事关台州200余万人，5月1日起正式实施！
今天（4月20日）上午
《台州市物业管理条例》（以下简称条例）于2020年12月23日经市五届人大常委会第三十五次会议审议通过，2021年3月26日经省十三届人大常委会二十八次会议批准，将于今年5月1日起正式实施。
您关心的物业管理问题都在这里
一起来看看
↓↓↓
立法的必要性
物业管理是衡量一个地区城市化发展水平的重要标志。随着城市建设不断推进，台州物业管理工作越来越受到社会各界的高度关注。据统计，台州现有物业住宅小区776个，业主200余万人；物业服务企业276家，从业人员近3万人；管理建筑面积6500多万平方米，归集物业专项维修资金40亿元。
制定过程
条例是台州市五届人大常委会2020年立法计划中年内提请审议的立法项目，由市综合行政执法局负责起草，市司法局审查。
2020年6月，经市政府第73次常务会议通过后，向市人大常委会提请审议。市人大城建与环资委员会对法规草案进行了初步审议。
2020年8月，市人大常委会第三十三次会议对法规草案进行了第一次审议。会后，法制工委根据常委会及城建环资委员会的审议意见，会同相关部门对条例草案进行了认真修改，及时将草案文本发送各县（市、区）人大常委会、市各有关部门和单位及市人大代表，并在台州人大网、台州人大微信公众号等发布公告，广泛征求社会各界的意见。同时，市人大常委会主要领导、分管领导分别带队赴先进地区对物业管理立法进行学习考察，多次到基层听取意见，分别召开市各有关部门和单位、地方立法市民库成员座谈会。
2020年11月18日召开地方立法协商座谈会，专门征求各民主党派、工商联、无党派人士的意见建议。
2020年11月23日，就法规修改情况和市政府相关领导进行了对接。草案修改后又专门向省人大常委会法工委汇报，根据其修改指导意见对草案作进一步修改。
2020年12月14日，市委常委会听取了立法情况的汇报。
2020年12月23日，条例草案经市人大常委会表决通过。
2021年3月26日，经省人大常委会批准，4月6日全文公布，将于5月1日起正式施行。
条例的主要内容
条例共63条，主要内容包括：
（一）关于各方职责。按照政府组织领导、部门监督指导、街道（乡镇）具体负责、社区指导协助的模式，合理规定各方职责。力求小事不出小区，大事不出社区，规定物业纠纷多元调处机制，推进物业管理各方积极介入矛盾纠纷调处。吸收疫情防控工作成果，规定街道（乡镇）应当组织落实上级政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展工作，并给予物资和资金支持，物业服务企业和业主应当予以配合。发挥物业行业协会作用，推动物业服务行业健康发展。
（二）关于物业管理区域。为解决物业管理区域划分和调整没有法律依据的问题，条例明确物业管理区域划分的基本原则，规定新建物业的物业管理区域一般根据建设用地宗地范围划定，分期开发物业和两宗以上相邻物业共用设施设备的，划定为一个物业管理区域。为加强老旧小区改造，提升居民生活品质，条例规定对物业配套设施设备不全的老旧住宅物业，各级人民政府应当加强综合改造。
（三）关于业主组织。根据本地实际工作需要，条例对上位法成立业主大会的条件进行了补充，为方便首次业主大会筹备组开展工作，增加了建设单位向筹备组报送有关材料的规定。根据民法典精神，明确了业主共同决定事项及表决通过条件，为提高业主参与表决的比例，适应社会发展，规定业主可以通过电子信息技术方式参与业主大会会议，行使业主权利。针对调研过程中反映强烈的业主委员会成员不履职尽责问题，条例明确业主大会可以在管理规约或者议事规则中设定参选业主委员会成员的资格限制，还规定当选业主委员会成员后的禁止性行为，并设置了免去业主委员会成员资格的具体程序。此外，为规范业主委员会日常运行，条例还对业主委员会的财物管理、印章管理、信息披露、执行秘书、业主委员会换届、业主监督委员会等内容进行了规定。
（四）关于物业管理委员会。条例创新提出物业管理委员会制度，规定当业主大会无法成立、业主委员会无法选举产生或者业主委员会无法正常运行的情形下，可以由街道（乡镇）牵头成立物业管理委员会，物业管理委员会由业主以及街道办事处或者乡（镇）人民政府、物业主管部门、公安派出所、社区居民委员会派员组成，其中业主比例不少于百分之六十。此外，条例还根据实践经验，对物业管理委员会的职责、资料移送以及任期等内容进行了规定。
