之前听了您的，幸运躲过了短期内高位站岗去年未科三兄弟。现在终于等到我自己拿到e类人才，只看一手房了，想再来问下您的意见。
我的预期总价600～650万，想要买4房。虽然在未科工作，但我不想买未科或者云城，我觉得申花更核心一点，我也觉得申花4.6上下的一手比未科3.6更有性价比，您觉得这么想合理吗？
杭州房叔：申花稳，未科潜力大。这是对这两个板块的基本判断，推文可以翻看一下（未科能否赶超申花？）。
现在经济难局求稳为先，疫情后续影响会有多少依然未知，能上申花的情况下可以优先，毕竟是核心板块。未科可以等等后续新地块项目，位置不错的。先摇申花。
问：房叔，请教一下，我去年底买了运河新城的河映云集，二套，感觉现在互联网不明朗，人口数据持续减少，杭州房价也在持续跌，感觉保本转手都悬，不知道哪年才能转卖，想请教下您对这个是什么看法呢？
杭州房叔：杭州政策余地大，总体还是比较乐观的，现在基本可以判断类似运河新城这样的次级板块，新房限价是政策底，下行空间已经非常小。
后续市场走势除了政策变化，就看疫情影响和经济回暖了，个人判断经济缓步回暖是大概率走势，加上政策面的暖风，杭州市场有望完成筑底逐步回暖。
类似河映云集，宜居性不错板块学区也有成长性，预计保值是没问题的，对此个人比较乐观。
问：房叔你好，我目前是想买房上车，预算300万左右，公司在五常大道上，看上了闲林的未珂宸铭府；
但是我很担心买了闲林的房，以后价格也涨不上去，很难置换，其他地方比如云城价格太高承受不起，三墩北良渚位置又有些远了；
二手房也考虑，但是目前倒挂的情况也是担心买了升值空间不大。请问房叔有什么建议么？
杭州房叔：闲林总体还是看好的，主要还是看好中长线未科的发展带动。
后续绿汀路万象综合体起来，对闲林缺乏大商业也是一个补充，虽然略有距离。未珂宸铭府规模大均好性不错，可以考虑的。
二手虽然也可以淘，但大多性价比还是在新房之下，需要时间、精力以及一定的判断力，才有机会淘到性价比可比新房的房源。个人建议可以考虑未珂宸铭府上车。
问：房叔，新年好！先向您表达一下感谢，公众号每篇都看，收获很多。
论对行业把握的宏观格局和理论深度，对社会趋势及人的关切和人文关怀，对这座城市的了解和热爱，在众多博主中，无出其右。
好多文章都是超脱功利，让人有很强的文学阅读愉悦感的，也让人收获很多知识。
私以为，这个方向是非常正确的，真正高质量的内容供给是根本，其关键在文化内涵，这也是区别于一众其他号并脱颖而出的标识。
祝愿越办越好！再次感谢，另外，也要再次麻烦向您请教买房事情。
我想买二套，投资保值为主，户口要到今年8月才满5年。手头现金200万左右。本来想首付四五百万买热点区域。
但外地的房子因为尚未办出产证，一时不好出手，除非大大低于市场价卖。
现在纠结的是，是贱卖外地房子加大首付，等满5年摇红盘呢，还是买总价400万以内的外围不限购地区？如果买外围，房叔您认为哪些区域合适点？
杭州房叔：投资属性，外围放开区域并没有特别好的选项。
这一轮疫情影响下的经济难局，预期恢复的时间会比较长，在预期坚持房住不炒总体要求、限购限价不会放松的前提下，市场大幅度反弹基本没有可能。
因此建议耐心等待二套资格，不勉强着急上车。后续看你能有的预算情况，主要关注勾庄、三墩北、宁围北未来总部社区这些次级板块；如果预算高一些，关注未科云城，杭州希望所在，求中长线发展红利。
问：房叔您好，我有置换想法，基本情况：2015年入桃源香悦郡89方，贷款剩72w；
夫妻二人在新天地上班，我体制内，老公互联网，目前手上现金200个，女儿刚出生有学区需求（中等以上），老人带娃。
现在有三个置换思路:
1. 不卖香悦郡，直接老破小学区房，如卖鱼桥本部小两居（顾虑老破小难出手）；
2. 不卖香，用200摇新房，如澜栖府129方够一下，等待双文澜学区成长，自住学区通勤一起解决。（顾虑高架铁路围绕）
3.香悦郡卖掉，凑个400首付，够一下更好板块，如新天地宸鹭轩，旁边有安吉路实验（顾虑楼盘质量，等三年要租房）
问:现在是否合适卖房，城北是否更合适楼盘，还是再等更好政策出台再置换？望指点迷津！
杭州房叔：建议两手准备。澜栖府可以先摇，总体性价比还是同价位较好的。
同时香悦郡挂出去。卖房也需要运气，今年政策面明确是暖风，尤其二手后市继续有利好政策的概率较大，可以耐心挂着看能否有相对满意的价格。
另外重点关注馥源庭，近期是可能开盘的，社保强能入围必摇，运气好能摇中，香悦郡降价急售出掉都是值得的。宸鹭轩作为备选吧。
问：房叔您好，现在准备入手600w左右的房子（结婚刚需），今天去看了艮北的越秀云悦湾和它旁边的中南棠玥湾感觉还可以。
两个比较起来，云悦湾的小区品质感觉比棠的大气一点，但装修棠的更年轻一点，价格也更优惠一点，想听听您的意见，或者有没有别的推荐。
杭州房叔：艮北几个，杨柳郡大社区氛围不错，还有一定的学区优势；另外几个新交付之中，汇港城综合品质最好当然价格也更贵；棠悦湾和云悦湾差距不大在有价格优势的情况下是可以考虑的，看后续棠悦湾物业能否有所提升了。
二手主要还是具体房源的性价比，这个才是决定性的，可以耐心淘一淘，多砍价求捡漏吧，政策面需要密切关注着。
本来不是因为婚房着急入住，艮北几个新房项目可以对比一下的。板块中长线看好。
问：房叔，我目前卖的市中心小房子挂价跟买房者预期差距有点大，我是再等等看，还是损失点收拢现金？
蓝色霞湾160的跃层是不是理想的选择？主要顾虑房子老、还大，从财务上考虑未来升值空间不理想、交易是不是也不容易？
杭州房叔：蓝色霞湾大户型有点老破大了，升值和转让都一般般，不算太看好，只能是考虑自住便利求舒适度的这种选择了。
二手上半年会逐步回暖一点，而且大概率能有政策性利好，可以适当观望继续挂一挂。
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文/杭州房叔 编辑/阿寻
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