全面放开放宽落户条件，会成为楼市的又一针兴奋剂吗？

今天一天最重磅、最受关注的新闻中，应该有这一则——

国家发改委网站公布《2019 年新型城镇化建设重点任务》，其中提及，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市，要全面取消落户限制；

城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

按照市统计局统计公报，2018年末，宁波市区户籍人口为295.6万人；全市常住人口为820.2万人，城镇人口占总人口的比重（即城镇化率）为72.9%，即约598万人。

以此两项人口数据衡量，宁波毫无疑问可列入“全面放开放宽落户条件”的Ⅰ型大城市之列。

落户政策的放开放宽，素来被视作楼市的大利好。

以下这两则有关宁波落户的消息，均引发了本地房产界的高度关注和市场的迅速反应—— 

去年3月1日起正式实施的《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》，取消了原先的购房落户限制。

春节后突然流传开来的一则《宁波市公安局关于公开征求宁波市调整完善户口迁移政策内容意见建议的公告》，提及要“新增投资购房落户”，特别是允许有商业用房、办公房和商住两用房（即一般俗称的“40年产权公寓”）者落社区集体户。

在去年春天和今年这段时间宁波楼市阳春般的走势中，这两则一发文实行、一尚待明确的政策消息，不可否认，确乎是给开发商和房产中介带去了不少的成交量的。

“落户”这两个字的背后，是一座城市人口的多寡。而城市人口的多寡，对于楼市来说当然是很重要的。

毕竟，落户宁波了成为宁波人了，终归是要在宁波有个住所的。买得起房的，那就是实际购房需求；还买不起的，也是潜在购房需求。

所谓“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。”

以千万年薪被聘为恒大集团首席经济学家的任泽平，说他和他的团队提出的这个标准分析框架，在2015年房价大涨前夜成功预测了“一线房价翻一倍”。其将人口带来的居住需求，视作房地产发展的根基。

不管房价的飙涨与人口因素的关联度确切有多高，在当前有关楼市前途的讨论中，几乎没有疑问的一点是：人口流入强劲的城市，楼市前景不会差；反之，那些三四线五六线城市则会因为人口的持续流往一二线而成为“收缩城市”，楼市前途暗淡。

从统计部门数据看，宁波近两年人口的增长势头很好。

2018年，宁波常住人口是820.2万人，较2017年的800.5万人，净增19.7万人。之前的2017年，宁波常住人口较2016年的净增数是13万人。

两年时间，常住人口净增近33万人！

但户籍人口的增加，相对没那么猛。据统计部门数据，2017年宁波全市净增户籍人口约6万；在实施了新落户政策的2018年，全市户籍人口较2017年也是净增约6万，两年净增约12万。

简单计算下，这两年流入的约20万人常住人口，尚未最终选择落户宁波。

在这个意义上，宁波有空间、有必要，来落实国家发改委今天有关放开放宽落户条件的文件表述。更宽松的落户政策，值得期待。

但落户条件的放宽，并不一定就会让一个外来的人选择落户。

通常而言，外来人口最终选择落户一座城市，是建立在乐业安居基础上的。即一方面其对自己在这座城市里工作，不管是对单位的发展前途还是个人的职位、收入等，都预期会在较长的时间里有上升空间；另一方面，是其对这座城市的方方面面配套——包括教育、医疗、交通、购物、文化休闲等等，都比较满意。

不然，早回老家去了……

在吸引外部人才、增加人口流入这个问题上，一座城市经济的发达程度和经济发展的可持续性，以及各项公共配套设施的完善程度，恐怕比落户条件更为重要。

在这个意义上，期待落户条件全面放开放宽成为楼市的兴奋剂，倒不如期待城市的实体经济能越来越有活力、城市能建设得越来越好——这才是楼市持续繁荣的真正基石。

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