（五）关于物业管理服务。针对物业服务企业信息公示不及时、不透明的问题，条例明确了物业服务企业信息披露的具体项目，并要求物业服务企业除在物业管理区域显著位置公示外，还要通过电子信息技术方式告知业主。针对群众反映物业服务价格市场信息不对称的问题，条例规定市物业主管部门出台物业服务等级标准，行业协会定期发布物业服务价格监测信息。针对群众反映强烈的物业费相关问题，条例明确了物业费不同时期的承担主体，设置了业主委员会督促业主交纳物业费的职责，规定物业服务企业不得以暴力胁迫等方式催缴物业费。针对物业服务企业退出难和交接难的问题，条例规定了物业服务企业退出的具体程序，并明确了新老物业服务企业和业主委员会的承接查验程序。
（六）关于物业使用与维护。为促进邻里和睦，提倡业主正确处理邻里关系、合理使用物业，条例鼓励居民委员会、业主委员会和物业服务企业举办各类活动营造和谐社区环境。为规范业主以及非业主使用人的行为，条例明确了物业管理区域内的十一项禁止性行为。为保障业主权益，保证共有收益归业主所有，条例明确了物业管理用房的配建比例，规定利用业主共有物业取得的收益单独列账、专户管理，并要求建设单位及其委托的物业服务企业将前期物业服务期间的共有收益应当在扣除合理成本后十五个工作日内存入物业专项维修资金账户。针对业主日常生活中遇到的一些突出问题，条例规定物业服务企业不得向业主指定装修企业或者要求购买指定装修材料；供水、供电、供气等设施设备移交相关专业单位后，由相关专业单位进行维修更新养护；各项物业保修期限到期前的建设单位应当进行公示，处理质量异议。
（七）关于政府服务保障。从体现政府有为担当、服务群众的角度出发，条例规定了主管部门推进物业管理数字化、便捷化的一系列措施。要求市物业主管部门建立全市统一的物业管理信息平台和业主决策电子投票系统，方便业主通过各种方式便捷地参与物业管理；物业主管部门定期对物业服务公司开展服务质量评估，并建立物业服务信用评价体系，加强对物业服务企业的信用管理；市物业主管部门负责牵头编制并定期更新业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同、物业保修协议、物业承接验收确认协议和装饰装修承诺书等配套制度的示范文本，并组织相关人员培训。
（八）关于法律责任。条例规定了建设单位、物业服务企业、业主委员会成员、业主违反相关禁止性行为的法律责任，设定的法律责任遵循过罚相当的原则，对同一违法行为，上位法已有法律责任规定的，不作重复规定。
《条例》具有很强的针对性和可操作性，是一部保障物业管理规范、良性发展的重要法规，是物业服务行业不断满足人民日益增长的美好生活需要的制度保障。
答记者问
条例有哪些特色亮点？
《条例》聚焦物业管理中的痛点难点堵点问题，立足实际，广征意见，将物业服务实践中行之有效的做法进一步提升，并充分吸收外地先进城市的经验，积极创新、突出重点，有利于提高基层治理的现代化水平，有利于建设和谐居住环境，保障人民群众的合法权益，有利于提升物业管理水平，推动物业服务行业向现代服务业发展出发。主要呈现了以下四个特点：
（一）法规的内容兼顾了系统性。条例共63条，分为总则、物业管理区域、业主组织、物业管理委员会、物业管理服务、物业使用与维护、服务保障、法律责任和附则等9章。在不重复上位法的基础上，尽量体现内容的完整性，对物业管理的各方面基本内容均作了规定，很详细，很接地气，具有操作性。
（二）问题的解决突出了针对性。条例针对老百姓反映强烈的、实践中急需解决、矛盾相对突出的问题，结合台州实际情况，针对性地规定相应条款，着力破解物业管理中存在的难点痛点。特别是针对业委会监管难题对财务审计、印章管理、信息披露、聘请执行秘书、换届等各项运行制度进行细化，为完善监督体系，规定业主大会可以设立业主监督委员会，对业主委员会履职情况、共有物业经营收益收支情况进行监督。
（三）制度的设计体现了创新性。一是对上位法的原则性规定作了细化和补充。二是对被证明是行之有效的特色制度和政策以及突出想要解决的问题进行精细设置，注重法规的可操作性和落地实效。比如业委会执行秘书制度、物业管理委员会制度、业委会跟物业服务企业信息披露制度等进行了进一步细化。条例还对党建引领“红色物业”、物业管理信息平台、电子投票系统作了规定，充分体现台州特色和物业管理信息化发展方向。
（四）各方关系的处理把握了平衡性。处理好政府、业主（业主委员会）、物业服务企业之间的关系。既尊重民事平等主体的自治权利，又要有适度的行政管理；既尊重业主自治、支持业委会积极履职，也对业委会依法履职提出具体要求；既加强对物业服务企业的监管，也支持物业服务行业健康有序发展壮大。
