宁波上市公司CEO的5个知识点：房屋出质量问题，这样去维权……

当下，不少楼盘在交付之后曝出各种质量问题，令购房者烦恼不已。

怎么办才能成功维权？

今天，我们“宁波楼市报道”记者专访了一位宁波上市公司CEO——他同时也是小区的业委会主任。在与开发商、物业就房屋质量问题斗智斗勇的过程中，他积累了丰富的经验。

且看他的做法……

PART.1

他叫王律，是宁波一家新三板上市公司的CEO，同时也是江北一个叫江湾花园的小区的业委会主任。

江湾花园交付于2016年6月，白坯。

交付一年多后，小区的质量问题不断冒出来：道路破损、居民家中的铝合金门窗变形、钢化玻璃破碎、厨房摇窗器脱落、地下车库地面起沙扬尘……

“从2017年6月开始，就有业主跟物业反映这些问题，当时物业不主动，有的问题拖了一年多都未得到解决，业主与物业矛盾激烈。”

这种情况，一直持续到2018年5月底小区业委会成立。

这里出现了第一个知识点——开发商对小区道路、房屋门窗等的质保期，只有2年。

按江湾花园交付时间算，上面这些质量问题如果在2018年6月以后再找开发商去处理，就过了质保期了。

为赶在质保期内解决问题，业委会在筹备期间就开展行动，从物业调出了居民的报修登记记录，同时号召业主尽快申报，共梳理涉及居民家中的质量问题83条，小区公共区域质量问题7条。

“业主家的质量问题刻不容缓，必须首先需要得到解决。”

王律要求业主写上首次报修时间，于当年6月1日召开的业委会的第一次会议，就是围绕这个议题展开讨论。　　

这里出现了第二个知识点——会后，以小区业委会名义，通过物业公司向开发商发出《关于要求履行保修责任的函》，同时抄送社区，要求开发商履行起应承担的责任和义务，加快落实维修。

由于尚在质保期内，业主的诉求很快得到了回应，涉及83户居民家中的门窗维修更换问题，在3个月内得到了解决。

PART.2

接下来，王律率领业委会着重处理小区公共区域的主干道破损、地下车库地面起沙等问题。

2018年9月份，业委会向开发商发出第二份函——《关于再次要求履行保修责任的函》，函中达了对开发商对居民家中破损玻璃门窗修补的感谢，同时要求开发商对公共区域问题进行维修。

“当时，有业主提出，地下车库地面全部铲除重新铺设，但是我们认为这样一来费用较大，二来施工期间，业主的车辆无处停放，最终商议决定采取分区域修补的办法。”

我们记者今天在江湾花园的地下车库看到，车库的主干道地面有一块块方正的修补痕迹。

“虽然难看点，但是至少不起沙，不扬尘了。”王律笑着说。

小区地下车库现状

两次发函，解决了一年多来没解决的质量问题，业委会得到了业主的拥护，业主和物业之间的矛盾也得到了有效化解，物业费收费率提高，物业也对业委会十分感激，激发了物业的工作积极性。

这里出现了第三个知识点——

“对小区存在的质量问题，首先要解决居民家中的问题，其次解决公共区域的问题。

如果问题较多，则宜采用分批解决的办法，通过两次发函解决，比一次集中发函效果来得更好。”

PART.3 

在解决质量问题、解决业主与物业的矛盾过程中，王律选择站在客观中立的立场。在业主群的讨论中，他常说的四个字是“换位思考”——这是第四个知识点。

有这么一件事——

从去年开始，小区业主家中的空调外机位发生渗水，在物业登记的业主有10余户。

有业主怀疑是房屋质量问题引起的，也有业主认为是是外机位未做防水导致，纷纷要求业委会出面找开发商解决。

王律没有急着找开发商，而是一方面查找相关国家规范，一方面和物业一起，到报修户家中查看渗漏情况，查找原因。

通过翻阅了相关国家规范，王律发现空调外机位没有要求必须做防水，因此一些业主的质疑站不住脚。

“调查后，我们发现了渗水的原因：有的是下水管堵塞积水引起；有的是不合规安装引起的；有的是私自改装引起，但都不是房子的质量问题。”

在事实面前，业主都心服口服，最终都自掏腰包维修。同时，也替物业减轻了工作压力，为物业配合业委会工作打下了基础。

王律

最后，对于找开发商解决房屋质量问题，王律还提供了一个很重要的知识点——

“房屋公共区域出问题，如果是房屋质量造成的，开发商在物业主管部门是交存了物业保修金的，就是用作物业保修期内物业质量维修费用的保证资金。

这笔钱，如果全体业主公告后无疑议，会在交付满8年后退还给开发商。但是如果开发商没有解决房屋质量问题，那我们就不会同意退还。”

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可以看到，江湾花园在交付后出现的各种房屋质量问题的解决，主要依靠的是业委会的力量——这其中，业委会主任的智谋、策略以及对相关政策的吃深吃透，显然至关重要。

我们一直认为，解决房屋质量问题，靠业主单枪匹马与开发商、与物业去争去斗，终归不是好的解决办法。通过业委会去维权，力量就不一样了。

同时，我们也一直认为，在解决问题的过程中，立场很重要——即王律所的“换位思考”。把开发商、物业视作仇家、将业主和开发商、物业完全对立起来，通常是更无助于问题的尽快解决的。像王律这样，以政策为依据，实事求是分析问题、提出方案，再结合业委会的行动，应该是更妥当的解决问题的办法。

这位上市公司CEO在解决房屋质量问题过程中表现出的有理有据、有勇有谋、有缓解有轻重，也许值得大家在维权过程中借鉴。

宁波晚报记者

周科娜

编辑

葛淑雅

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