宁波房贷利率即将迎巨大变化！这4个问题，或需重点关注

今天傍晚时分央行发布公告，明确新的房贷利率政策。

央行完整政策内容，大家可以拉到本文文末查看。我们“宁波楼市报道”综合各方观点，着重解读此次房贷政策调整重点需关注的4大问题。

第一个问题，新的房贷，利率会怎么变？

央行明确，从10月8日起，也就是国庆长假之后，新发放的房贷，利率水平参照LPR确定。

其中，首套房贷利率不低于LPR，二套房贷利率不低于LPR加60个基点。（关于LPR，参见我们此前推文《“有一点是肯定的：房贷的利率不下降”》）

LPR每个月20日上午9:30公布，也就是每个月都可能会变。分1年期、5年期以上两个品种。房贷绝大多数都是5年期以上的。

8月20日首次公布的5年期以上LPR是4.85%，较基准利率低0.05%；加60个基点，也就是LPR＋0.6%，即5.45%，相当于现行基准利率上浮11%多点。

目前宁波首套房贷利率，一般为基准上浮15%，即5.635%；二套房贷利率，一般为基准上浮20%，即5.88%。

如果按央行最低限，即首套房贷不低于LPR、二套房贷不低于LPR加60个基点，那显然新房贷要优惠很多。

但央行说了，各地首套房、二套房贷的加点下限——也就是在LPR基础上最少要加多少个基点，由人民银行省一级分支机构根据当地房地产市场形势确定。只是二套房贷最低加点不能低于央行规定的60个基点。

然后，各家银行再根据省级确定的加点下限，结合各自的经营状况以及房贷申请人的个人征信等情况，来确定每笔房贷具体要加多少点。

人民银行省一级分支机构新的房贷利率政策，以及之后各家银行新的房贷利率政策，都还要等一段时间才能知道。

按照此前央行副行长的表态，房贷从参照基准利率变为参照LPR后，利率水平不下降。因此业内人士预测，短期内，首套房按LPR、二套房按LPR加60个基点，恐怕可能性不大；最终各家银行新放贷的加点下限，应该会在央行规定基础上再加一些。

另外要注意的是，央行明确，以后购房者可以和银行在合同中约定房贷利率重新定——最短可以“一年一定”，不过只能重新定LPR，加点不能变，一开始确定是LPR加多少个基点就一直是加多少个基点。

第二问题，老的房贷，利率会不会调整？

央行明确的是，2019年10月8日之前已经发放的房贷，以及虽还没发放但已经签订合同的房贷，利率仍按原合同约定执行。

宁波这边，这些年来房贷利率变动其实是比较大的。最低的，有基准利率打7折的，打8折、85折、9折、95折的也都有；高的，基准利率上浮5%—30%不等。

另外，老的房贷合同，一般都规定基准利率变动时房贷利率作相应调整，但打折或者上浮的比例是不变的。

因为新的贷款不再参照基准利率，如果基准利率以后不作调整了，那就意味着，老的房贷不会变了。

但分析人士认为，未来老的房贷合同应该也会逐步有序地切换定价标准，比如也参照LPR，只是原先定好的折扣或上浮幅度不变。

第三个问题，公积金贷款利率会不会变？

央行明确，公积金贷款利率暂不调整。目前，5年期以上的公积金贷款基准利率是3.25%、5年以下的为2.75%。

在宁波，首套房公积金贷款利率为基准利率，二套房为基准的1.1倍、即3.575%。

能申请到公积金贷款，显然比商贷优惠蛮多。只是，在房价大幅上涨后，宁波各地公积金贷款最高额度反而是调低的，一般人能贷到的公积金最高也就40万元，相比总房价，杯水车薪。

第四个问题，“40年产权”的单身公寓、写字楼、商铺等贷款利率，怎么定？

不像“70年产权”的住宅，首套房、二套房房贷利率会不一样，这些商业用房的购房贷款利率，央行明确，一律不得低于相应期限的LPR加60个基点。

资料图片，图文无涉。

业内人士估计，宁波各家银行新的房贷利率水平，还要过一些时间后才能明确。从目前各家银行的情况看，房贷额度紧张、放贷周期长，恐怕段时间内不会缓解。

是要在10月8日去申请参照LPR的新房贷利率，还是要赶在10月8日前去批到现行参照基准利率的房贷利率？购房者最好还是仔细去问问银行吧……

最后附上央行今天的完整公告，以及答记者问全文。

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关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的

公告

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

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中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率

答记者问

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

编辑

葛淑雅

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