对于物业管理，必然要涉及到业主、业委会、物业服务企业、社区四者之间的关系，不少市民可能对于他们之间的关系还有点模糊不清，对于各自的职责还界限不明。能否再给我们的市民朋友普及下？
（一）业主是小区的主人
业主是房屋所有权人，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体,也就是小区的主人。这是宣传贯彻《条例》，形成共同工作氛围的基础。明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择物业服务企业企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任，和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。
（二）业主大会和业主委员会代表业主行使权力
多个业主之间必定形成共同利益和共同事务，而公共利益和共同事务不是一个人代表的。必然要有个组织来代替业主行使权利，从而产生了业主大会，业主委员会制度。小区里重大事项都需要由业主通过业主大会会议决定，通过业委会来执行业主大会的决议。
（三）业主通过业主委员会跟物业服务签订合同，物业服务企业按照合同约定履行职责
物业服务企业是受业主委托来实施物业管理区域内的物业管理行为，是业主的“管家”，他们之间是一种合同关系。业主、业主大会委托物业服务企业管什么、达到什么服务标准，要通过合同明确约定。服务价格和服务水平必须相对应。物业服务企业的服务内容不是包罗万象的，应该按照合同约定提供服务。在物业管理服务活动中，业主是责任主体，物业服务企业是服务主体，两者之间违反合同的纠纷是民事纠纷，主要受《合同法》保护和约束。
（四）业主大会、业主委员会应当接受社区的指导和监督
业主、业主委员会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。我们《台州市物业管理条例》明确社区居民委员会应当指导和协助业主大会设立和业主委员会选举，加强对业主委员会的指导和监督。国务院《物业管理条例》明确业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会意见的义务，规定业主大会、业主委员会应当接受居民委员会指导和监督，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定业主大会、业主委员会应当积极配合相关居委会依法履行自治管理职责，并接受其指导。
目前，不少小区确实存在成立不了业委会的情况，导致小区运行出现阻碍，能否再侧重介绍一下物业管理委员会制度，以及如何落地实施？
业主是小区的主人，业委会代表业主行使权利，是物业管理的核心所在。但是业委会成立难，运行难是当前困扰我们的难题之一，没有成立业委会的住宅小区，容易造成物业管理失序现象。虽然经过前期努力目前全市业委会成立率达到了92.8%，但是很多小区业委会虽然成立，却无法有效发挥作用。本次《条例》继续采用《台州市物业管理规定》实践一年以来行之有效的措施和成熟做法，并进一步细化了物业管理委员会制度，明确不具备成立业主大会条件或者虽然具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区，街道办事处、乡镇人民政府可以组织成立物业管理委员会，物业管理委员会成员是由街道、社区、各相关职能部门及部分业主共同组成。
目前全市共成立了26家物业管理委员会，并且取得了一定的成效，比如说路桥的南官金源小区，情况非常复杂，这小区总户数1006户，其中安居房444户，经济适用房20户，商品房542户，自2015年交付以来，由于各种原因一直未成立业委会，小区日益累积的矛盾，未能及时解决，导致问题积淤、矛盾激化，最终业主将一切原因转嫁到物业公司而采取拒付物业费，形成了恶性循环。2019年10月，在物业主管部门的指导下，成立小区物业管理委员会。管理委员会与物业服务企业沟通协调，积极做好业主相关工作，业主反应的问题得到有效的处理，目前小区环境改善了，氛围和谐融洽了，物业费收缴率提高了，业主的幸福感提升了。
2021-04-19
2021-04-19
2021-04-19
2021-04-19
2021-04-18
制图：张婷
编辑：冯丽丽
校对：王潇莹
审核：黄元杰
来源：台州新闻客户端