房管部门发布最新二手房交易流程图！新流程下，这4个问题买卖双方要特别注意！
这两天，朋友圈里有房产中介朋友的同学，应该已经被下面这个重要消息“轰炸”过很多遍了——
11月15日起，宁波将开始实行二手房交易资金监管新政，交易流程和原来的完全不一样了！
对于这项新政，我们“宁波楼市报道”在上个月政策出台时候就做过独家通俗解读，还不晓得的同学，强烈建议点击《宁波二手房买卖流程将发生重大变化！通过中介成交，房款得这样交割了……》学习。
今天，市房管中心专门就实行资金监管后的二手房交易新流程，发布了注意事项，以及办理流程示意图。
注意事项 NO.1
我们先来看流程图：
简单说，新的二手房交易流程相比原来，最大也最重要的一个变化，就是按揭审批环节提前了。
以前，二手房买卖双方完成过户手续、办出不动产权证后，买家才可以拿着证去银行申请按揭——按揭能不能批下来、能批到多少额度都是未知的，这就让已经没了房子的房东很忧心——房款的大头一般可都是按揭款，万一买家的按揭批不下来，那就问题大了……
而从11月15日起，变成了银行预先完成买家的按揭审批，只有审批通过后，买卖双方才能去办过户。这样一来，过户完房东拿不到按揭款的风险，就可以完美杜绝。
市房管中心特别提示——
这是第1个需要注意的问题！
注意事项 NO.2
第2个需要注意的问题是，完成按揭审批或公积金贷款审批后，二手房买卖双方得抓紧时间去办过户、缴税——这个审批，是有时效的！是有时效的！是有时效的！过了时效，就得从头再走一遍审批流程！
市房管中心提示——
那，怎么才能知道按揭审批通没通过呢？
银行贷款（预）审批通过后，房管部门的平台，会将贷款（预）审批已通过的信息，以手机短信形式告知买卖双方。
注意事项 NO.3
第3个需要注意的问题是，只要是通过房产中介成交的二手房，买卖双方必须在银行办理交易资金监管。
首付款、按揭贷款、一次性付款、分期付款的房款，即所有房款，均要纳入监管。但定金、交易税费和中介费，由买卖双方自行约定要不要纳入资金监管。
而不通过中介、买卖双方自行成交的二手房交易，双方可自愿选择是否办理资金监管。
市房管中心提示说——
办了资金监管有什么好处呢？
办了资金监管，意味着大头的房款，都是由银行先保管着的。如果在过户之前房东出了什么问题导致房子没法过户——比如被法院查封掉了，那买家付的首付款是能够拿回来的。这对降低买家的交易资金风险很有利。
注意事项 NO.4
这里就说到需要注意的第4个问题了：房东什么时候才能拿到房款——包括首付款和买家的按揭款？
这个问题，在办资金监管的时候可以约定。市房管中心发布的那张交易流程图上，实际上也举了例子。
比如，在办资金监管的时候可以约定，一旦过户手续完成，银行就将买家首付款划到房东账户。
至于按揭款，一般都是银行放款后立即转到房东账户的。
资料图片。图文无涉
说完新的二手房交易流程下需要注意的4大问题，接下来我们“宁波楼市报道”通过对多家中介的采访，认为有必要再跟大家说说另外还应该特别注意的3个问题。
我们先以最常见、最典型的一种二手房交易情况，来更细致地梳理一下新的二手房交易流程。
最常见、最典型的情况，即通过房产中介成交；房东还有按揭没还清，需要提前还贷；买家也需要办按揭，才能买得动房子。
那么，细化后的新交易流程是这样的：
注意红框中的环节！
第一个问题，房东提前还贷的资金从哪里来？
过户之前，房子必须是贷款全部还请、抵押已经注销的状态。
以前，一般都是买卖双方协商，买家的首付款自然是先给到房东用于房东提前还贷的。而在新的交易流程下，资金监管了，买家的首付款在过户完成前房东是拿不到的，这就需要房东自己去筹措提前还贷的资金。
目前市面上可以提供提前还贷资金的机构，利息可能是比较高的。借100万元的资金，有可能一个月的利息要上万元甚至几万元。
如果银行按揭放款时间长，得两三个月才能放贷下来，那这笔利息，房东可能是不愿意承担的，很可能要转嫁给买家。
买卖双方在签合同前，这个问题恐怕需要协商妥当，不然很容易后期起纠纷。
据悉，房管部门根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部今年10月22日联合制定的《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》，正在尝试引入合法合规、利息较市场水平相对低廉、能够为二手房交易提供短期融资的相关金融服务机构。
第二个问题，有些银行提前还贷是要预约的，可能要提前一个礼拜；而按揭预审批完成后，规定必须在5个工作日内去办过户。如果时间计算不好，等提前还贷完成，有可能过了5个工作日，得从头再去办按揭预审批——如果这期间买家出了什么问题，最后按揭变成批不下来了，而这个时候房东提前还贷都还进去了，事情就会变得很麻烦。
中介、买卖双方，可能都应该在走交易流程之前提前注意这个问题。特别是中介，需要帮助买卖双方把控这个时间。
第三个问题，过户完成后，买家需要到不动产登记部门办抵押登记手续、拿他项权证。如果买家不配合，迟迟不去办手续，就会造成银行放贷时间的延后。这就回到第一个问题了——如果房东是外面借了钱提前还贷的、等着按揭放下来还款的，那这个利息这么算？
这方面，也需要买卖双方在签合同时候作明确的约定。
有房产中介人士表示，新的资金监管下的二手房交易流程，对保证买卖双方的资金安全是非常好的。如果这套流程能更精细一点，把不同的银行、不动产登记机构也纳进来，市民办事的便利性会更高。她举了个比较复杂但又很常见的例子——
新政策到底会给宁波二手房的交易带来什么样的变化、后续还需要如何改进？也许只能等到新政实行一段时间之后再看。
最后，附上目前可以办理二手房交易合同网签备案的地方：
（1）中介可在公司门店登录宁波市房产市场监管服务平台企业端，为买卖双方网签合同并备案；
（2）中介可在银行网签服务点登录宁波市房产市场监管服务平台企业端，为买卖双方网签合同并备案，目前全市的银行网点清单如下——这些网点同时也是第一批可以同时办理网签、资金监管、按揭预审批的银行网点，以后会逐步增加：
点击可放大
（3）买卖双方可在行政服务中心窗口办理买卖合同网签并备案；
（4）买卖双方可在行政服务中心自助服务机上办理买卖合同网签并备案（仅限配备自助服务机的区域）；
（5）买卖双方可登录宁波市房产交易信息服务网（www.cnnbfdc.com）办事大厅办理合同网签并备案。
宁波晚报记者
周科娜
编辑
葛淑雅
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